Россияне покупают квартиры у жертв мошенников — и остаются и без жилья, и без денег. Есть ли шанс защитить свои права в суде
© Photoshot/East News/Niklas Halle'n, Doug Lindstrand/Alaska Stock Images/East News, Old Wallpaper Stock photos by Vecteezy
Вот типичный для 2024 года сценарий: после обычной купли-продажи квартиры вдруг выясняется, что жильё не простое, а с подвохом и надо бы его вернуть обманутому продавцу. Тот стал жертвой мошенников и в действительности избавляться от квартиры не хотел. Да и денег за неё даже не увидел — всё ушло преступникам.
Но причём тут покупатель, возмущаются россияне на форумах и в социальных сетях, он ведь понятия не имел о «втором дне» сделки и просто заплатил за недвижимость. В реальности суды оставляют их не только без квартиры, но и и с призрачной надеждой на возврат денег — уйти на это могут долгие годы. Правда ли всё так плохо?
Можно ли защитить себя от претензий жертвы мошенников
В подобных ситуациях обманутый продавец часто обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. И в большинстве случаев суды встают на их сторону, подтверждает, юрист Татьяна Напольских.
Сейчас суды признают, что мошенники, использующие различные уловки для вынуждения людей продать квартиру, вводят их в заблуждение. Эти люди фактически не имеют собственной воли на продажу жилья, даже если подписывают все необходимые документы.
Сделка, которая совершается без воли лица на отчуждение имущества, считается порочной, а значит может быть признана недействительной, что в конечном итоге приводит к возврату сделки в первоначальное состояние.
Помимо существенного заблуждения, есть ещё две причины, по которой сделку могут признать недействительной:
- продавец не понимал значение своих действий или не руководил ими;
- продавец совершил сделку под влиянием обмана, насилия или угрозы.
Что-то из этого истцу придётся доказать в суде. Если причиной стало непонимание своих действий или невозможность руководить ими, то понадобится подтверждение медицинского диагноза, заключение судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания и так далее. Доказать такие обстоятельства на практике непросто — они должны быть убедительными и не подвергаться сомнению.
Если речь о введении в заблуждение, то потребуются уже другие доказательства.
Необходимо доказать обстоятельства, подтверждающие, что продавец совершил сделку под влиянием заблуждения. Доказательствами могут послужить также медицинские диагнозы, заключения судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания, факт возбуждения уголовного дела, распечатка телефонных звонков и сообщений, преклонный возраст, доверительное отношение с покупателем и т. д.).
Данные обстоятельства также должны быть убедительными и не подвергающимися сомнению. Наличие лишь одного факта, что истец находится в преклонном возрасте, недостаточно.
В целом во время разбирательства суды учитывают:
- в каком психическом и эмоциональном состоянии находился человек, введённый в заблуждение при продаже квартиры;
- единственное ли жильё он потерял (да, это может разжалобить суд);
- насколько осмотрительно себя вёл покупатель.
Последний пункт особенно важен для того, кто стал новым владельцем недвижимости с подвохом.
По закону «суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение... было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью».
На деле покупателю придётся доказывать, что он тщательно проверил недвижимость и сделал всё, чтобы удостовериться в достоверности сделки. А вот если он, к примеру, соблазнился слишком дешёвым объектом или согласился заплатить за квартиру наличкой и не заметил тут подвоха, то на успех рассчитывать ему не придётся.
Поможет ли статус добросовестного покупателя
Ответчики в подобных делах возмущаются: мы ведь добросовестные покупатели и всё сделали по закону, а значит, проблемы бывшего собственника нас волновать не должны. На практике этот аргумент работает не так.
По закону статус добросовестного покупателя (точнее приобретателя) можно получить), если соответствовать нескольким критериям:
- за имущество заплатили (а не получили его безвозмездно);
- имущество купили у человека, который не имел права его продавать;
- покупатель не знал и не мог знать о том, что человек не имел права на продажу.
В то же время закон говорит, что собственник может вернуть имущество даже от добросовестного покупателя, если жильё «выбыло из владения собственника иным путём, помимо его воли», подчёркивает юрист Надежда Полищук.
Иными словами, имущество выбыло не по воле собственника безвозмездно. В данном случае даже статус добросовестного приобретателя не поможет в том, чтобы сохранить у тебя объект недвижимости, а то есть квартира будет изъята.
Мнение суда будет зависеть от обстоятельств конкретного дела. Но в любом случае аргумент с добросовестным покупателем не обязательно станет решающим.
Удастся ли вернуть хотя бы деньги
Если сделку признают недействительной, всё возвращается в первоначальное положение (это называется реституцией). По закону в ситуации, когда квартира переходит первоначальному собственнику, покупатель, в чьих действиях не нашли злоупотребления правом, может требовать уплаченные за недвижимость деньги. Но кто ему теперь должен — продавец или мошенники?
Покупатель обязан будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — полученные от покупателя деньги. Факт перечисления денег продавцом мошенникам тут не учитывается. С мошенников же деньги может требовать только продавец, который их в адрес мошенника перечислил. Но как показывает практика, мошенники чаще находятся за границей и возврат денег становится невозможным.
Аналогичного мнения придерживаются и другие эксперты в области права.
Взыскать деньги, потраченные на покупку недвижимости по оспоренной сделке, с мошенников маловероятно. Как правило, деньги, которые они получают, моментально снимаются в наличку либо переводятся третьим лицам (которые могут быть не в курсе происходящего) и уже потом снимаются в наличку.
Но и с продавца деньги получить не так просто — он давно передал их мошенникам и сам остался ни с чем. К тому же если спорная квартира — единственное жильё жертвы преступников, приставы не смогут продать её для погашения долга.
Единственным вариантом будет получение небольших сумм с пенсии ежемесячно, но это не является решением проблемы, учитывая, что прожиточный минимум для продавца должен быть сохранён.
Таким образом, хотя продавец будет признан потерпевшим в уголовном деле о мошенничестве, фактически пострадает покупатель квартиры.
Как защитить себя при покупке недвижимости
Если такая сделка в любом случае закончится для покупателя плохо, как ему защититься от подобного развития событий заранее? Здесь юристы дают несколько важных рекомендаций.
Не покупать квартиру у пенсионеров
Лучшая драка — та, которой не было, подчёркивает адвокат-партнёр адвокатского бюро «Хальченко и партнеры» Артём Дулгер. Сделка с пожилыми людьми сама по себе рискованная, поэтому таких раскладов лучше избегать.
Учитывая, что мошенники в таких случаях действуют очень хитро и выдумывают всю легенду о продаже квартиры за продавца, проверить это довольно сложно.
Пенсионерка может продавать свою замечательную квартиру по привлекательной цене, чтобы, например, быть ближе к своему сыну или внуку, которые ждут её, и она очень спешит. На самом деле такой сценарий может быть реальным, да и кто не поверит?
Сравнивать с рыночной ценой
Крайне дешёвый объект (люди по указке мошенников нередко продают недвижимость ниже рынка, чтобы она ушла быстрее) должен вызвать сомнения у потенциального покупателя.
Если цена не соответствует рынку, это должно быть объективно обосновано, например в связи с состоянием квартиры.
Не торопиться
В вопросе купли-продажи недвижимости спешка создаёт лишние риски.
Основным оружием мошенников является скорость: чем меньше времени на раздумья, тем больше вероятность обмана. Они стремятся диктовать условия и управлять ходом событий. Чтобы защитить себя, важно не поддаваться на провокации и устанавливать свои правила.
Запросить юридическую экспертизу
Проверка точно не будет лишней, помимо рисков нарваться на жертву мошенников, есть и другие. Например, можно столкнуться с претензиями бывших и нынешних супругов владельца или людей, прописанных в когда-то приватизированной квартире, но не получивших по той или иной причине свою долю и так далее.
Запросить выписку из ЕГРН, чтобы проследить судьбу квартиры. В частности, осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трёх лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить.
Если имеет место быть большое число переходов прав собственности на эту квартиру, то тоже стоит задуматься, ведь несколько сделок купли-продажи могли быть совершены с целью прикрыть другую сделку или с целью вывода имущества из конкурсной массы должника, если он находится в процедуре банкротства.
Помимо этого, стоит проверить самого продавца: участие в судебных спорах, исполнительных производствах, а также кредитную историю. Нелишним будет и запросить справки об отсутствии заболеваний и расстройств, препятствующих заключению сделки.
Привлечь нотариуса
Сторонний эксперт сможет распознать сомнительную сделку и придать договору вес.
Саму сделку оформить нотариально, причём у случайного нотариуса, заведомо незнакомого ни продавцу, ни иным лицам. Это увеличит издержки, но повысит шансы доказать отсутствие порока воли у продавца, ибо нотариус при наличии любых сомнений в удостоверении сделки откажет.
Подписывать договор у нотариуса должен сам продавец и ни в коем случае не представитель по доверенности, даже если это родственник продавца.
Платить официально
Ещё один аргумент, который сыграет покупателю на руку, это легальная покупка.
Не соглашаться ни на какие «серые» схемы платежей, когда в договоре указывают только часть суммы. Все расчёты производить исключительно в безналичном порядке и только на счёт продавца.
Расчёты по сделке желательно осуществлять с использованием банковских инструментов. Так называемые безопасные сделки сейчас очень распространены, при них продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности на покупателя, и за это время продавец, являющейся жертвой мошенников, вполне может одуматься. И в целом мошенников такой способ не устроит, им нужно получить деньги быстрее, пока их жертва ничего не заподозрила.
В целом важно сохранять холодную голову и придерживаться плана. Чем лучше покупатель подготовится к сделке, тем ниже риски нарваться на жертву мошенников.