Что такое кадастровая стоимость и почему из-за неё постоянно судятся. Объясняем простыми словами

Кадастровую стоимость считают для земельных участков, зданий, сооружений, помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершённого строительства и другого недвижимого имущества.

Её рассчитывают специально созданные в регионах государственные бюджетные учреждения и утверждают уполномоченные органы исполнительной власти.

Оценку проводят по специальной методике с определённой законом периодичностью. Результаты фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница

Кадастровая стоимость — это цена, которую определяет государство и использует её для обозначенных законом целей. Рыночная — это цена, по которой можно купить или продать объект недвижимости, и устанавливает её собственник, риелтор или профессиональный оценщик.

Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, а может и отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Ключевой момент в том, что кадастровая стоимость не учитывает множество индивидуальных характеристик недвижимости — её считают без выезда на объект. Основные критерии для установления кадастровой стоимости: месторасположение объекта, его площадь и, если это здание, год постройки и степень износа.

Такие нюансы, как этаж, качество ремонта, перепланировка, вид из окна конкретного помещения в кадастровой стоимости не учитываются. Например, все квартиры в одном доме, имеющие одинаковую площадь, будут иметь и одинаковую кадастровую стоимость. И неважно, дизайнерский в них ремонт или бабушкин, окна выходят в тихий зелёный двор или на шумный проспект и т. п. А вот при купле-продаже, то есть для определения рыночной стоимости, это уже будет иметь значение.

Аналогично обстоят дела и, например, с участками в СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах). Восемь соток, заброшенные хозяевами и заросшие сорняками, будут иметь ту же кадастровую стоимость, что и ухоженный участок такой же площади, на котором цветут цветы и плодоносят яблони.

При этом и кадастровая, и рыночная цена могут изменятся, но по-разному. Кадастровую стоимость государство пересчитывает раз в несколько лет. Раньше это делалось раз в три-пять лет, а с 2022 года — раз в 4 года по всей стране, а в городах федерального значения — раз в 2 года (но только по отдельному решению властей).

Так, в 2022 году массово рассчитывали кадастровую стоимость земельных участков, в 2023 году — кадастровую стоимость квартир, зданий и т. п.

А рыночная стоимость может меняться хоть каждую неделю в зависимости от множества факторов.

Зачем считают кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость нужна для расчёта налогов, госпошлин и штрафов.

Налог на имущество физических и юридических лиц.

Кадастровая стоимость недвижимости — это налоговая база для расчёта имущественного налога. Он будет равен определённому проценту от КС. Этот процент (налоговую ставку) каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве налог на недвижимость составляет 0,1–0,3% в зависимости от вида и её кадастровой стоимости. А если недвижимость дороже 300 млн рублей, то 2% от стоимости.

Земельный налог.

Земельный налог рассчитывается аналогично налогу на квартиры, дома и офисные здания. Налоговой базой также является кадастровая стоимость участка. Только налоговую ставку устанавливают муниципалитеты. Ставка не может превышать 0,3% КС. В Москве, например, земельный налог составляет 0,025–0,3% в зависимости от назначения участка.

Налог с продажи недвижимости.

Если вы продали квартиру, дачу или гараж, в некоторых случаях придётся платить НДФЛ 13%. Обычно он платится исходя из цены в договоре купли-продажи. Но иногда недвижимость продают очень дёшево или искусственно занижают цифры в документах. В таком случае ФНС посчитает вам налог от 70% кадастровой стоимости объекта, даже если сумма сделки была меньше.

Налог на подарки.

Если вы получили в подарок недвижимость не от близкого родственника, налоговая сочтёт это доходом и заставит заплатить НДФЛ. Сумму платежа рассчитают от кадастровой стоимости.

Госпошлина на сделки с недвижимостью у нотариуса или оформление наследства.

Например, для заключения договора ренты у нотариуса надо заплатить госпошлину — 0,5% от кадастровой стоимости имущества.

Штрафы.

Например, штраф за использование земельного участка не по целевому назначению:

• для граждан — 0,5–1 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 рублей;
• для должностных лиц — 1–1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей;
• для юридических лиц — 1,5–2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей.

Если не поставить на учёт в Росреестре хозяйственные постройки с прочным фундаментом и площадью более 50 кв. м, сумма штрафа будет зависеть от кадастровой стоимости постройки. Как правило, это 20% от неоплаченной налоговой суммы за последние 3 года плюс сам налог за это же время.

Штраф за самозахват общей территории СНТ или границ муниципальной земли — до 1,5% кадастровой стоимости захваченного участка.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость считают специальные оценщики.

Они группируют однотипные объекты (квартиры в одном доме или в домах одной серии, земельные участки в одном СНТ, гаражи в одном гаражном кооперативе и т. п.) и учитывают несколько факторов.

Так, для земельных участков, помимо площади, категории земель и видов разрешённого использования, важным считается:

• инженерная и транспортная инфраструктура до границ участка;
• социальная инфраструктура;
• характеристики окружающей территории;
• рельеф участка.

А вот благоустройство и озеленение самого участка в кадастровой стоимости не учитывается.

Для зданий, сооружений и помещений основные критерии оценки:

• назначение;
• площадь;
• год постройки;
• материал стен;
• серия, если это многоквартирный дом;
• состояние (степень износа, ветхость, аварийность);
• оснащённость коммуникациями.

Все движимое имущество и все улучшения, которые можно убрать/демонтировать, в кадастровую стоимость не входят.

В результате расчётов устанавливается условная цена 1 кв. м однотипных объектов. Для определения кадастровой стоимости каждого объекта этот показатель умножается на его площадь.

Как меняется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость меняется, если меняются характеристики недвижимости.

Кадастровая стоимость может увеличиться, если:

• увеличилась площадь объекта (к дому добавили пристройку, к земельному участку присоединили ещё кусок);
• проведена реконструкция или капитальный ремонт, изменилось инженерное обеспечение (перекрыли крышу в многоквартирном доме, провели газ);
• улучшилась инфраструктура (рядом построили школу, детский сад, поликлинику, станцию метро, продлили маршрут наземного общественного транспорта и т. п.).

Кадастровая стоимость может снизиться, если:

• площадь объекта уменьшилась;
• растёт износ объекта (здание построено давно, а капремонт не проводится, и оно ветшает);
• ухудшилась инфраструктура (рядом построили мусорный полигон).

Уровень инфляции также влияет на изменение кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно по адресу объекта или его кадастровому номеру:

• С помощью публичной кадастровой карты.

Здесь есть данные о кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений).

• На сайте Росреестра.

Можно использовать сервисы «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».

• Из выписки из ЕГРН.

Выписку можно получить онлайн на сайте Росреестра, на портале госуслуг, а также лично в Росреестре или МФЦ. Она будет официальным документом, подтверждающим кадастровую стоимость.

• В личном кабинете на сайте или в мобильном приложении ФНС России.

Можно узнать кадастровую стоимость той недвижимости, за которую вы платите налоги.

Как оспорить кадастровую стоимость (и зачем)

Основная цель желающих оспорить кадастровую стоимость — платить меньше налогов или арендных платежей.

Причины не согласиться с кадастровой стоимостью:

• Она выше рыночной.
• В расчётах обнаружены технические ошибки — неверно указаны характеристики объекта.

Оспорить оценку можно тремя способами:

• 1. Если дело в ошибке (указана не соответствующая действительности площадь участка, дата постройки здания и т. п.), нужно обратиться в учреждение, которое проводило оценку, и документально подтвердить, что расчёт неверен. Для этого можно предоставить данные из ЕГРН, документы БТИ и другие доказательства ошибки. С аналогичным заявлением можно пойти лично в МФЦ или отправить его онлайн через портал госуслуг, а, например, москвичам это можно сделать через сайт мэра. Такая услуга бесплатна.
• 2. Если нужно приравнять кадастровую стоимость к рыночной, то вариантов может быть несколько.

В случае когда регион ещё не перешёл на новый (заявительный) порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, следует обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченными органами регионов.

В тех регионах, которые уже перешли на новый порядок, можно обратиться в учреждение, которое проводило оценку.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется предоставить отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. Такой отчёт должен быть сделан независимым профессиональным оценщиком.

• 3. При желании можно пропустить эти этапы и сразу обратиться в суд. Доказательства потребуются те же, только срок рассмотрения будет больше — два-три месяца против 30 дней. В суд можно обратиться и в случае, если комиссия или ГБУ отказали в пересмотре кадастровой стоимости.

По данным Росреестра, в 2022 году по суду гражданам удалось снизить кадастровую стоимость разных объектов на общую сумму приблизительно 191,03 млрд рублей, а через комиссии — ещё на 88 млрд.

Пример употребления на «Секрете»

«Люксовый пентхаус король эстрады в 2021 году купил у бывшего президента Киргизии. Кадастровая стоимость недвиги достигает почти 300 млн рублей, реальная — 1 млрд рублей.

Однако Киркоров пытается доказать, что в налоговой при оформлении допустили ошибку и на самом деле он владеет двумя скромными пентхаусами на Арбате. А не одним дорогущим, за который приходится выкладывать 6 млн рублей налога. А если считать раздельно, оба объекта идут по ставке в 0,3%, и общий налог составляет 2 млн рублей».

(Из новости 2022 года.)

Статью проверил:

Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice

Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Zulian Firmansyah, Unsplash License, Silas Stein/DPA/East News