Строчите жалобы. Каким должен быть капремонт и куда обращаться, если его хреново сделали
Ничто не вечно — и многоквартирные дома в том числе. Когда-то им понадобится серьёзный ремонт, а некоторым он нужен уже сейчас. Для того чтобы привести дома в порядок, существует капитальный ремонт — причём деньги на него идут из карманов россиян. У капремонта, как и у любой другой процедуры в сфере ЖКХ, немало нюансов. А ещё его нередко делают плохо — и с этим нужно как-то бороться. Как разобраться в вопросе и кому жаловаться на некачественный ремонт — «Секрет» выяснил у экспертов в сфере коммунального хозяйства и недвижимости.
© Коллажи: «Секрет фирмы», Кардашов Антон/Агентство «Москва», wikipedia.org, unsplash.com/ OSPAN ALI,
Что такое капремонт
От текущего ремонта капитальный отличается масштабом работ. Если кровле нужна всего лишь заплатка, то это ремонт текущий, а если нужно демонтировать все слои кровли и переложить её заново, то капитальный. Согласно ГОСТу, текущий ремонт предполагает, что работы затронут не более 30% ремонтируемого имущества.
Чтобы разграничить текущий и капитальный ремонт, приведём пример из жизни. Если у вас есть автомобиль, то ежегодно вы меняете подшипники, масло и другие расходные запчасти. Такие работы будут считаться текущим ремонтом. Если в ходе обследования выявилось, что коробка переключения передач вышла из строя и эксплуатация машины невозможна, то работы по ремонту или замене коробки будут считаться капремонтом.
Ещё одно отличие — источник денег. Текущий ремонт оплачивается за счёт коммунальных платежей, а капитальный — уже из накопленного фонда (об этом — ниже). Ещё на капитальный ремонт могут выделять субсидии — как федеральные, так и региональные власти.
Нынешняя система капитального ремонта в России заработала с 2014 года. Тогда собственники помещений стали сами формировать фонд капремонта, за счёт которого и ремонтируют дома, ежемесячно перечисляя соответствующие взносы. Наверняка вы видели в платёжке одноимённую строку — так вы оплачиваете будущие работы.
У собственников есть два варианта:
- формировать фонд капремонта на специальном счёте, занимаясь организацией работ самостоятельно или доверяя этот процесс ТСЖ или управляющей компании;
- формировать фонд на счёте регионального оператора (например, в столице это «Фонд капитального ремонта Москвы»), тогда организацией займётся последний.
Чтобы выбрать одно из двух, нужно проголосовать на общем собрании собственников. Для принятия решения понадобится минимум две трети голосов владельцев. Кстати, если что, потом можно всё переиграть и изменить способ накопления денег — на ещё одном собрании.
Сколько платят за капремонт
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливают в каждом конкретном регионе. Например, в Москве в 2022 году он составляет почти 21 рубль за квадратный метр, а вот в Каменске-Уральске в Свердловской области — 10,5 рубля.
Так что владельцу трёшки площадью 60 кв. м в Москве приходится отстёгивать почти по 1260 рублей ежемесячно (или свыше 15 000 рублей ежегодно). А вот собственнику аналогичной квартиры в Каменске-Уральске — только по 630 рублей в месяц (или чуть больше 7500 рублей в год).
При этом собственники помещений в многоквартирном доме могут договориться о том, что взнос будет больше. Например, чтобы покрыть дополнительные работы, которые не фигурируют в планах.
В фонд капитального ремонта также идут пени (их начисляют, если вы не платите взносы вовремя), а ещё проценты за пользование деньгами на счёте. На тот же счёт могут поступать доходы собственников от пользования общим имуществом — нередко его сдают в аренду и тем самым зарабатывают на капремонт.
Если собственники решили сами заниматься капремонтом, то открыть специальный счёт они смогут только в тех банках, что входят в официальный перечень. С октября 2022 года в нём числятся ГПБ (Газпромбанк), Совкомбанк, ВТБ, Альфа-банк, Сбербанк, Московский кредитный банк, «ФК Открытие», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Россельхозбанк. На территории Крыма и Севастополя работают банк «Россия» и РНКБ банк. Перечень регулярно пересматривают, так что важно проверять его на актуальность.
Кто должен платить за капремонт
Платить взносы на капитальный ремонт должны почти все собственники недвижимости. Точно придётся раскошелиться владельцам жилых и нежилых помещений, отметил управляющий директор RD Development Яков Литвинов. А вот не тратиться на это могут:
- собственники помещений в домах, которые признали аварийными и подлежащими сносу;
- собственники помещений в домах, земельный участок под которым решили изъять для государственных или муниципальных нужд, а следом за ним и жилые помещения в доме;
- собственники помещений в домах, расположенных в закрывающихся населённых пунктах (то есть подлежащих расселению);
- наниматели жилья.
Впрочем, далеко не все платят всю сумму взноса на капитальный ремонт. В России действует немало льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
В частности, вдвое меньше такие взносы для ветеранов, инвалидов I и II групп, а ещё пенсионеров от 70 до 79 лет, рассказал юрист и руководитель центра правовой помощи «Правовые решения» Дмитрий Бурняшев. А россиянам старше 80 лет переводить деньги на капитальный ремонт вообще не надо. Точный перечень льготников вам предоставят в местном МФЦ или отделении соцзащиты.
Когда платят за капремонт
Если вы живёте в новостройке, то взносы на капитальный ремонт начнут начислять не сразу. Но и рассчитывать на длительную отсрочку не стоит — такая строка в платёжке появится не позднее, чем в течение пяти лет с той даты, когда дом включили в программу капремонта. Точные сроки назовут местные власти.
А вот если вы живёте в старом доме, то выплачивать взносы нужно после того, как с момента публикации утверждённой региональной программы капитального ремонта с вашим домом пройдёт восемь месяцев. Но, опять же, сроки местные власти могут сократить.
© Коллажи: «Секрет фирмы», Кардашов Антон/Агентство «Москва», wikipedia.org, unsplash.com/ OSPAN ALI,
Какие работы проводят по капитальному ремонту
Есть список основных работ по капитальному ремонту — он прописан в Жилищном кодексе. Туда входит ремонт:
- внутридомовых инженерных систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения;
- крыши;
- подвалов, которые входят в общедомовое имущество;
- фасада;
- фундамента;
- лифтов, а также лифтовых шахт, блочных и машинных помещений (а ещё их замена и модернизация).
Обычно работы проводят поочерёдно, но иногда что-то могут делать одновременно.
Регионы могут сами включать в перечень другие работы по капитальному ремонту. Например, в список можно добавить работы по утеплению фасада или устройству выходов на кровлю. Так что узнавать, что именно подразумевается под капремонтом, нужно в конкретном субъекте, — всё подробно прописывают в региональных программах. Там же указывают предельные сроки конкретных работ, перечень многоквартирных домов на территории субъекта и плановый период проведения ремонта.
Состояние дома всё время меняется, поэтому (в теории) власти следят за актуальностью информации. Пересматривать региональную программу капитального ремонта должны как минимум ежегодно. Нередко к этому властей подталкивают жители.
Например, у вас постоянно течёт крыша, и уже как два года подряд собственники вышерасположенных квартир страдают, а по программе капремонт крыши назначен только через шесть лет. Зная эту информацию, собственники могут провести общее собрание и принять решение о переносе сроков проведения капремонта и о внесении изменений в региональную программу. И примерно через год уже получится выполнить капремонт.
Кстати, фонд капитального ремонта должен публиковать предложение о начале работ не менее чем за шесть месяцев до года, в котором рассчитывает провести ремонт. Так что в неведении вы не останетесь.
Где узнать информацию о капремонте дома
Узнать о капитальном ремонте своего дома можно на портале «ГИС ЖКХ» в разделе «Программы ЖКХ и горсреды». Нужно выбрать пункт «Реестр программ капитального ремонта» и ввести название своего города.
«Вам будут предложены краткосрочные планы реализации капитального ремонта на ближайшие годы в вашем городе. Каждый краткосрочный план во вкладке "Дома и виды работ" содержит адреса домов, где запланированы конкретные виды работ, их сроки и стоимость», — рассказал Ильгиз Валеев, управляющий партнёр юридической компании Vilex Group.
Также о капитальных ремонтах сообщают на портале «Реформа ЖКХ». Здесь достаточно ввести свой город и адрес дома, а затем в открывшемся окне выбрать раздел «Капитальный ремонт МДК».
В Москве есть свой сайт регионального фонда капитального ремонта. А ещё жители столицы могут воспользоваться порталом «Москва — наш город». Здесь нужно набрать адрес дома, выбрать раздел «Многоквартирные дома» и ознакомиться с вкладкой «Информация о доме».
Ещё можно запросить данные об объёмах и сроках выполнения работ по капитальному ремонту на официальном портале мэра Москвы в разделе «Услуги». Это абсолютно бесплатно.
Для жителей Северной столицы создали сайт «Наш Санкт-Петербург». Там нужно ввести адрес дома, а затем в появившемся окне выбрать раздел «Адресные программы».
В Казани для тех же целей работает проект «Капремонт» на официальном городском портале. Больше информации можно найти на сайте Минстроя Татарстана, а ещё на региональном портале мониторинга жилищного фонда.
И так далее.
Как контролировать процесс капремонта
Если владельцы помещений в доме решили копить деньги на специальном счёте, то у них будет довольно много возможностей повлиять на ход капитального ремонта. Они смогут сами определять, что нужно ремонтировать, сами составлять сметы и выбирать подрядчиков, рассказал руководитель направления ЖКХ «Полимерные мембраны и PIR» компании «Технониколь» Максим Скуратовский.
В случае индивидуального счёта к потенциальным подрядчикам выдвигаются менее строгие требования, осуществлять работы могут даже индивидуальные предприниматели. С ними заключается договор, где прописываются виды работ, сроки, применяемые материалы, и жильцы могут контролировать весь процесс.
Для всего этого вновь придётся проводить общее собрание собственников. Там же владельцы могут решить подсобрать ещё денег, если тех средств, что уже накопили, не хватает на все запланированные работы.
Совсем иная ситуация складывается, если процессом управляет региональный фонд капитального ремонта. Он сам будет выбирать подрядчиков и вообще управлять работами. У жильцов полномочий немного. Можно обратиться напрямую в региональный фонд капитального ремонта и пожаловаться на нарушения при выполнении работ. Тот обязан его рассмотреть.
Ещё можно попытаться связаться с подрядчиками и предъявить им претензии. Но далеко не факт, что к вам в итоге прислушаются. Также собственники выбирают представителей, которые подпишут акты приёмки работ, если те их устроят. Обычно это делает уполномоченный старший по дому или комиссия, в которую входят несколько владельцев.
© Коллажи: «Секрет фирмы», Кардашов Антон/Агентство «Москва», wikipedia.org, unsplash.com/ OSPAN ALI,
Что делать, если капремонт сделали плохо
Бывает так, что капитальный ремонт сделали откровенно плохо — и теперь с этим нужно что-то делать. Здесь важно помнить, что у капремонта есть гарантия — минимум пять лет.
Отсчёт начинается с момента подписания акта приёмки услуг или работ с подрядчиком. В течение этого срока управляющая компания вместе с представителями собственников периодически проводит осмотры и фиксирует их результаты.
Если вы обнаружили косяки, то сначала обращайтесь в свою управляющую организацию. В письме обратите её внимание на выявленные недостатки и попросите провести внеочередной осмотр.
«Далее в зависимости от того, каким образом формируется фонд капитального ремонта, управляющая организация либо самостоятельно обращается с претензией к подрядчику, либо направляет обращение к региональному оператору», — уточнил Ильгиз Валеев из Vilex Group.
Многие пытаются решить вопрос через региональную жилищную инспекцию, но такой путь вряд ли окажется эффективным. Сотрудники инспекции в первую очередь занимаются проверкой управляющих компаний и текущей эксплуатации многоквартирных домов, а вот капитальный ремонт их интересует мало.
Поэтому, если проблему не решают, лучше жаловаться в местную прокуратуру. Она проведёт проверку и привлечёт виновных к ответственности.
«Обратите внимание, что ответственным лицом за качество работ при "общем котле" выступает региональный оператор, а не подрядчик. Это общее правило, и его следует запомнить, так как часто "футболят" к подрядчику, который не имеет никаких правоотношений с собственниками», — напомнил юрист Дмитрий Бурняшев.
Также можно обратиться в региональное управление Роспотребнадзора, если все другие участники процесса бездействуют, отметил Яков Литвинов из RD Development Тогда уже сотрудники ведомства будут разбираться в ситуации и требовать от ответственных лиц устранить нарушения.
Самым действенным способом, конечно, станет суд. Но помните, что до этого важно пройти все предыдущие стадии, ведь суд — это крайняя мера. Собственники могут подготовить иск к региональному фонду капитального ремонта и потребовать возместить им ущерб за испорченное имущество. Кто прав, а кто виноват, определит судья.
Коллажи: «Секрет фирмы», Кардашов Антон/Агентство «Москва», wikipedia.org, unsplash.com/ OSPAN ALI,