Ажиотаж не пройдёт. Где и почему в России дорожает жильё

Что произошло

В начале апреля Владимир Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, так как на рынке недвижимости наблюдается «не просто рост цен», а «существенный рост». Президент привёл следующую статистику: в среднем по России стоимость квартир выросла на 12%, однако в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. Более чем на 19% стоимость жилья выросла в Орловской области и Адыгее, в Амурской области она поднялась на 18,6%, в Рязанской — на 17,6%.

Но аналитики по недвижимости зафиксировали куда более существенный рост. Так, по данным «Домофонда», в ряде российских регионов — к примеру, в Красной Поляне, Калининграде и Горно-Алтайске — рост цен превысил 50% и даже 60%. По данным портала «Наш.дом.рф», в Сочи это почти двукратный рост, в Калининграде – 46%, Санкт-Петербурге – 33%, Краснодарском крае – 32%, в Московской области – 30%.

Игроки рынка отмечают, что с приходом пандемии в топ самых дорогих квартир ворвались варианты в курортных зонах — Крыму, Краснодарском крае, Калининградской области и Приморье. Стоимость жилья в Сочи и вовсе приблизилась к московским показателям. Только за последние три месяца средняя цена квадрата подскочила на 30% — с 190 000 до 250 000 рублей. В некоторых районах она превысила цены на столичные новостройки бизнес-класса.

Как так вышло?

Рост цен на недвижимость — это не особенность нашей страны, а мировой тренд, рассказала «Секрету» Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. Во многих странах темпы роста цен в крупнейших агломерациях и курортных зонах существенно превзошли средние показатели за предыдущие годы.

По словам эксперта, в России низкие ставки по депозитам и высокая волатильность на фондовом рынке вынуждают людей искать альтернативные варианты сбережений и инвестиций. В том числе — в недвижимость. Параллельно с этим рекордно низкие ставки по ипотеке и переход на удалёнку стимулировали многих россиян быстрее решиться на улучшение жилищных условий.

Про ипотеку

Льготная ипотека действует в России с весны 2020 года. Тогда власти решили поддержать строительную отрасль и граждан — и разрешили россиянам взять жильё в новостройках под 6,5% годовых. По оценкам правительства, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% всех кредитов на новостройки, а первоначальные взносы превысили 100 млрд рублей.

При этом льготная ипотека — не единственная причина столь высокого спроса на жильё в ряде регионов, сказал «Секрету» председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Среди других причин эксперт называет смену места жительства для поиска более высокооплачиваемой работы и улучшение климатических условий проживания.

Например, в США в 2021 году одним из рекордсменов по росту цен стал рынок недвижимости Майами (город на побережье Атлантического океана, с жарким, влажным летом и тёплой зимой). В России зеркальная ситуация: рекорды по ценам на жильё бьёт курортный город Сочи. Кроме того, из-за пандемийных ограничений поток туристов вырос, и некоторые захотели приобрести здесь недвижимость, рассказал «Секрету» Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи».

«Рынок оказался не готов к такому росту спроса. После введения моратория на точечную застройку, который существенно ограничил вывод на рынок новых проектов, динамика роста цен побила все рекорды. Мы фиксировали случаи, когда цена квадратного метра в новостройках Сочи за полдня выросла на 50 тысяч рублей, таким образом, студия площадью 30 кв м мгновенно дорожала на 1,5 млн рублей», — сказал он.

Вслед за Сочи цены разогреваются на всём Черноморском побережье, добавил эксперт. Те, кто планировал купить жильё в Сочи, но не смог, смотрят на недвижимость в соседних городах — Анапе, Геленджике, Туапсе, Новороссийске — и близлежащих поселках. Часть покупателей рассматривает жилую недвижимость в Крыму, отчего цены там тоже растут достаточно активно.

Где ещё ждать подорожания жилья?

Предложение на российском первичном рынке сокращается, рассказала «Секрету» президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Совокупная площадь жилых объектов, которые начали строить в 2020 году, составляет примерно 68% от квадратов, которые вывели на рынок за тот же период. При этом в целом по России продано уже порядка 46% всей жилплощади в строящихся домах (то есть более 42 из 92 млн квадратных метров). И рынок скоро рискует столкнуться с дефицитом предложения», — пояснила она.

Хуже всего дела обстоят в Санкт-Петербурге, где в 2020 году площадь всех новых объектов составила всего 40% от годового ввода жилья. Сокращение предложения на фоне растущего спроса неминуемо приведет к резкому удорожанию квадратных метров в Северной столице, прогнозирует Белоус.

По мнению эксперта, аналогичная ситуация может возникнуть в Казани и Екатеринбурге. «Проблема усугубляется еще тем, что рынок недвижимости сейчас серьезно перегрет, а льготная ставка по иптеке в 6,5% привела к возникновению ипотечного пузыря», — сказала она.

ЦБ — о риске возникновения ипотечного пузыря

Программа льготной ипотеки взвинтила цены на квартиры в новостройках. ЦБ предупреждает, что продление программы может «перегреть» рынок. Однако о полноценном «пузыре» говорить пока рано: даже несмотря на снижение реальных доходов населения, регулятор ожидает, что россияне сохранят интерес к ипотеке и после отмены льготной программы.

Эксперт обращает внимание, что более 80% всего строящегося жилья приходится всего на 53 субъекта, речь главным образом идёт про столичные агломерации и города-миллионники. Если объёмы строительства и ввода жилья в эксплуатацию продолжат сокращаться, рынок рискует столкнуться со скорым ростом цен.

С Александрой Белоус заочно поспорила Татьяна Школьная, которая напротив прогнозирует плавное охлаждение рынков. «В 2021-м году мы не ожидаем всплесков цен аналогичных тем, что были в 2020-м году, ни в Сочи, если не считать фактор сезонности, ни в других крупных агломерациях страны», — пояснила она.

Потенциал дальнейшего бурного роста цен в 2021 году может быть практически исчерпан, добавил Дмитрий Панов. Но для того чтобы баланс спроса и предложения восстановился, следует завершить программу льготного ипотечного кредитования и обеспечить строительную отрасль кадрами и стройматериалами.

Коллажи: «Секрет Фирмы», depositphotos.com