Без крова с эскроу. Как и почему российских дольщиков до сих пор кидают на деньги
Как девелоперы хитрят с «ложными эскроу»
В марте 2021 года в Санкт-Петербурге против одного из крупнейших местных застройщиков — компании «Петрострой» — возбудили уголовное дело о «мошенничестве в особо крупном размере в составе группы» за хищения у дольщиков нескольких ЖК в общей сложности более 6,2 млрд рублей. Без жилья остались более 6000 клиентов фирмы.
По версии следствия, компания, зарекомендовавшая себя как надёжная, использовала схему с договорами бронирования. Фирма завлекала клиентов низкими ценами, а затем объявляла, что на квартиры стоит очередь желающих, и предлагала заключить договор бронирования, чтобы закрепить понравившийся объект за покупателем. При этом за бронь компания просила сумму, сопоставимую со стоимостью жилья.
Менеджеры обещали, что эти деньги в итоге будут перечислены на эскроу-счета. Однако этого не происходило.
Это лишь один из примеров того, как строительные компании обходят закон. 1 июля 2019 года в силу вступила реформа ДДУ (договоров долевого участия), направленная на защиту средств дольщиков. Согласно поправкам в 214-ФЗ, при покупке квартир на стадии строительства средства дольщиков направляются на эскроу-счета, где замораживаются до сдачи объекта. Таким образом, если девелопер сорвал сроки или обанкротился, клиент всегда сможет вернуть вложенные в строительство деньги.
Застройщикам, разумеется, не хочется замораживать эти деньги в банках — им интереснее получить их как можно скорее. Поэтому они предлагают подписать клиентам не ДДУ, а документ другого рода. В случае с «Петрострой» это был договор о бронировании. А в Хабаровске предприниматель, который взялся из недостроенной гостиницы Hilton возвести ЖК «Гродеков», привлёк от дольщиков 373 млн рублей по договорам инвестирования. Естественно, без заключения ДДУ и зачисления средств на эскроу-счета. В конце августа 2022 года суд за это приговорил бизнесмена к 2 годам условно.
Нередки случаи, когда покупателю предлагают до заключения ДДУ приобрести вексель застройщика, который потом обещают включить в счёт оплаты по ДДУ, говорит адвокат коллегии адвокатов Delcredere Егор Ковалев. По его словам, также достаточно часто в отношении квартир заключают предварительный договор купли-продажи (ПДПК), который по своей сути не является ДДУ и не содержит в себе гарантий, установленных законом для дольщика.
Любые подобные схемы продажи, которые не подразумевают создания эскроу-счета и соблюдения других положений 214-ФЗ, можно назвать серыми, констатирует совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щёкин.
Правоохранительные органы пресекают такие махинации. Правда, часто уже после того, как сотни или даже тысячи граждан остаются без квартир, за которые заплатили.
Как девелоперы хитрят с настоящими эскроу
Есть и вполне легальная схема, как застройщик может получить деньги в обход закона. И она стала достаточно массовой.
Застройщик изначально заключает ДДУ не с клиентами, а со связанными с ним лицами — физическими или юридическими. Эти договоры, как положено, регистрируются в Росреестре. Затем заинтересованному покупателю застройщик предлагает купить квартиру не у него, а у другого лица через переуступку прав.
Суть в том, что своему аффилированному лицу застройщик продает квартиры по сильно заниженным ценам, а вот дольщику квартира перепродается уже по рыночной цене. Тем самым застройщик добивается того, что на счетах эскроу остаются малые суммы, тогда как большую часть стоимости ещё не достроенных квартир застройщик получает в своё распоряжение.
Для покупателя схема опасна тем, что при расторжении ДДУ дольщик сможет получить в банке только малую часть уплаченного им по договору об уступке, предупреждает Егор Ковалёв.
«Поэтому при заключении договора об уступке прав по ДДУ дольщика должен насторожить тот факт, что первоначальный покупатель смог купить права на квартиру по цене сильно ниже рыночной, — говорит юрист. — Вернуть деньги, уплаченные свыше той суммы, которая была размещена на счете эскроу первоначальным дольщиком, будет, скорее всего, невозможно».
С такой проблемой столкнулись, например, клиенты застройщика Seven Suns Development, который срывает сроки сдачи ЖК «Светлый мир. Сказочный лес», расположенный на территории Лосиного Острова на северо-востоке Москвы. Из-за схемы продаж через аффилированных лиц на счетах эскроу оказалось лишь 30% от того, что люди оплатили компании за квартиры, утверждают «Известия».
Такая схема была особенно распространена в 2019 году, когда происходил переход на эскроу-счета, добавляет управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Тогда некоторые застройщики, чтобы максимально отсрочить для себя переход на новый механизм и подольше сохранить приток денег от дольщиков, оформляли большое количество ДДУ на связанные с ними юридические лица и затем реализовывали квартиры через них», — объяснила она.
Это была тактическая необходимость, обусловленная тем, что далеко не все были готовы перейти на новую схему реализации через эскроу сразу, а закон предполагал отсрочку для тех, кто уже реализовал определённый процент квартир, добавляет Владимир Щёкин. В большинстве этих квартир уже давно живут люди.
Но есть и свежие проблемные объекты: у той же Seven Suns Development четверть всех объектов в Москве и Санкт-Петербурге вводится с нарушениями сроков, по данным сервиса «Дом.рф». На отдельных объектах задержка достигает почти года.
В марте 2022 года на схемы с эскроу-счетами обратили внимание в Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ. Член комитета, руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский обратился в Генпрокуратуру и Минстрой. В письме ведомствам он предлагал совместно с парламентариями проработать механизм, как недопустить злоупотребления уступками прав требования со стороны застройщиков. Помимо обхода требования хранить деньги на эскроу, эта схема позволяет им создавать искусственный дефицит предложения и влиять таким образом на цены, указывал он.
«К сожалению, на настоящий момент, как отделить застройщиков и инвесторов от компаний, пытающихся манипулировать рынком, ни мы, ни Генпрокуратура и Минстрой придумать не смогли, — рассказал Якубовский «Секрету». — Встречались, все вместе рассматривали различные механизмы, но так или иначе приходили к тому, что пострадают те застройщики, которые к таким историям непричастны».
Сейчас работаем над регулированием договоров уступки. Наш мониторинг показал рост жалоб граждан из ряда южных регионов на сделки по покупке жилья с использованием этого вида документов. На мой взгляд, необходимо распространять на них все ограничения, так же как с ДДУ, с точки зрения как получения денежных средств, так и с обязательной регистрацией через Росреестр, исключить все возможные авансы, предоплаты и т. д.
Сами же застройщики весной 2022 года выступили с инициативой разрешить постепенное раскрытие эскроу-счетов. То есть позволить им частями снимать деньги с эскроу по ходу строительства. Но власти их не поддержали — сочли, что это повысит риски покупателей.
Сокращается ли число обманутых дольщиков
В конце 2021 года в России насчитывалось 128 000 обманутых дольщиков, по данным гендиректора Фонда развития территорий Константина Тимофеева. Он объяснял это тем, что на начало 2022 года порядка 30% новых домов строилось по старой схеме, без эскроу-счетов.
При этом число жертв обмана со стороны девелоперов снижается. Летом 2021 года тот же Тимофеев оценивал их количество в 158 000 человек, а до старта реформы с эскроу-счетами невезучих дольщиков было больше 200 000.
«Наша задача — до конца 2023 года от проблемы обманутых дольщиков уйти: чтобы все граждане либо вернули свои деньги, либо получили квартиры», — заявил Тимофеев. В схожем ключе высказывался вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, в 2023 году проблему хотят решить на 95%, полностью — к 2024 году.
Однако пока есть серые схемы и возможность использовать аффилированных лиц для перепродажи жилья, полностью искоренить проблему обманутых дольщиков едва ли возможно.
«Полагаю, необходим более тщательный надзор со стороны органов исполнительной власти, которые должны контролировать, кто и как строит жильё в их территориальной зоне ответственности, чтобы пресекать на корню незаконные или серые схемы», — говорит Владимир Щёкин.
При этом он и другие опрошенные «Секретом» эксперты признают: переход на эскроу в самом деле существенно снизил риски для покупателей.
«Помимо прочего, банки внимательно изучают застройщиков перед тем, как выдать им финансирование, — говорит Надежда Коркка. — Это позволило убрать с рынка большую часть недобросовестных и ненадёжных девелоперов».
Что делать, чтобы тебя не облапошили
Не стоит идти на серьёзный риск в попытках сэкономить, советует Надежда Коркка. «Покупайте жильё только с использованием механизма эскроу-счетов. Так вы будете защищены от потери денег при банкротстве застройщика», — сказала она.
Эксперт также рекомендует при выборе квартиры подробно изучить девелопера, узнать, как давно он на рынке, какие проекты реализовал.
Эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков. Не будет лишним заглянуть на портал Единой информационной системы жилищного строительства, где можно найти рейтинг банков по проектам с использованием эскроу-счетов.
У покупателей в Москве осенью появится ещё один инструмент проверки — так называемый светофор застройщиков, анонсировала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. Это рейтинг, основанный на уровне риска для потенциальных дольщиков. Там можно будет узнать о надёжности застройщика и о причинах, почему компания оказалась на той или иной ступени рейтинга. Их всего три — красная, желтая и зелёная.
По оценке Пятовой, высокий риск срыва сроков сдачи домов в эксплуатацию зафиксирован лишь у 5% компаний, ещё 7% — в зоне умеренного риска.
Тем, кто готов рискнуть и купить квартиру через переуступку прав требования, следует вместе с юристами перед заключением договора внимательно проанализировать изначальный ДДУ — правильно ли его заключили, рекомендует Владимир Щёкин.
Также следует обращать внимание на то, какой банк финансирует строительство: он должен быть аккредитован Центробанком, добавляет эксперт.
Разборчивость важна ещё и потому, что в последние годы застройщиков оберегают от выплат компенсаций за сорванные сроки. Так было в разгар коронавируса, так власти поступили и в марте — просто запретили до конца 2022 года подавать в суд на девелоперов по этому поводу. Впрочем, послабление коснулось и самих дольщиков: за просрочку платежей всё это время им не начисляют пени.
Из-за этих послаблений для девелоперов, а также из-за существования серых и просто хитрых схем (как в случае с продажей квартир через аффилированных лиц), потенциальным покупателям недвижимости точно не стоит расслабляться. Иначе можно сорвать планы властей полностью искоренить проблему обманутых дольщиков.
Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Elvir K, Julia Kadel, freepik.com