Как дольщику наказать застройщика за сорванные сроки. Инструкция

Что случилось

Весной 2020 года из-за нерабочих дней стройки по всей стране остановились как минимум на месяц. Чтобы поддержать девелоперов, правительство РФ с 1 апреля по 1 января 2021 года запретило взимать с них неустойку за не вовремя сданные квартиры. Мораторий кончился, но не все застройщики успели нагнать график.

Как утверждают представители юридического сервиса DestraLegal, в течение последнего месяца они фиксируют трёхкратный рост запросов на взыскание неустойки со строителей.

Другие опрошенные «Секретом» юристы пока такой тенденции не отмечают. Впрочем, спрос на взыскание неустойки с девелоперов всегда высокий, отметил адвокат Андрей Саунин. Его коллега из МКА «Клишин и Партнеры» Мария Хохлова полагает, что в 2021 году судебных тяжб по этому поводу станет больше.

Сколько можно потребовать в качестве неустойки

Дольщику положена неустойка за каждый день просрочки сдачи квартиры. Её размер зависит от ставки рефинансирования Банка России, стоимости квартиры и количества дней просрочки.

По состоянию на середину февраля 2021 года за каждый уплаченный застройщику миллион дольщик имеет право получить около 9 000 рублей за месяц просрочки. Так, если дольщик купил квартиру за 10 млн и получил её на три месяца позже, он имеет право на неустойку около 270 000 рублей.

Как получить неустойку

Для начала дольщику необходимо обратиться к застройщику с претензией в свободной форме. Если застройщик промолчит или откажет в выплате неустойки, это будет основанием для взыскания по суду штрафа в размере 50% от всей присуждённой суммы.

Следующий шаг — иск в суд. Он должен быть более формальным, чем претензия, — закон устанавливает определённые требования к его тексту. Если суд удовлетворит иск и пройдёт месяц на обжалование решения, дольщик сможет получить в суде исполнительный лист и обратиться с ним в банк застройщика. Банк спишет со счёта застройщика деньги на счёт дольщика.

Как застройщики сопротивляются этому

По словам экспертов, застройщики не намерены сдаваться и активно используют фактор пандемии, чтобы снизить неустойку за срыв сроков сдачи дома. А право на снижение размера неустойки предоставлено им законом — ст. 333 ГК РФ. И застройщики всячески пытаются найти основания, чтобы существенно снизить размер неустойки.

Представители DestraLegal привели распространённые тезисы девелоперов — и контраргументы, которые им можно противопоставить.

1. «Пандемия и ограничительные меры — это форс-мажор».

Сама по себе пандемия и ограничительные меры не свидетельствуют о том, что эти обстоятельства повлияли на то, как застройщик исполнил свои обязательства. Девелопер должен доказать, как именно эти меры повлияли на опоздание и установить причинную связь между обстоятельством и неисполнением договора.

Если застройщик не предпринял никаких мер (например, не нанял новых подрядчиков) и не предложил дольщику перенести срок сдачи или в иной форме урегулировать вопрос, это тоже нужно отметить.

2. «Размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения: квартира за время строительства выросла в цене, дольщик уже заработал. Сумма неустойки превышает размер убытков, которые понёс дольщик».

Есть закон и договор. Они определяют правила взаимоотношений дольщика и застройщика. Вступая в отношения, стороны знали, о чём договариваются. Более того, застройщик в этих отношениях выступает профессиональной стороной и прекрасно осведомлен как о правилах игры, так и о последствиях их нарушения.

Аргумент о том, что дольщик уже заработал на росте стоимости квартиры неуместен: дольщик зачастую берет квартиру, чтобы жить в ней, а не для продажи. Следовательно, компенсация за просрочку не может приравниваться к разнице в стоимости квартиры.

3. «Чрезмерно высокий процент неустойки. Средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (его рекомендует брать Верховный суд РФ за основу расчёта) в ноябре составил 5,94%. Если выдать кредит на 10 млн рублей под эту ставку, то сумма процентов за год составит 594 000, а в месяц — 49 500. Если положить на вклад в банке под 4,4% годовых (средняя максимальная ставка по вкладам за 2020 год) 10 млн рублей, уплаченных в качестве цены за квартиру, то сумма процентов в месяц получится 36 666 рублей. Это значительно меньше суммы требуемой неустойки».

Размер неустойки установлен законом. Неустойка — это мера ответственности за нарушение обязательства, её смысл не получение дохода для дольщика (что подразумевается при вложении денег в банк под процент), а стимулирование застройщика исполнить обязательство вовремя.

В основу расчёта неустойки берётся установленная Банком России ставка рефинансирования, которая отражает экономическую ситуацию в стране и влияет как на ставки по вкладам, так и на ставки по кредитам. Поэтому говорить о завышении размера неустойки, завязанной на ставку рефинансирования Банка России, некорректно.

4. «Мы выдавали ключи, но медленно: заботились о здоровье своих дольщиков и не допускали большого скопления людей в офисе. Это ли не главное в сложной эпидемиологической ситуации?»

Организация выдачи ключей находится в полном ведении застройщика, а поэтому ограничение ежедневного количества дольщиков — его решение. Процесс выдачи ключей можно организовать с соблюдением требований эпидемиологической безопасности, но без ущерба для сроков передачи. Сами по себе ограничительные меры не могут служить основанием для освобождения от ответственности.

Каковы шансы на победу

После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.

«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».

По его словам, в большинстве случаев застройщики заявляют однотипные аргументы и не готовы к отпору со стороны дольщика, поэтому последним важно заранее запастись грамотными контраргументами.

Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/kalinovsky