В какую недвижимость инвестировать деньги в 2024 году? Разбираем основные стратегии
© Коллаж: «Секрет фирмы», Агентство «Москва», Image by krakenimages.com on Freepik
Какие стратегии доступны инвестору
Перед тем, как вкладывать деньги, нужно определиться с инвестиционной стратегией. В жилой недвижимости их три:
- купить жильё на этапе котлована и перепродать;
- купить готовый объект для сдачи в аренду;
- купить недвижимость, сделать ремонт и тоже перепродать.
Рассмотрим нюансы каждой из этих стратегий.
Стратегия № 1: купить недвижимость на этапе котлована и перепродать
Рынок новостроек сейчас сложно назвать растущим, поэтому, если хочется купить на старте и позже перепродать дороже, стоит смотреть на развитие района. Новые станции метро, парки, набережные и прочее благоустройство станут точкой роста объекта.
Ещё одно важное правило: чем меньше домов в проекте, тем меньше конкуренции в будущем и тем существеннее вырастет конечная стоимость квартиры.
Важно понимать, что купить и перепродать с наценкой быстро не получится. Причина в том, что это будет считаться уже вторичным рынком, а ставки на ипотеку там гораздо выше, чем на первичном.
Так что для этой стратегии стоит закладывать минимум 3–5 лет.
Стратегия № 2: купить квартиру для сдачи в аренду
Тут факторы роста и выгоды совсем другие. Под аренду лучше покупать небольшие площади: они быстрее сдаются и доходность по ним будет выше. Смотреть стоит дома недалеко от метро со свежим косметическим ремонтом. Также рекомендуется избегать первых этажей — они не пользуются популярностью и сдать такую квартиру будет труднее.
Стратегия № 3: купить жильё под ремонт и перепродать
Ещё одним популярным направлением для инвестиций в последнее время стал флиппинг. Этот метод предполагает покупку квартиры в «бетоне» или плохом состоянии, дальнейший ремонт и перепродажу.
Сейчас спрос на рынке сместился на объекты с готовой отделкой («заезжай и живи»), поэтому флиппинг становится всё более привлекательным.
Главные правила инвестора при выборе этой стратегии: купить объект как можно дешевле и сэкономить на отделке (конечно, в пределах разумного). Не надо брать всё самое дешёвое, но и тратиться с размахом не стоит.
Что лучше: квартира или апартаменты
Здесь всё зависит от выбранной стратегии. К тому же не стоит забывать о главной особенности апартаментов: они дешевле квартир на 10–20%, но в них нельзя прописаться. Такой вариант часто не подходит для семей с детьми.
- Если ваша стратегия — купить и перепродать, то стоит выбрать квартиру.
- Если в планах сдача в аренду — лучше апартаменты.
- Если рассматривается флиппинг — подойдут оба варианта.
Что лучше: первичный или вторичный рынок
2024-й — год высоких ставок на ипотеку. На вторичном рынке действуют ставки под 16%, а для рынка новостроек по-прежнему доступны льготные программы:
- по семейной ипотеке можно взять до 12 млн рублей под 6%;
- по ИТ-ипотеке — до 18 млн рублей под 5%;
- по льготной ипотеке для всех остальных граждан — до 6 млн рублей под 8%.
Стоит учитывать, что на вторичном рынке возможна коррекция цен в случае, если ставка ЦБ продержится на высоком уровне до конца года. Ведь ипотека — это инструмент, который напрямую влияет на рост или стагнацию (замедление роста) цен.
Выходит, что в 2024 году лучше отдать предпочтение первичному рынку.
Какие инструменты помогут инвестору
На помощь современному инвестору приходят новые инструменты: траншевая ипотека и рассрочки от застройщиков.
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это ипотека, при которой покупатель вносит первоначальный взнос застройщику, а тело кредита получает двумя траншами:
- первую минимальную часть — в момент оформления договора долевого участия (ДДУ);
- всё остальное — в момент ввода дома в эксплуатацию.
Так покупатель «бронирует» объект и фиксирует цену, а тело кредита начинает выплачивать в момент получения ключей. Это особенно удобно для тех, кто арендует жильё и не может сразу оплачивать и аренду, и ипотеку.
Рассрочки от застройщиков
Они становятся всё более комфортными. Например, у застройщика могут быть особые условия: покупатель вносит первоначальный взнос в 5–10%. А потом ежемесячно пополняет эскроу-счёт на какую-то определённую сумму, где они «замораживаются» до момента введения дома в эксплуатацию. А остаток покупатель вносит при сдаче объекта — или переходит в ипотеку.
Это выгодно, поскольку человек может оплачивать квартиру частями, а на оставшуюся сумму сбережений открыть депозит в любом банке. Ставка на вклады в начале 2024-го высокая, так что появляется возможность одновременно зарабатывать и на росте цен квадратного метра, и на процентах по вкладу.