Ипотека в России стала неподъёмной. Какие способы сократить платёж и переплату всё ещё есть
Что происходит с ипотекой в России в 2024 году
1 июля 2024 года в России прекратила своё действие льготная ипотека, которая заметно подстегнула рынок первичного жилья (а по мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, его перегрела). Вот её итоги в цифрах:
- льготная ипотека действовала чуть больше четырёх лет — её вводили как антикризисную меру во время пандемии коронавируса, но затем неоднократно продлевали;
- ставка по программе варьировалась от 6,5 до 12% (порой она была более чем вдвое ниже рыночной);
- первоначальный взнос со временем вырос с 15 до 30%;
- всего в рамках программы выдали примерно 1,6 млн кредитов на сумму свыше 6,1 трлн рублей;
- на льготную ипотеку пришлось около 55% всей выдачи ипотеки с государственной поддержкой;
- на столичные регионы (Москву, Мособласть, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) пришлась почти треть (32%) всех кредитов — 2,8 трлн рублей;
- на квартиры в новостройках пришёлся 91% кредитов, на индивидуальные дома — 9%;
- во время действия льготной ипотеки цены в новостройках выросли почти в два раза.
В июле также изменились условия семейной ипотеки. Теперь программа доступна только семьям с хотя бы одним ребёнком до шести лет включительно, ребёнком-инвалидом или двумя несовершеннолетними из регионов с низкими темпами строительства и малых городов.
Претерпела изменения и ипотечная госпрограмма для IT-специалистов. Она больше не распространяется на москвичей и петербуржцев.
В результате выдача ипотеки в июле 2024-го по сравнению с предыдущим месяцем (когда россияне бросились в последний вагон льготной ипотеки) снизилась втрое, следует из данных Объединённого кредитного бюро.
Год к году (то есть к июлю 2023-го) показатель тоже заметно снизился — более чем в два раза.
Тем временем ставки по розничной ипотеке стали заградительными — и сделали займы практически недоступными. Согласно подсчётам «Известий», после повышения ключевой ставки ЦБ до 18% они превысили 21%.
Какие способы сократить платёж и переплату по ипотеке остались
Первоначальные условия займа
Чем больше сумма первоначального взноса и чем короче срок, на который оформляется ипотека, тем дешевле заём для покупателя недвижимости. Это не особые условия, а базовый принцип таких кредитов.
Другой вопрос — есть ли такие возможности у будущего клиента банка. Далеко не всегда это так.
Досрочное погашение
Самый очевидный, но при этом наиболее сложный способ экономии на ипотеке. Даже внося небольшие суммы сверх положенного, можно заметно сэкономить и расплатиться с банком быстрее.
Банки предлагают два варианта перерасчёта при досрочном внесении платежей.
- В счёт уменьшения ежемесячного платежа. Это поможет снизить нагрузку на бюджет в будущем. При этом большая часть ежемесячного платежа пойдёт на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
- В счёт уменьшения срока кредита. Это позволит сократить общую переплату. Хотя платёж останется прежним, сумма основного долга выплачивается быстрее и на неё начисляется меньше процентов.
Оставшиеся льготные программы
Действующие льготные программы — семейная и IT-ипотека — всё ещё доступны, пусть и меньшему числу россиян. По-прежнему работают и другие, менее популярные программы, например арктическая и дальневосточная ипотека.
В случае превышения лимита по стоимости жилья в рамках программы можно воспользоваться комбинированной ипотекой. Тогда часть займа можно выплачивать по более низкой ставке, а оставшуюся часть — по рыночной.
Нестандартная ипотека
В первую очередь это траншевая ипотека. Суть этой программы заключается в разделении платежа на несколько частей (или траншей).
Первый покупатель вносит сразу после заключения договора — и размер платежа может быть чисто символическим (и даже составлять один рубль). Основной платёж при этом вносится после того, как дом введут в эксплуатацию.
Траншевая ипотека помогает снизить кредитную нагрузку на заёмщика и накопить денег, пока идёт строительство дома. Однако обычно средний процент по программе оказывается выше, чем у стандартной ипотеки, поэтому система траншей может оказаться выгодной только в краткосрочной перспективе.
В долгосрочной нивелировать минусы этой программы можно экономией на съёме жилья, то есть покупатель живёт в своей прежней квартире и вносит транш по невысокому проценту.
Важный момент: такую ипотеку нельзя закрывать опережающими темпами на начальном этапе. Иначе банк может признать кредит закрытым и перестанет перечислять заёмщику деньги.
Ещё один вариант — аккредитивная ипотека. Она предполагает, что большая часть денег от покупателя засчитывается как будущий платёж в виде бумажной гарантии — аккредитива, а не поступает сразу на эскроу-счёт. Обычно перевод планируют за несколько дней до сдачи дома.
В результате ипотечный банк может реинвестировать эти деньги — и получать дополнительную прибыль. Поэтому условия по такому займу нередко бывают более привлекательными. Но есть и риски: банк может обанкротиться, и тогда большая часть суммы исчезнет (кроме застрахованных Агентством по страхованию вкладов 1,4 млн рублей — это максимум, который удастся вернуть).
Предложения от застройщиков
Хотя льготная ипотека завершилась, на рынке недвижимости можно встретить её альтернативы — разнообразные маркетинговые акции от девелоперов, которым всё ещё нужно чем-то привлекать клиентов. Самый популярный вариант — беспроцентная рассрочка.
По сути, этот маркетинговый инструмент подразумевает дисконт, ведь жильё, особенно в процессе строительства, практически неуклонно дорожает.
Однако опция, как правило, подходит только клиентам с высоким уровнем доходов, так как обычно предполагает погашение в сжатые сроки, несопоставимые с ипотекой. Редко продолжительность рассрочки достигает 5–10 лет.
Ещё один вариант — субсидированная ипотека со ставкой ниже рыночной (сейчас от 12%). Обычно такие программы отличаются повышенным первоначальным взносом, который может достигать 60–75% от стоимости жилья. Сами квартиры стоят дороже — но платежи и переплата заметно ниже.
Число таких предложений постепенно растёт, хотя субсидированные программы подразумевают увеличение стоимости квартир. Это объясняется тем, что Центробанк в ближайшей перспективе может продолжить увеличивать ключевую ставку, вследствие чего даже субсидированные займы окажутся недоступными.
В результате клиенты спешат оформить кредиты по относительно приемлемым условиям: 12% — это всё-таки не заградительная ставка.
Помимо этого, отдельные девелоперы предлагают скидки на недвижимость — в объявлениях дисконт может достигать 30, а то и 50%.
Дисконт распространяется не на все лоты застройщика и даже не обязательно на все лоты конкретного проекта, а только на выделенный пул: например, исключительно на трёхкомнатные квартиры определённой площади или только уникальные варианты: пентхаусы, двухуровневые или видовые квартиры и др.
Кроме того, максимальный дисконт часто предлагается только на один-два объекта, входящих в перечень утверждённых лотов, на другие же квартиры, входящие в условия спецпредложения, скидка может оказаться не такой большой, как было заявлено в рекламе.
Девелоперы могут устанавливать дополнительные условия для получения скидки. Кто-то, например, попросит выход на сделку в сжатые сроки, кто-то — использование только стандартной ипотеки (без льгот).
Для отслеживания предложений стоит подписаться на рассылку об интересующих жилых комплексах. Нелишним будет и добавить в избранное понравившиеся районы или конкретные квартиры.
Помощь семьям с детьми
В первую очередь это материнский капитал — его средствами можно погасить часть кредита.
С 1 февраля 2024 года на первого ребёнка дают примерно 630 000 рублей, а на второго и последующих — 833 000 рублей (или чуть больше 200 000 рублей, если на первого уже давали).
Помимо этого, есть специальная субсидия для многодетных семей. Её размер — 450 000 рублей.
Выплату могут получить семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года появился третий или последующий ребёнок и у которых есть действующая ипотека. Возраст старших детей и наличие официальной регистрации брака не имеют значения.
Налоговый вычет
Покупка квартиры в ипотеку даёт право сразу на два налоговых вычета: от стоимости недвижимости и от процентов по кредиту.
В первом случае удастся вернуть до 13% от стоимости жилья, но не более 260 000 рублей. По выплаченным процентам возможно получить до 390 000 рублей.
Налоговый вычет положен официально трудоустроенным покупателям. Индивидуальные предприниматели рассчитывать на него не могут.
Срок получения имущественного вычета не ограничен, так что его можно оформить даже на квартиру, купленную 20 лет назад. Но налог удастся вернуть максимум за три последних года.
К тому же необходимо понимать, что единовременно 650 000 рублей не заплатят. Ежегодно вы будете получать ровно столько, сколько заплатили государству в виде НДФЛ годом ранее.
Если квартира приобретена в браке, то при отсутствии брачного договора она считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, и муж, и жена имеют право на имущественный вычет.
Распределить вычет стоит по максимуму в пользу супруга с большей зарплатой. Так положенную сумму удастся вернуть быстрее.