Загадочные транши и плавающие ставки. Главные плюсы и минусы нестандартных ипотек
Ипотека продолжает занимать умы россиян: хоть выдача займов и падает, только за первые три месяца 2024 года граждане взяли в банках свыше 1 трлн рублей на недвижимость. Интересуют заёмщиков и нестандартные жилищные кредиты: траншевые ипотеки и ипотеки с переменной ставкой. Что это за продукты и в чём их плюсы и минусы? «Секрет» разобрался в вопросе вместе с экспертами по недвижимости.
© Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Michael Green, Unsplash License
Траншевая ипотека
Что это
Траншевая ипотека — вариант кредитования, при котором покупатель получает деньги от банка не сразу, а частями. Обычно это происходит в течение года или двух после подписания кредитного договора — выплаты делят на два или три этапа.
Размер каждого транша определяют индивидуально в каждом случае, исходя из общей суммы и процента по кредиту.
Варианты бывают разные. Предположим, траншевая схема выглядит так: 50/20/30, при этом у клиента есть 20% от суммы. В таком случае эти 20% он вносит сам, после регистрации сделки ему переводят 30%, через год — ещё 20%, а ещё через год — последние 30%.
Используют траншевую ипотеку только при покупке недвижимости в новостройках, поскольку первый транш оплачивается при оформлении договора долевого участия (ДДУ).
Преимущества
Ключевой плюс здесь возможность сэкономить на платежах.
Проценты начисляются только на выданную сумму. Это значит, что вы платите меньше в течение определённого периода, а когда квартира готова (или по истечении срока действия этого условия в кредитном договоре), вы переходите на стандартный ежемесячный платёж.
Этот вид ипотеки может быть удобен тем, кто продолжает снимать квартиру, пока ждёт своё жильё, или сразу приступает к ремонту. Поскольку ежемесячный платёж поначалу небольшой, денег хватает и на аренду (или ремонт), и на кредит.
К тому же иногда застройщики предлагают дополнительное финансирование ипотеки. Например, девелоперы могут компенсировать часть процентов по кредиту. В таком случае ежемесячный платёж на период первого транша станет ещё меньше.
Недостатки
Не стоит забывать, что все решения банка продиктованы его выгодой. А ваши возможные выгоды не бесплатны.
Банк и застройщик должны компенсировать расходы при изменении формата кредитования. Например, клиенту может быть выставлена отдельная комиссия или затраты девелопера учитываются в стоимости объекта.
Кроме того, застройщик может изменить скидку на квартиру. То есть клиент при покупке новостройки по базовой программе кредитования получает скидку, например 10%, а клиент при дополнительном финансировании со стороны девелопера получает бонус в 2%. При этом разница будет учитываться в наценке за объект.
В результате средний процент в случае с траншевой ипотекой, как правило, получается выше, чем по обычной.
Так что важно всё досконально просчитать: в плюсе вы в итоге будете или всё же в минусе.
Ипотека с переменной ставкой
Что это
Ипотека с переменной ставкой — это кредитование, в рамках которого ставка может меняться в течение срока действия кредитного договора как в меньшую, так и большую сторону. Происходит это по разным причинам, например из-за изменения ключевой ставки или других финансовых показателей.
Условия могут зависеть от стадии строительства дома (довольно распространённой является практика, когда застройщик сам субсидирует ставку на этапе строительства, чтобы привлечь покупателей, снимающих жильё до завершения строительства нового) или от внешних ориентиров (как правило, от ключевой ставки).
Обычно комиссию за изменение ставки платить не надо — но в любом случае надо изучать конкретный договор.
Преимущества
Ипотека с плавающей ставкой тоже даёт возможность сэкономить. Если на рынке всё спокойно, то такая ставка может быть ниже фиксированной, а значит, ежемесячный платёж и общая переплата будут меньше.
Также к её плюсам можно отнести гибкость. Плавающая ставка позволяет адаптировать условия кредитования под изменяющиеся экономические условия. Это особенно актуально в периоды снижения ключевой ставки, когда можно получить более выгодные условия по ипотеке.
Недостатки
Основной риск здесь — неожиданное увеличение платежа. Если рыночные условия резко ухудшатся, плавающая ставка может заметно вырасти. Тогда увеличится и ежемесячный платёж, и общая переплата — хотя заёмщик мог быть совсем не готов к этому.
Такая ипотека довольно непредсказуема: невозможно точно предсказать, как будет меняться ставка в будущем, что создаёт неопределённость для заёмщика... Плавающая ставка зависит от рыночных условий, которые могут быть подвержены влиянию различных факторов, таких как инфляция, экономическая ситуация и т. д.
Другой нюанс — возможные ограничения на досрочное погашение займа. Их вводят отдельные банки, тем самым усложняя жизнь и увеличивая расходы заёмщиков.
Помимо этого, механизм работы такой ипотеки может оказаться слишком сложным для понимания, так что на изучение условий может уйти куда больше времени, чем при обычной ипотеке.
Что в итоге
На начальном этапе такие кредиты обслуживать легче и дешевле, но как сложится ситуация дальше, предсказать не так-то просто. К тому же такие продукты нельзя оформить в любом банке и на любой объект — придётся попотеть, чтобы найти подходящий вариант. Так что, перед тем как оформлять траншевую ипотеку или ипотеку с переменной ставкой, помните, что это непростые финансовые инструменты с определёнными рисками.