Что такое льготная ипотека и как она разогнала цены на жильё. Объясняем простыми словами

На что дают льготную ипотеку

• готовое жильё от застройщика;
• жильё в строящемся доме;
• участок под строительство жилого дома;
• дом с земельным участком.

Также программа распространяется и на строительство частного дома — самостоятельно или по договору подряда. По льготной ставке нельзя взять сколько угодно денег: максимальный размер кредита не должен превышать 12 млн для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн — для других регионов.

С марта 2022 года льготную ипотеку можно сочетать с обычной рыночной. То есть часть денег занять по льготной ставке, а недостающее добить обычной ипотекой. В таком случае максимальная сумма кредитования составит 30 млн и 15 млн рублей соответственно.

Первоначальный взнос — минимум 15% от стоимости жилья, в него можно включить маткапитал.

Как получить льготную ипотеку

Условия

Чтобы получить льготную ипотеку, необязательно иметь детей, состоять в браке или служить в силовом ведомстве (как в некоторых других программах государственной поддержки). Необходимо иметь российское гражданство, постоянную регистрацию, официальную работу и доход.

Остальные условия зависят непосредственно от банка-кредитора. Например, размер первоначального взноса, ограничения по возрасту и т. д.

Предварительное одобрение

Чтобы получить предварительное одобрение кредита по льготной ипотеке, нужно обратиться в банк лично или через приложение. Для этого нужны только паспорт, ИНН, СНИЛС и подтверждённый аккаунт на сайте госуслуг (если вы решили подать заявку онлайн).

При предварительной заявке необходимо заполнить анкету, где нужно указать место работы, финансовую нагрузку (есть ли другие кредиты), заработную плату. Далее банк решает, готов ли он дать вам деньги, под какой процент и на какой срок.

Предварительное одобрение происходит быстро, и ответ от банка может поступить в тот же рабочий день. Одобрение предварительной ипотеки ни к чему не обязывает заявителя. Это лишь позволит узнать условия кредита заранее.

Окончательное решение об одобрении кредита банк принимает, когда заёмщик предоставляет полный пакет документов: паспорт, СНИЛС, ИНН, справки, подтверждающие доход (2-НДФЛ или по форме банка/работодателя), и копии трудовой книжки или договора. Для этого заёмщика могут пригласить на собеседование в отделение банка либо попросить загрузить документы в личном кабинете на сайте банка или в приложении. После получения документов окончательное решение банк принимает за 1–2 дня и сообщает заёмщику.

Выбор жилья и его покупка

Если банк одобрил заявку на кредит, можно начинать подбирать подходящее жильё. На это даётся 90 дней.

Далее необходимо выбрать застройщика и квартиру. Часто банки сами предлагают застройщиков, которым доверяют: в таком случае ставка может быть ниже.

Далее можно проводить сделку и оплачивать первоначальный взнос в виде 15% от стоимости жилья. Недвижимость передаётся в залог банку, и, как только ипотека будет выплачена, собственник может снять обременение с жилья и стать его полноправным владельцем.

Сложности с получением льготной ипотеки

Сложности могут возникнуть, если банк сочтёт, что вы не сможете выплатить кредит.

В ипотеке (даже льготной) могут отказать, если:

• человек зарабатывает за месяц меньше половины от суммы ежемесячного платежа по кредиту;
• у него есть долг по исполнительным производствам в размере более 50% от его дохода за полгода;
• если в отношении гражданина идёт процедура банкротства;
• заёмщик предоставил недостоверные сведения или недостоверную документацию.

Когда и зачем запустили льготную ипотеку

Программа льготной ипотеки появилась в 2020 году во время эпидемии коронавируса. Её вводили как антикризисную меру. Низкие ставки по кредитам должны были сделать жильё доступнее, привлечь больше покупателей на рынок.

Экономист Сергей Хестанов говорил: «Основная идея, для чего вводили льготную ипотеку, — не увеличить доступность жилья, а помочь строительным компаниям. Ведь в этой среде занято большое количество людей. Поэтому льготная ипотека — это одна из форм господдержки этого бизнеса».

Предполагалось, что льгота будет действовать полгода. Но после этого программу несколько раз продляли. Государственная поддержка ипотечников продлится до 1 июля 2024 года, об этом заявил президент РФ Владимир Путин.

Как менялись условия льготной ипотеки

С 2020 года условия для кредитования ежегодно менялись. Например:

• С апреля 2020 года ставка составляла 6,5%.
• С июля 2021 года ставка повысилась до 7%.
• С марта 2022 года ставка стала 12% (резкое увеличение произошло из-за объявления СВО и скачка курса доллара и повышения ключевой ставки Центробанка).
• В мае 2022 года ставка снизилась до 9%.
• С июня 2022 ставка упала ещё и составляла 7%.
• Льготная ипотека в 2023 году выдаётся под 8%.

Критика льготной ипотеки и споры вокруг неё

Вокруг льготной ипотеки с начала её запуска было много споров. Многие выступали за продление программы. Например, директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов говорил, что отмена льготной ипотеки приведёт к дефициту жилья в стране. По его мнению, программу необходимо продлить минимум на три года, чтобы девелоперы были уверены, что спрос на жильё будет. Эксперт уверен, что без господдержки спрос на недвижимость может рухнуть на 15–10%.

Управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин также выступал за продление льгот. Он считает, что отмена льгот также снизит доступность ипотеки для граждан. По его словам, уровень ежемесячного платежа неуклонно растёт, а доходы населения падают. Льготная ипотека способна поддержать баланс.

Но что получилось по итогу? Стоимость одного квадратного метра жилья в российских новостройках взлетела с 75 000 рублей в марте 2020 года до 133 000 рублей в мае 2023-го (по данным СберИндекса). Это случилось в том числе из-за большого спроса на жильё. То есть льготная ипотека «разогнала рынок», и недвижимость не стала доступнее, а только наоборот. На это не раз указывали в Счётной палате, Центробанке и других ведомствах.

Например, аудитор Счетной палаты Наталья Трунова выступала против продления льготной ипотеки. По ее мнению, часть россиян уже не может позволить себе купить новое жилье, продав старое. Трунова уверена, что раньше люди продавали квартиру в старом фонде, покупали в новом, а разницу отбирали с помощью ипотеки. Сейчас же виден огромный разрыв цен на новое и вторичное жильё, и теперь для многих семей купить новую квартиру становится невозможным.

Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина тоже говорила, что льготная ипотека только поддерживает высокий темп роста стоимости жилья. Её подчинённый Руслан Булатов уточнял, что льготная ипотека хорошо работала как временная мера поддержки строительства. Но за три года из-за неё цены на первичном и вторичном рынке полностью разъехались, а стройотрасль «подсела как на иглу» на льготное кредитование. «Мы против любых программ субсидирования. В целом любая программа субсидирования искажает цены. Она создаёт дисбалансы в долгосрочной перспективе», — сказал сотрудник ЦБ.

Против продления льготной ипотеки выступал и глава Герман Греф, глава Сбербанка. По его словам, программа стала одним из самых удачных решений для кризиса периода пандемии, но удержание ставки приведёт только к росту цен.

Какие ещё есть программы ипотеки

Семейная. Если после 1 января 2018 года в семье родился первый или последующие дети, то льготная ипотека для семей выдаётся под 6% годовых. Квартира может быть не только от застройщика, но и купленной на вторичном рынке.

Для IT-специалистов. С 2022 года IT-специалисты России могут получать льготную ипотеку. Банки выдают им кредиты под 4,3–5%. Такая ипотека имеет ряд ограничений: возраст от 22 до 45 лет, работа в аккредитованных Минцифры компаниях, стаж не менее трёх месяцев и заработная плата не ниже 150 000 рублей до вычета НДФЛ в миллионниках (и не ниже 100 000 в остальных городах страны).

Дальневосточная. С 2019 года молодые семьи и участники программы «Дальневосточный гектар» имеют право на льготную ипотеку всего под 2% годовых. Деньги можно потратить на жильё стоимостью до 6 млн рублей, срок кредита — 20 лет. Эта программа распространяется на 11 субъектов ДФО. Это Бурятия, Якутия, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, Амурская, Магаданская, Сахалинская, Еврейская области, а также Чукотский автономный округ.

Сельская. Жители сельских территорий могут взять ипотеку под 3% на покупку или постройку жилья. Кредит выдают на сумму не более 3–5 млн рублей, а первоначальный взнос должен составлять 10%.

Факты

• Льготная ипотека в России ещё в начале 2022 года обогнала рыночную. Россияне почти полностью перешли только на льготные займы. Доля кредитов с господдержкой достигла 80%.

• Из-за продления льготной ипотеки в России появились фейковые порталы о таких кредитах. На них мошенники собирают данные пользователей для перепродажи и наполнения баз данных. Такие сайты могут запрашивать предполагаемую сумму первоначального взноса, чтобы оценить финансовые возможности потенциальной жертвы мошенничества.

Пример употребления на «Секрете»

«Уж не знаем, в чём тут дело, но, кажется, программа льготной ипотеки сыграла свою роль. Эксперты с самого начала предупреждали, что за удобными процентами скрывается рост цен на недвигу. И между прочим, на вторичном рынке тоже не всё так радужно. Да, предложения дешевле 5 млн рублей есть, но это объекты “с особенностями”, да ещё и на задворках Москвы».

(Руководитель «Циан аналитики» Алексей Попов — в материале о том, что в Москве больше не купить квартиру, если нет 5 млн рублей.)

Статью проверила:

Ирина Бабина, главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк дом»