Сделки с недвижимостью почти всегда вызывают массу опасений — для большинства россиян это действительно крупное событие, непростое и крайне ответственное. К тому же для многих покупка квартиры или дома — единственная серьёзная сделка за жизнь, что повышает риск столкнуться с трудностями и проблемами. Из-за этого договорённости с родственниками кажутся куда более надёжными, чем соглашения с посторонними. Но как правильно заключить сделку с близкими, какой вид договора выбрать и о чём важно знать заранее? Рассказываем.
Какие виды сделок между родственниками бывают
Самыми популярными видами сделок в части недвижимости можно назвать:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- договор ренты;
- договор пожизненного содержания с иждивением;
- завещание;
- брачный договор и соглашение о разделе имущества.
Теперь разберёмся с каждым из них.
Договор купли-продажи
Самый сложный договор с огромным количеством подводных камней. К нему обычно долго готовятся, а ещё привлекают специалистов для полной и всесторонней проверки сторон и объекта. Большинство судебных споров связано именно с договором купли-продажи. В семье его заключение никак не отличается от процесса, в котором участвуют незнакомцы.
Договор мены
Договор мены, точнее, основной его принцип, известен чуть ли не каждому человеку с детства. Он предполагает, что собственники меняют один объект на другой — как с доплатой одной из сторон, так и без неё.
Стороны обмениваются активами после непродолжительного оформления. Обычно обе стороны остаются в плюсе, поскольку сделка защищает интересы всех её участников.
Чаще всего договор используют для смены места жительства. Например, сын, который купил однушку ещё в юности, а теперь собирается расширяться из-за грядущего пополнения в семье, предлагает родителям, которые живут в двушке, поменяться квартирами. По договору маме с папой он передаёт не только своё жильё, но и небольшие сбережения. Так все стороны остаются в выигрыше.
Договор дарения
Самый простой в оформлении договор. Здесь не нужно ни согласие сособственников, ни даже согласие одаряемого. Последний при желании позже сможет отказаться от подарка, но непосредственно во время сделки от него ничего не требуется.
Часто дарение выбирают родственники одного из супругов, чтобы в будущем избежать раздела имущества как совместно нажитого. В рамках договора они дарят недвижимость (или что-то другое) не семье в целом, а конкретному супругу.
Второй супруг претендовать на это имущество уже не сможет — суд встанет на сторону получателя подарка.
При этом нужно учитывать, что в браке один супруг может подарить второму своё добрачное имущество. В этом случае оно не делится в случае развода, так как получено супругом по безвозмездной сделке.
Можно подарить супругу и свою долю в совместной собственности. Например, пара купила в браке квартиру и поделила между собой, оформив на каждого 50%. Тогда разделу будет подлежать только первоначальная доля, которую никому не дарили. Один супруг при разводе получит 25%, а второй — уже 75%.
Договор ренты
Этот вид договора используется, чтобы обязать более молодых родственников помогать старшему поколению. Обычно это происходит в семьях, где стороны не особо доверяют друг другу. Тогда они закрепляют свои обязательства в договоре, чётко прописывая, какие обязательства несёт одна сторона (передаёт квартиру) и вторая (платит фиксированную сумму в месяц).
Договор пожизненного содержания с иждивением
Он похож на ренту — здесь одна сторона тоже передаёт недвижимость, а вторая сторона взамен обеспечивает рентодателя питанием, уборкой и прочим. Единственное отличие — в первом случае это только деньги (рента), а во втором случае услуги и, возможно, небольшая часть деньгами.
Завещание
Самый ненадёжный вариант договора. Фактически это обещание передать собственность после смерти наследодателя. Нередко старшее поколение обещает завещать имущество кому-то из близких или же реально оформляет завещание на кого-то из родственников, получая что-то от них взамен.
У завещания есть важная особенность — силу имеет только самая последняя его версия, так что более позднее завещание отменяет раннее.
По сравнению с другими договорами между родственниками этот таит в себе куда больше неопределённости для наследника и получателя недвижимости.
Брачный договор и соглашение о разделе имущества
Брачный договор чаще всего заключают в начале брачных отношений. В нём прописывают алгоритмы режимов собственности — как в отношении имущества каждого из супругов, так и имущества совместно нажитого.
Соглашение о разделе имущества чаще всего заключают, когда дело идёт к разводу или кто-то из супругов хочет законно перевести имущество на другого супруга (договориться можно и не расторгая брак). Так что оба варианта преследуют одну цель — вывести имущество из-под режима совместной собственности.
Отличаются ли сделки с целым объектом и его частью
Да, отличия в сделках с целым объектом недвижимости (100%) и его частью есть.
Сделка с целым объектом
При такой сделке можно обойтись без нотариуса — достаточно просто подать документы через МФЦ, после чего регистрационная палата зарегистрирует право собственности. Сроки регистрации сейчас небольшие, а отказы случаются нечасто.
Сделка с частью объекта
Здесь уже потребуется обязательное нотариальное оформление. Это влечёт дополнительные издержки для сторон — как в части оформления сделки, так и соблюдения процедуры её проведения.
По закону придётся получить согласие или отказ от сделки других сособственников. Это связано с тем, что у владельцев других частей есть преимущественное право на выкуп (то есть сначала нужно спросить у них, а уже потом предлагать кому-то ещё).
Закон также обязывает выждать срок на получение ответа от сособственников. В случае с недвижимостью он составляет месяц. Только после ответа или истечения этого срока нотариус проведёт сделку.
При проведении сделки с долей недвижимости внутри семьи все согласия и отказы от преимущественного права обычно делаются одним днём. Чаще всего сделка внутри семьи согласована со всеми членами семьи и не вызывает ни у кого каких-либо возражений.
Чем привлекательны сделки с родственниками
При сделке с родственниками риск нарваться на неприятности сильно меньше, поскольку стороны в такой сделке неплохо знакомы и достаточно доверяют друг другу. Это помогает довести дело до конца: процент отменённых сделок между родственниками существенно меньше, чем при сделках между посторонними людьми.
Кроме того, при сделках между родственниками сторонам не нужно платить налоги. Экономия 13% от стоимости имущества для одаряемого — существенная выгода.
Как обезопасить себя в сделке с родственником
Как и в любой другой сделке, здесь нужно проявлять должную осмотрительность.
Важно чётко и скрупулёзно проверить человека, который выступает оппонентом по сделке.
- В первую очередь стоит поискать его в судебных картотеках, а также банке данных исполнительных производств.
- Помимо того, не лишним будет получить справку от психиатра о том, что человек отдаёт отчёт своим действиям и может ими руководить.
Помимо того, необходимо проверить объект недвижимости. Перед сделкой можно современно неожиданно узнать о наложенных ограничениях или обременениях.
Также совсем не лишним будет проверить сам договор на наличие подводных камней. Важно понимать, что вы подписываете и на что соглашаетесь.