17 февраля в 11:43

Как дольщику наказать застройщика за сорванные сроки. Инструкция

В начале 2021 года закончился мораторий, запрещавший начислять неустойки за срыв сроков передачи квартир дольщикам. Это было послабление для застройщиков из-за коронавируса. Но они продолжают оправдывать задержки антиковидными ограничениями. Эксперты рассказали, как перебить их аргументы в суде.

Что случилось

Весной 2020 года из-за нерабочих дней стройки по всей стране остановились как минимум на месяц. Чтобы поддержать девелоперов, правительство РФ с 1 апреля по 1 января 2021 года запретило взимать с них неустойку за не вовремя сданные квартиры. Мораторий кончился, но не все застройщики успели нагнать график.

Как утверждают представители юридического сервиса DestraLegal, в течение последнего месяца они фиксируют трёхкратный рост запросов на взыскание неустойки со строителей.

Другие опрошенные «Секретом» юристы пока такой тенденции не отмечают. Впрочем, спрос на взыскание неустойки с девелоперов всегда высокий, отметил адвокат Андрей Саунин. Его коллега из МКА «Клишин и Партнеры» Мария Хохлова полагает, что в 2021 году судебных тяжб по этому поводу станет больше.

Сколько можно потребовать в качестве неустойки

Дольщику положена неустойка за каждый день просрочки сдачи квартиры. Её размер зависит от ставки рефинансирования Банка России, стоимости квартиры и количества дней просрочки.

По состоянию на середину февраля 2021 года за каждый уплаченный застройщику миллион дольщик имеет право получить около 9 000 рублей за месяц просрочки. Так, если дольщик купил квартиру за 10 млн и получил её на три месяца позже, он имеет право на неустойку около 270 000 рублей.

Как получить неустойку

Для начала дольщику необходимо обратиться к застройщику с претензией в свободной форме. Если застройщик промолчит или откажет в выплате неустойки, это будет основанием для взыскания по суду штрафа в размере 50% от всей присуждённой суммы.

Следующий шаг — иск в суд. Он должен быть более формальным, чем претензия, — закон устанавливает определённые требования к его тексту. Если суд удовлетворит иск и пройдёт месяц на обжалование решения, дольщик сможет получить в суде исполнительный лист и обратиться с ним в банк застройщика. Банк спишет со счёта застройщика деньги на счёт дольщика.

около 9 000
рублей

имеет право получить дольщик получить за месяц просрочки за каждый уплаченный застройщику миллион

Как застройщики сопротивляются этому

По словам экспертов, застройщики не намерены сдаваться и активно используют фактор пандемии, чтобы снизить неустойку за срыв сроков сдачи дома. А право на снижение размера неустойки предоставлено им законом — ст. 333 ГК РФ. И застройщики всячески пытаются найти основания, чтобы существенно снизить размер неустойки.

Представители DestraLegal привели распространённые тезисы девелоперов — и контраргументы, которые им можно противопоставить.

1. «Пандемия и ограничительные меры — это форс-мажор».

Сама по себе пандемия и ограничительные меры не свидетельствуют о том, что эти обстоятельства повлияли на то, как застройщик исполнил свои обязательства. Девелопер должен доказать, как именно эти меры повлияли на опоздание и установить причинную связь между обстоятельством и неисполнением договора.

Если застройщик не предпринял никаких мер (например, не нанял новых подрядчиков) и не предложил дольщику перенести срок сдачи или в иной форме урегулировать вопрос, это тоже нужно отметить.

2. «Размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения: квартира за время строительства выросла в цене, дольщик уже заработал. Сумма неустойки превышает размер убытков, которые понёс дольщик».

Есть закон и договор. Они определяют правила взаимоотношений дольщика и застройщика. Вступая в отношения, стороны знали, о чём договариваются. Более того, застройщик в этих отношениях выступает профессиональной стороной и прекрасно осведомлен как о правилах игры, так и о последствиях их нарушения.

Аргумент о том, что дольщик уже заработал на росте стоимости квартиры неуместен: дольщик зачастую берет квартиру, чтобы жить в ней, а не для продажи. Следовательно, компенсация за просрочку не может приравниваться к разнице в стоимости квартиры.

Фото: depositphotos.com

3. «Чрезмерно высокий процент неустойки. Средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (его рекомендует брать Верховный суд РФ за основу расчёта) в ноябре составил 5,94%. Если выдать кредит на 10 млн рублей под эту ставку, то сумма процентов за год составит 594 000, а в месяц — 49 500. Если положить на вклад в банке под 4,4% годовых (средняя максимальная ставка по вкладам за 2020 год) 10 млн рублей, уплаченных в качестве цены за квартиру, то сумма процентов в месяц получится 36 666 рублей. Это значительно меньше суммы требуемой неустойки».

Размер неустойки установлен законом. Неустойка — это мера ответственности за нарушение обязательства, её смысл не получение дохода для дольщика (что подразумевается при вложении денег в банк под процент), а стимулирование застройщика исполнить обязательство вовремя.

В основу расчёта неустойки берётся установленная Банком России ставка рефинансирования, которая отражает экономическую ситуацию в стране и влияет как на ставки по вкладам, так и на ставки по кредитам. Поэтому говорить о завышении размера неустойки, завязанной на ставку рефинансирования Банка России, некорректно.

4. «Мы выдавали ключи, но медленно: заботились о здоровье своих дольщиков и не допускали большого скопления людей в офисе. Это ли не главное в сложной эпидемиологической ситуации?»

Организация выдачи ключей находится в полном ведении застройщика, а поэтому ограничение ежедневного количества дольщиков — его решение. Процесс выдачи ключей можно организовать с соблюдением требований эпидемиологической безопасности, но без ущерба для сроков передачи. Сами по себе ограничительные меры не могут служить основанием для освобождения от ответственности.

Фото: depositphotos.com

Каковы шансы на победу

После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.

«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».

По его словам, в большинстве случаев застройщики заявляют однотипные аргументы и не готовы к отпору со стороны дольщика, поэтому последним важно заранее запастись грамотными контраргументами.

Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/kalinovsky

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе
Ещё по теме