Когда подорожает аренда жилья в России

Что происходит с ценами сейчас

По подсчётам ЦИАН, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве к началу марта достигла 38 900 рублей в месяц. Это на 6,2% больше, чем в начале 2020 года. Для сравнения — инфляция за то же время составила 5,7%.

В компании полагают, что к этому привёл возврат в столицу работников, которых переводили на удалёнку (в конце января московские власти отменили постановление об обязательном переводе 30% сотрудников на дистанционную работу). А те, кто оставался в Москве, ищут варианты поближе к офису, сообщили аналитики сервиса «Газете.ру».

Другие игроки рынка роста цен и спроса на жильё пока не наблюдают. Более того, средние ставки по найму даже немного снизились, говорят они.

«Это объясняется в первую очередь тем, что на рынке появилось большое предложение недорого жилья — малогабаритных студий площадью 10–20 кв.м. Такие варианты есть и в Москве, и в Подмосковье. По сравнению с январем и февралем прошлого года количество таких вариантов увеличилось примерно на 20%, — рассказывает управляющий директор сети "Миэль" Мария Жукова. — Арендная цена такого жилья составляет порядка 16 000 — 22 000 рублей в месяц, что, конечно, ниже стоимости найма полноценных квартир, и это отражается на средней стоимости аренды. Что касается квартир стандартных площадей, то стоимость их найма почти не изменились».

По её словам, если квартиру долго никто не снимает, собственники могут снизить цену на 1000–2000 рублей в месяц. Но большинство арендодателей вообще не готовы к торгу и предпочтут не сдавать своё жильё вовсе, чем дешевле своих запросов.

В целом аренда квартир стала менее востребована: в начале 2021 года предложений на рынке было на 13% больше, чем год назад, подсчитали в агентстве. «Деловая активность в Москве полностью не восстановилась, сотрудники многих организаций окончательно перешли на удалённую работу и не вернулись в столицу, количество студентов значительно сократилось», — объясняет Жукова.

Похожие процессы происходили не только в столице, но и в других крупных городах России. «Цены на аренду жилья в первой половине 2020 года просели, но к началу марта 2021 года практически полностью восстановились до докризисного уровня, — рассказывает гендиректор генеральный директор питерского агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрий Щегельский. — За счёт перепрофилирования некоторых собственников с рынка посуточной аренды на рынок долгосрочной аренды предложение на последнем выросло примерно на 10%. Но это не критично».

Как повлиял на рынок ипотечный бум

Льготная ипотека под 6,5% спровоцировала в 2020 году ажиотаж: люди поспешили вложить дешевеющие рубли в квадратные метры. Это привело к резкому росту цен на недвижимость и имело последствия для рынка аренды.

«Люди, которые раньше снимали квартиры, приобрели собственные. А те, кто купили их в качестве инвестиции, решили их сдавать», — рассказывает директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев. По его словам, теперь предложение стало преобладать над спросом, что не позволяет ценам расти.

Арендные ставки пока растут намного медленнее, чем цены на покупку квартир, но это вопрос времени, считает генеральный директор компании «Касабу» Стаффан Таст. «Перенасыщенность, вероятнее всего, в спальных районах, где строят и покупают много. А в хороших локациях рынок ещё очень далёк от перенасыщенности», — говорит он.

Говорить о сильном влиянии льготной ипотеки вообще пока рано — по ней люди покупали жильё в новостройках, многие из которых ещё возводятся, обращает внимание заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

«По этой же причине инвестиционные квартиры, приобретённые по программе льготной ипотеки, массово ещё не вышли на рынок, — говорит он. — Но часть квартир выходит на рынок, и чаще это квартиры в спальных районах». По его словам, ждать, что владельцы таких объектов будут снижать плату не стоит — эти люди понимают, как выросло их жильё в цене и не станут размениваться по пустякам».

«Собственники новых квартир на окраинах переоценивают своё жильё, не учитывают, что в данном районе квартир сдаётся много, — подтверждает Дмитрий Щегельский. — Вкладываться в меблировку они не хотят, так как это требует дополнительных вложений, а у этих собственников просто нет денег. Это как раз категория ипотечников».

Что будет с ценами на аренду

Главным фактором, который способен резко разогнать стоимость съёма жилья, эксперты называют намерение Минстроя ужесточить контроль над этим рынком. Напомним, власти планируют запустить информационную систему учёта договоров найма жилья. Такая цифровая платформа может стать основой для сервисов, которыми будут пользоваться арендаторы и арендодатели. Её планируют интегрировать с системами Федеральной налоговой службы (ФНС). Всё делается для того, чтобы заставить арендодателей платить налоги с дохода от сдачи жилья.

«Если это действительно произойдёт, то возможен и скачок в ценах, — говорит Артур Меркушев из Dominfo.ru. — Пока это предложение вызывает много вопросов. Главный — как заставить людей вносить данные об аренде квартиры в официальный источник. Для этого нужно ввести серьёзные штрафы, которые будут значительно выше налоговых исчислений, чтобы пугать/стимулировать граждан. Но, если система заработает, стоимость аренды вырастет пример на 15–20%, и это сильно ударит по карману квартиросъёмщиков».

Александр Цыганов вспоминает другую инициативу властей: через корпорацию «Дом.рф» до 2024 года чиновники планируют направить около 100 млрд рублей на строительство государственных арендных домов и апартаментов. На уровень цен проект вряд ли повлияет, но поможет сформировать стандарт доходного дома и его типовых услуг, который придётся учитывать частным арендодателям, полагает эксперт. Но пока оба проекта остаются на бумаге, единственное, что может серьёзно повлиять на цены, — темпы возвращения людей в офисы с удалёнки и общее восстановление деловой активности, говорят собеседники «Секрета».

«Конечно, часть бывших арендаторов останутся в своих городах и сёлах, научившись находить удалённую занятость, кто-то переехал за город, но большая часть старых и новые внутренние мигранты приедут на покорение крупных городов и в первую очередь в Москву, — говорит Цыганов. — Это вернёт спрос к осени, если пандемия окончательно затухнет. С началом школьного обучения и осеннего семестра придёт и оживление с ростом ставок на рынок аренды. Поэтому арендаторам стоит поторопиться, выбрать оптимальную квартиру и зафиксировать на максимально длительный срок сегодняшние арендные ставки».

Коллаж: «Секрет Фирмы», Авилов Александр, Андрей Любимов, Андрей Никеричев /Агентство «Москва»