Что такое капремонт. Объясняем простыми словами

Проще говоря, если у вас есть автомобиль, то ежегодно вы меняете подшипники, масло и другие расходные запчасти. Такие работы будут считаться текущим ремонтом. Если в ходе обследования выявилось, что коробка переключения передач вышла из строя и эксплуатация машины невозможна, то работы по ремонту или замене коробки будут считаться капремонтом, объяснял «Секрету» юрист и руководитель центра правовой помощи «Правовые решения» Дмитрий Бурняшев.

То же самое и в сфере ЖКХ. Покрасить подъезд или поменять разбитые окна — это обычный ремонт. А вот перекрыть крышу, заменить трубы по стоякам во всех квартирах или заменить лифт — это уже капремонт.

Что такое капремонт в ЖКХ. Нюансы

С 2014 года собственники квартир в России ежемесячно обязаны делать взносы на капремонт своих домов. Деньги собирают либо на индивидуальный (специальный) счёт для каждого дома, которым владеет УК или ТСЖ, либо в «общий котёл» региональных операторов или фондов капремонта.

Фонд капитального ремонта (ФКР) или региональный оператор — это некоммерческая организация, созданная властями региона. Он реализует программу капитального ремонта для всех многоквартирных домов (МКД) региона, находящихся в «общем котле», ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу.

Регоператор делает капремонт по графику, который закрепили в региональной программе, которую составляют, утверждают и контролируют региональные власти. Актуализируют график не реже, чем раз в год. Поскольку деньги собираются в «общий котёл», жильцы МКД фактически финансируют капремонты в других домах, пока не дойдёт очередь до них. Если накоплений конкретного дома не хватает на капремонт, фонд добирает их из средств, поступивших от других.

Спецсчёт — это, по сути, копилка конкретного дома. Деньги не могут потратить на других. Считается, что такой вариант наиболее выгоден тогда, когда МКД нуждается в ремонте как можно позже. Более того, если взносы копятся на спецсчёте, то их ещё можно временно размещать на спецдепозите для защиты накоплений от инфляции.

По программе капремонта можно обновить крыши, подвалы, лифты и шахты, фасад, фундамент, а также системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения. Полный список есть в ст. 166 ЖК РФ.

Региональные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, установку общедомовых счётчиков и другие.

Как рассчитывается плата за капремонт

Взнос за капитальный ремонт рассчитывают исходя из площади жилья или помещения собственника: определённая сумма взимается с каждого метра квартиры (офиса, магазина). Платёж включают в ежемесячную квитанцию за коммунальные услуги.

Сколько сейчас платят за капремонт

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе свой, его устанавливают местные власти. Так, в Москве с 2023 года собственники МКД платят минимум 24,09 рубля за 1 кв. м жилья. То есть владелец трёшки площадью 70 кв. м будет вынужден раскошелиться почти на 1690 рублей в месяц, а за год заплатит больше 20 000 рублей.

А собственник аналогичного жилья во Владивостоке обязан платить всего 670 рублей в месяц, или чуть более 8000 в год. Там минимальная плата в 2023–2025 годах составляет 9,57 рубля за «квадрат».

Собственники помещений могут договориться о повышении размера взноса — например, чтобы оплатить дополнительные работы.

Как узнать, сколько средств собрано на капитальный ремонт

Информацию о сумме собранных средств на капремонт можно получить в управляющей компании либо ТСЖ дома. Также актуальную информацию периодически публикуют на сайте «Реформа ЖКХ» — в том числе о долгах по взносам и потраченных деньгах. На портале ГИС ЖКХ сведения о капремонте находятся в разделе «Программы ЖКХ и горсреды». Москвичи могут получить такую информацию на сайте мэра Москвы и на портале «Наш город Москва». Другой вариант — зайти на сайта своего регоператора.

Кто имеет право не платить за капремонт

Не тратиться на капремонт могут:

• собственники помещений в аварийных домах;
• собственники помещений в домах, под которыми решили изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд вместе с жильём;
• люди, живущие в закрывающихся населённых пунктах (то есть подлежащих расселению);
• пенсионеры старше 80 лет, одиноко проживающие или проживающие совместно с другими неработающими пенсионерами или инвалидами (но только в пределах социальной нормы площади жилого помещения);
• наниматели жилья.

Кстати, некоторые объекты в доме и квартирах управляющая организация должна чинить без дополнительной платы от жителей (в счёт тех платежей, которые жители платят ежемесячно) — подробнее можно узнать тут.

Когда делают капремонт дома

Региональный оператор организует капремонт конкретного дома согласно региональной программе, которую утверждают региональные власти. Это они изначально решают, что и когда нужно ремонтировать.

Согласно ст. 189 ЖК РФ, регоператор обязан опубликовать предложение о капремонте за полгода до начала года, в котором планируется проведение работ. В нём должны быть указаны их перечень и сроки, источник финансирования и стоимость.

Собственники МКД могут на общем собрании решить перенести сроки проведения капремонта на пораньше — например, если в доме течёт крыша, а ждать плановых работ ещё долго. Если деньги копятся на спецсчёте, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы, УК или ТСЖ. На нём нужно утвердить сроки и объём работ, их стоимость, источники финансирования (например, только уже собранные средства на спецсчёте или при необходимости дополнительно кредиты, «пожертвования» от жильцов сверх взносов).

Если дом копит деньги на счёте регоператора, приблизить срок капремонта можно, открыв спецсчёт, и тогда через год фонд переведёт туда накопленные домом средства. Или можно попробовать добиться, чтобы очередь дома в региональной программе перенесли. Для этого придётся провести экспертизу для подтверждения такой необходимости, затем на общем собрании жильцов принять соответствующее решение, написать заявление в местную администрацию, приложив документы и рассказав о дополнительных источниках финансирования, если такие будут. Но всё это не гарантирует того, что фонд капремонта пойдёт навстречу.

Куда жаловаться, если капремонт не устраивает

Гарантия на капремонт — минимум пять лет с даты подписания акта приёма работ (ст. 182 ЖК РФ), а принимает их регоператор. Если собственники недовольны качеством, то должны обращаться сначала в свой фонд капремонта. Лучше всего составить письменную коллективную жалобу.

Если таким путём вопрос решить не вышло, следующий этап — прокуратура, а затем суд. Подробнее о том, как и куда жаловаться, «Секрет» писал здесь.

Не путать с реконструкцией и реставрацией

Согласно терминологии Градостроительного кодекса РФ, капитальным ремонтом считается замена конструктивных элементов или восстановление объектов целиком без изменений основных технико-экономических показателей.

Реконструкция может включать в себя такие изменения — например, изменение площади или этажности, надстройки и пристройки, демонтаж или обустройство новых несущих конструкций, а также изменение первоначального назначения (вида разрешенного использования) объекта.

А термин «реставрация» хоть и означает тоже восстановление и ремонт, но применяется по отношению к объектам культурного наследия, реликвиям, предметам старины, историческим архитектурным памятникам и т. д.

Пример употребления на «Секрете»

«У нас сбор средств с населения превышает выполнение плана по капитальному ремонту. Кому-то мало этих денег, и решили взять с населения ещё. А кто спросит, где деньги те, которые уже отдали, и почему они не работают? Я считаю, что фонды капремонтов должны контролироваться государством».

(Эксперт по ЖКХ Евгения Петухова — о росте платы за капремонт.)

Статью проверил:

Павел Степура, главный редактор издания «Дом и двор».