Кто такие «чёрные риелторы» и как они лишают людей квартир. Объясняем простыми словами

Чем «чёрный риелтор» отличается от обычного

Обычные частные риелторы или сотрудники агентств недвижимости помогают людям продать, купить, сдать или снять жильё. Они показывают квартиру или дом потенциальным покупателям, готовят документы для оформления, обеспечивают юридическую чистоту сделок. За свои услуги они получают комиссию — процент от суммы сделки.

Некоторые риелторы на деле мало чем реально помогают клиентам, при этом не стесняются просить свой гонорар. Таких специалистов в народе не любят. Но даже самый ленивый риелтор гораздо лучше, чем «чёрный». Ведь ущерб от их махинаций исчисляется миллионами рублей.

В 1990-е годы ради квартир «чёрные риелторы» даже не гнушались убивать людей. Нельзя сказать, что это ушло в прошлое: в 2019 году банда «чёрных риелторов» лишила жизни одинокого инвалида из Петербурге и обогатилась за его счёт на 12 млн рублей.

Каждый год от «чёрных риелторов» страдает от 7000 до 8000 россиян, и в последнее время число жертв растёт. Юристы говорят, что раскрываемость преступлений, где замешаны «чёрные риелторы», довольно низкая: поиск участников преступных цепочек долгий, доказывать умысел мошенничества непросто.

Методы работы «чёрных риелторов»

Продажа квартир умерших

Злодеи выбирают хорошую квартиру, которой владеет одинокий человек — пенсионер, тяжелобольной, алкоголик или наркоман. Риелтор входит в доверие, а затем спаивает или ещё как-то ослабляет жертву. Затем собственника вынуждают обманом, а порой и насилием «добровольно» переписать квартиру.

Когда дело сделано, бывшие хозяева находятся в большой опасности, ведь для преступников они нежелательные свидетели аферы. Так бывшие хозяева пропадают без вести, попадают в психдиспансеры, оказываются далеко в деревне без денег.

Подмена договора

В целом подлог договоров у «чёрных риелторов» — достаточно распространённая уловка. Люди редко читают договоры до конца, не всегда хорошо понимают их суть — а мошенники этим пользуются.

Скажем, собственник желает продать квартиру и находит риелтора. Тот предлагает повысить цену, сделав в квартире ремонт. У хозяина нет на это денег, зато риелтор готов предоставить средства, надо только подписать договор. Вместо договора займа под залог люди подписывают договор о купле-продаже и лишаются жилья.

Экзотический вариант — схема с исчезающими чернилами. Предприимчивый петербуржец таким образом сперва получил подпись, а затем превратил лист бумаги, с которого исчезли старые данные, в подписанный договор купли-продажи.

Оформление займов под залог квартиры

Ещё одна схема — кредиты под залог квартиры. Жертвами часто становятся пенсионеры. Одна из пострадавших не смогла получить в банке кредит на лечение, поэтому решила воспользоваться объявлением о кредите с любой кредитной историей. Она подписала документы, которые оказались дарственной на квартиру, получила 50 000 рублей — а через несколько дней к ней приехал новый собственник жилья.

Но даже без подлога риелторам было бы несложно забрать квартиру: человек в тяжёлых условиях наверняка бы не справился с выплатой долга, поэтому в ход бы пошёл залог.

Телефонное мошенничество

Лжеполицейские (сотрудники ФСБ, Центробанка, прокуратуры) присылают в мессенджер фото своих удостоверений и говорят жертве: «С вашего счёта какие-то мошенники хотят снять деньги. Мы вас спасём, но помогите нам их поймать».

После этого доверчивый человек снимает все деньги и переводит их на «безопасный счёт», который на самом деле принадлежит мошенникам. Вытянув обманом все деньги, жулики принимаются и за его жильё — убеждают взять кредит под залог жилья.

На этой стадии подключаются «чёрные риелторы». Они проводят серию сделок, чтобы у квартиры быстро сменилось несколько собственников — так преступление труднее расследовать, а квартиру — вернуть законному владельцу.

«Чёрные риелторы» на рынке аренды

Строго говоря, «чёрными риелторами» тех, кто работает с арендой, назвать сложно: квартиры-то никто из собственников не лишается. Зато арендаторы теряют деньги, так что о порядочности риелторов говорить не приходится. Поэтому таких проходимцев тоже записывают в «чёрные риелторы».

Мошенник снимает квартиру у хозяина на несколько суток, а затем выставляет её на долгосрочную аренду по привлекательной, цене. Желающим снять жильё мошенник показывает поддельные документы на квартиру, чтобы выглядеть как добросовестный собственник, а затем заключает договор аренды (часто с несколькими людьми), забирает деньги и исчезает. У горе-арендаторов нет прав на проживание в квартире, ведь договор найма был заключён с тем, кому квартира не принадлежит.

Жертвами таких афер становятся даже известные люди. Например, мошенники обманули таким образом музыканта Мишу Марвинна на 255 000 рублей.

Воровство денег

Есть риелторы, которые на первый взгляд работают качественно и добросовестно. У них могут быть десятки довольных клиентов, документы — в порядке. Такой риелтор втирается в доверие, ведёт все дела заказчика, а потом исчезает с деньгами.

Методы недобросовестных риелторов могут меняться в зависимости от города. Например, в Сочи много самостроев, которые в конечном итоге будут снесены администрацией. «Чёрные риелторы» помогают продавать квартиры в самовольных постройках, никак не предупреждая покупателей о том, что можно остаться и без денег, и без жилья. Администрация Сочи в ноябре 2023 года объявила, что такие риелторы «ходят под статьёй» — им грозит ответственность по статье 159 УК «Пособничество в мошенничестве».

Основные признаки «чёрных риелторов»

• Чёрные риелторы создают спешку и суету. Цель — не дать клиенту полностью и вдумчиво ознакомиться с документами, проконсультироваться со «своим» юристом, навести справки о юристе со стороны риелтора. Бывает так, что и обычный риелтор может попасть в цейтнот, но постоянная спешка — повод насторожиться.

• Их нет в базах, и они стараются не показывать свои личные данные и документы. На сайте Российской гильдии риелторов можно проверить агента или агентство, увидеть дополнительную информацию (аттестат агента, сертификат агентства). Если этого нет — повод задуматься о квалификации агента.

• Они втираются в доверие. Любому специалисту, который работает с людьми, нужно уметь расположить к себе человека — но «чёрные риелторы» иногда настолько стремятся втереться в доверие, что это становится слишком подозрительно.

• «Чёрные риелторы» могут отказаться дать договор на оказание услуг. При действиях с недвижимостью риелтор и клиент заключают договор, который должен быть подписан и сопровождён печатью риелтора или его агентства. Неблагонадёжный риелтор может не дать договор либо заключить его на несуществующее лицо — тогда он будет признан недействительным.

Как защитить себя от «чёрных риелторов»

Искать риелтора лучше по рекомендациям или в известном агентстве недвижимости (у таких агентств есть свой офис и отзывы на разных интернет-площадках). Также стоит посмотреть, «пробивается» ли специалист по сайту Российской гильдии риелторов.

Стоит внимательно читать, тщательно перепроверять документы, относиться к ним с осторожностью — и давать отказ в сделках с недвижимостью, если всё выглядит слишком подозрительно.

Если человек всё же стал жертвой «чёрных риелторов», ему нужно обращаться в органы внутренних дел — и в суд.

Как в России ловят и наказывают «чёрных риелторов»

Суды чаще всего рассматривают «чёрных риелторов» как мошенников — и судят их по ч.4 ст. 159 УК РФ с квалифицирующим признаком «повлёкшее лишение права гражданина на жилое помещение». Статья предполагает до 10 лет лишения свободы со штрафом до 1 млн рублей.

«Чёрные риелторы», которые не ограничились мошенничеством, получают сообразно своим действиям. Так, три дельца из Петербурга похитили человека, удерживали в другом городе и спаивали. Когда человек смог при помощи соцслужб и помощи местных жителей вернуться домой, его жильё уже ему не принадлежало. Похитители получили 6,5 и 5,5 года в колонии строгого режима, суммарно с них взыскали больше 9 миллионов рублей. А «чёрный риелтор», который убил свою семью ради двух квартир, получил пожизненный срок.

Как в России решают проблему «чёрных риелторов»

В России проблемой занимаются правоохранительные органы и суды, однако проблема повторяется.

Президент России Владимир Путин уже обращал внимание на проблему «чёрных риелторов», да и эксперты полагают, что давно стоило бы ввести контроль за действиями риелторов. Среди предложений: обязательное лицензирование риелторов, создание единого реестра аттестованных профессионалов, страхование сделок, закон о риелторской деятельности.

Однако по состоянию на начало 2024 года проблема «чёрных риелторов» не решена.

Громкие преступления «чёрных риелторов»

Ярославль, конец 1990-х годов. Александр Боровков, уже имевший опыт махинаций с недвижимостью, находит сообщников и начинает искать одиноких людей с квартирами. От них избавляются (всего жертвами стали 15 человек), а жильё переписывают на себя. Убили священника — но его хватились, банда пошла под суд. В марте 2003 года нескольким членам банды дали пожизненное, несколько — получили сроки в 23 и 22 года в колонии строгого режима.

Новосибирск, 2003 год. Бывший шофёр агентства недвижимости Олег Щекин стал «чёрным риелтором» и создал банду: находил людей с зависимостями и долгами по ЖКХ, предлагал обмен с доплатой. Сообщники Щекина избавились от 9 человек, а сам Щекин в суде получил 17 лет лишения свободы в колонии строгого режима.

Пример упоминания на «Секрете»

«Профессор стал жертвой «чёрных риелторов». Его обманным путём вынудили продать московскую квартиру и забрали обещанные за неё деньги. Мошенники грозили выселить Игоря Яковенко из его же дома, но фокус не удался: из-за шумихи дело взял под контроль глава СКР Александр Бастрыкин».

(Из статьи о том, почему бизнесу наплевать на пожилых россиян и как на этом безразличии наживаются мошенники.)