Квартира без ипотеки, но с рисками. Что нужно знать о договоре ренты и как его заключить
Договор ренты позволяет получить квартиру, не влезая в ипотеку. Но всё не так просто, как кажется на первый взгляд: вместо этого новому собственнику придётся ежемесячно платить прошлому владельцу либо ухаживать за ним до конца его жизни. «Секрет» вместе с юристами и экспертами по недвижимости разбирается, какие виды ренты существуют, в чём заключаются риски при заключении такого договора и можно ли его оспорить.
Что такое рента
Рента — это доход с капитала, облигаций, имущества или земли, который человек получает, передавая своё имущество в пользование третьему лицу. Этот доход может быть выражен не только деньгами, её могут выплачивать и вещами, какими-то работами или услугами — в зависимости от типа ренты. При этом альтернативные способы выплаты по стоимости должны быть равны денежной сумме самой ренты, уточнила доцент кафедры частного права Государственного университета управления Светлана Титор.
Важно: сумма таких вещей или услуг должна быть не меньше ежемесячного прожиточного минимума.
Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передаёт свою недвижимость в собственность плательщика ренты в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание.
Частый пример: пожилой пенсионер (собственник квартиры) заключает подобный договор, чтобы лицо, получившее право собственности на его квартиру, обеспечивало его в течение его жизни всем необходимым, а также несло все необходимые расходы по содержанию этой квартиры.
Передать по договору ренты можно как недвижимое, так и движимое имущество, уточнила ведущий юрисконсульт КСК ГРУПП Ирина Михеева. Например, автомобили или технику. В качестве плательщика ренты может выступать гражданин, организация, государство или муниципалитет — всё зависит от вида ренты.
Какие бывают договоры ренты
Есть три типа договоров ренты:
- договор постоянной ренты;
- договор пожизненной ренты;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
Договор постоянной ренты
Постоянная рента не ограничена сроком жизни получателя, уточнила Оксана Васильева. По такому договору собственник получает фиксированные платежи или услуги в обмен на его имущество.
После смерти получателя ренты права на выплату по договору переходят наследникам умершего.
Получать постоянную ренту могут только граждане или некоммерческие организации, подчеркнул член Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов.
При этом выплачивать ренту могут граждане, юридические лица, государство или муниципалитет.
Плательщик может выкупить постоянную ренту и отказаться от дальнейшей выплаты. Если в договоре не указана выкупная цена, по закону она соответствует годовой сумме ренты.
Постоянная рента в России не пользуется популярностью. Чаще всего такой договор заключают на Западе, уточнила Ирина Михеева.
Договор пожизненной ренты
По договору пожизненной ренты гражданин передаёт своё имущество в собственность плательщику ренты, а взамен получает определённую сумму. Такая рента, в отличие от постоянной, ограничена сроком жизни получателя выплат, отметила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева.
«Как правило, такие договоры заключают пожилые люди для получения дополнительных средств при жизни на своё содержание. Взамен они ещё при жизни передают плательщику ренты в собственность своё имущество, как правило, это бывают квартира или дом. Таким образом, получатель ренты ещё при жизни фактически продаёт свою недвижимость, однако продолжает ею пользоваться», — пояснила Светлана Титор.
В отличие от постоянной ренты, пожизненную можно выплачивать только деньгами. После смерти человека, который передал своё имущество в пожизненную ренту, договор прекращается.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты. Собственник, который передал своё имущество плательщику ренты, получает не только выплаты, но и пожизненный уход.
Плательщик ренты обязан обеспечивать получателя ренты жилищем, питанием, одеждой, и если требует состояние здоровья, то оказывать ему соответствующий уход.
Пожизненное содержание с иждивением — самый распространённый вид ренты, отметила Оксана Васильева. Как правило, её заключают для содержания одиноких и малоимущих людей.
«Для получателя ренты это удобно, поскольку он знает, что обеспечен финансовыми поступлениями и уходом до конца жизни. А для плательщика ренты выгода заключается в том, что он фактически выплачивает рассрочку и уже является собственником недвижимости. Он вправе распоряжаться этой недвижимостью, правда, с согласия получателя рентных платежей», — отметил управляющий директор AM Capital Алексей Мурашев.
Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:
- плательщиком ренты может быть как физлицо, так и юрлицо;
- в договоре должна быть предусмотрена общая сумма содержания получателя ренты в месяц, при этом она должна составлять не менее двух прожиточных минимумов, установленных в регионе;
- предметом договора может быть только недвижимость.
Договор ренты с пожизненным содержанием действует, пока жив получатель ренты. Если умрёт плательщик, его обязательства могут взять на себя его наследники — тогда договор пожизненного содержания будет продолжен.
Где можно заключить договор ренты
Договор ренты — крайне специфический и нетипичный договор, отметил директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров. Дело в том, что владелец передаёт своё имущество в собственность другому человеку, не зная, сколько получит за него денег. А получатель имущества, в свою очередь, не знает, сколько платежей по договору ему придётся перевести.
В итоге получатель ренты может получить, а плательщик выплатить сумму, которая будет значительно превышать рыночную стоимость имущества. Либо, наоборот, эта сумма окажется заметно ниже.
Из-за того что подобные договоры изначально несут риски для обеих сторон, их нужно заключать строго в нотариальной форме. В противном случае договор ренты будет считаться недействительным. Нотариус должен убедиться, что все участники соглашения дееспособны и принимают решение по своей воле. Ну и проверить подлинность документов.
Если по договору ренты передаётся право собственности на недвижимость, то переход права нужно регистрировать в Росреестре (и при этом регистрировать обременения договором ренты).
Как заключить договор ренты
Договор ренты заключают только в письменной форме. При этом нужно согласие обеих сторон, а также документы на недвижимость.
Какие документы нужны для оформления ренты
Для оформления договора ренты с передачей прав на жилое помещение потребуются те же документы, что и для прочих сделок с недвижимостью, отметила Ирина Михеева. К ним относятся:
- документы, подтверждающие право собственности;
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- копия финансово-лицевого счёта на жильё (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что получатель ренты не состоит на учёте;
- техническая документация на передаваемый объект;
- выписка из домовой книги;
- согласие на оформление ренты от второго супруга при наличии;
- квитанция об уплате госпошлины (подробнее расскажем ниже).
Что нужно указать в договоре
- описание имущества;
- сведения о сторонах договора;
- размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
- способ выплаты ренты или список продуктов и услуг для договоров пожизненного содержания с иждивением;
- возможные причины расторжения договора;
- последствия при невыполнении условий сторонами;
- дата подписания соглашения.
«В зависимости от вида договора ренты необходимо прописать существенное для него условие. Для договора постоянной ренты необходимо указать цену выкупа ренты, сумму и график платежей — для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением», — подчеркнула отметила ведущий юрисконсульт КСК ГРУПП Ирина Михеева.
Какой порядок заключения договора ренты
-
Шаг 1. Определить форму и размер ренты.
-
Шаг 2. Согласовать основные условия.
-
Шаг 3. Составить договор в простой письменной форме.
-
Шаг 4. Заключить договор. Его должны подписать обе стороны, а затем удостоверить у нотариуса.
После удостоверения договора нотариус направит в Росреестр заявление о государственной регистрации и приложит к нему необходимые документы. Проведённая регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.
Сколько стоит оформление договора ренты
Для заключения договора ренты у нотариуса надо заплатить госпошлину —0,5% от кадастровой стоимости имущества. Так что если квартира стоит 5 млн рублей, то придётся отдать 25 000 рублей.
Госпошлина за регистрацию права в Росреестре, в свою очередь, составляет 2000 рублей для физлиц и 22 000 — для юрлиц.
Плательщику ренты при получении права собственности на имущество не нужно платить НДФЛ. Однако в будущем придётся оплачивать содержание приобретённого имущества — если это квартира, то налог на неё.
А вот у получателя ренты появляется доход. Если в договоре прописан «первоначальный взнос», к отношениям сторон по закону действуют правила о купле-продаже. Это значит, что с суммы единовременной выплаты получатель ренты должен отдать государству 13% НДФЛ, если недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока — трёх или пяти лет в зависимости от ситуации, уточнил член Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов.
Плюсы ренты
«Получатель ренты может продолжать жить в квартире и получать при этом регулярные платежи. В свою очередь, плательщик имеет шансы приобрести недвижимость дешевле рыночной стоимости, и для этого ему не нужно брать кредит и платить проценты», — уточнил Александр Жалнин.
Минусы ренты
Можно переплатить или недоплатить
У договора ренты есть и риски. Для плательщика основной недостаток в том, что непонятна конечная стоимость имущества. Если получатель будет жить долго, то переплата может оказаться существенной. С другой стороны, собственник может умереть вскоре после заключения договора — и если это не постоянная рента, выгода плательщика будет ощутимой.
«Например, гражданин, передавший квартиру за 10 млн рублей в пожизненную ренту, умирает через три месяца. В этом случае он получит только ренту за три месяца, например в сумме 100 000 рублей. Аналогичные риски ложатся и на плательщика ренты, который может выплатить, например, суммарно платежей на сумму 5 млн рублей при рыночной стоимости квартиры в 3 млн», — пояснил директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров.
Можно остаться без имущества
Больше рисков будет у плательщика ренты, подчеркнул Шон Бетрозов. Он не только может столкнуться с резким падением цен на недвижимость, но и вовсе её не получить.
«Если имущество, переданное в счёт уплаты ренты, по непредвиденным обстоятельствам повредится или ликвидируется — например, сгорит квартира, — то, фактически плательщик ренты останется ни с чем, а уплаченная им сумма ренты ему не возвратится», — уточнила Светлана Титор.
Можно стать жертвой мошенников
В первую очередь это касается получателя ренты. Нередки случаи, когда владельца квартиры пытались сжить со свету, чтобы побыстрее заполучить недвижимость и не платить ренту.
Можно нарваться на недобросовестного плательщика
Не всегда плательщик ренты добросовестно выполняет свои обязанности — и приструнить его бывает непросто.
Для пожилого человека риски заключаются в том, что плательщик ренты может несвоевременно её оплачивать или некачественно оказывать те услуги, которые он должен оказывать в счёт выплаты ренты.
Как расторгнуть договор ренты
Договор ренты можно расторгнуть по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. В одностороннем порядке расторгнуть договор можно только через суд, а по согласию сторон — через нотариуса, отметил Шон Бетрозов.
Основания и условия расторжения договора зависят от вида ренты, отметил Александр Жалнин.
«Расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя, если плательщик существенно нарушил условия договора», — уточнил он.
Ещё договор постоянной ренты можно расторгнуть по требованию плательщика, если имущество было случайно уничтожено.
Также расторгнуть договор можно в случае выкупа ренты.
Можно ли оспорить договор ренты
Если все требования закона соблюдены, оспорить договор ренты практически невозможно, отметил Александр Жалнин.
Однако если родственники докажут, что на момент заключения договора первоначальный собственник имущества был недееспособен и не мог осознавать, что происходит, они смогут оспорить договор.
Также оспорить договор можно, если получится доказать, что его заключали под давлением, насилием или угрозой насилия, обманом, добавила Ирина Михеева. Но на практике, оспаривать сделку наследникам сложно.
Если суд признаёт сделку недействительной, то имущество подлежит передаче наследникам. Подлежат ли передаче плательщику ренты выплаченные платежи — вопрос, который разрешается судом в каждом конкретном случае индивидуально. Но такое встречается редко.
Оспорить любой договор ренты можно в соответствии с общей исковой давностью — в течение трёх лет. Если речь идёт о наследстве, отсчёт начинается с момента смерти получателя ренты.