Что такое ипотека и на какой срок её выгоднее брать. Объясняем простыми словами

Проще говоря, ипотека — это кредит на покупку недвижимости. Человек решает обзавестись собственной квартирой (или домом, земельным участком, коммерческим помещением), но нужной суммы на руках нет. Тогда он обращается в банк, чтобы взять деньги в долг на довольно большой срок под установленный процент.

Жильё, купленное в ипотеку, находится одновременно в собственности заёмщика и в залоге у банка. Это значит, что пока человек платит кредит и возвращает долг, он законный владелец жилья. Если платить кредит становится нечем, то банк вправе эту недвижимость забрать и выставить на продажу в счёт долга.

Если вам от 21 до 65 лет, у вас стабильный доход, стаж работы не менее года на последнем месте работы, и будущий платёж по кредиту не будет превышать треть вашего дохода — скорее всего, вам одобрят ипотеку.

Максимальный срок, на который выдаётся ипотека в России, составляет 30 лет. Минимальный — три года.

Пример употребления на «Секрете»

«Ипотеку в моменте станет платить сложнее. Во-первых, потому что в 2023 году вырастут ставки по кредитам. Во-вторых, увеличится срок выплаты ипотеки. По факту человек тратит на выплату кредита полжизни. Средняя ожидаемая продолжительность жизни — 72,6 года, если отнять 18 лет (возраст до совершеннолетия) и срок выплаты ипотеки, то на свободную от кредитов жизнь остаётся примерно 27 лет — негусто».

(Из новости 2023 года.)

Какой бывает ипотека

Государство помогает многим из тех, кто решил купить жильё в ипотеку. Для этого оно запустило сразу несколько программ.

• Ипотека c господдержкой. Кредит на покупку жилья с поддержкой государства по ставке ниже рыночной. В 2023 году россияне могут получить льготную ипотеку со ставкой до 8% годовых (рыночная — около 11%). Кредит выдают на квартиры в строящихся домах, готовое жильё и земельные участки под строительство дома.

• Ипотека для семей с детьми. Если в семье после 1 января 2018 года родился второй ребёнок, то ипотеку можно взять под 6%. Важно, чтобы это жильё было в новостройке (то есть купленное у застройщика).

• Ипотека для IT-специалистов. В мае 2022 года в стране заработала льготная программа ипотеки для IT-специалистов. Банки выдают кредит по ставке 4,3–5% годовых. Обязательные условия такие: возраст заёмщика от 22 до 45 лет, официальное трудоустройство в аккредитованных Минцифры компаниях, стаж не менее 3 месяцев и заработная плата не ниже 150 000 рублей до вычета НДФЛ в городах-миллионниках и не ниже 100 000 рублей в остальных.

• Сельская ипотека. Это программа на постройку загородных жилых домов или их покупку. Ставки здесь начинаются от 3%, а первоначальный взнос составляет 10%. Получить можно кредит на сумму не более 3–5 млн рублей.

• Дальневосточная ипотека. Программа заработала в декабре 2019 года. Она позволяет молодым семьям и участникам программы «Дальневосточный гектар» взять ипотеку по ставке 2% годовых. Её можно потратить на жильё стоимостью до 6 млн рублей, срок кредита — 20 лет. Действие программы распространяется на все 11 субъектов ДФО. Это Бурятия, Якутия, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также Амурская, Магаданская, Сахалинская, Еврейская области и Чукотский автономный округ.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Максимальный срок ипотечного кредита составляет 30 лет. Чем дольше заёмщик пользуется деньгами банка, тем больше процентов он заплатит. Следовательно, стоимость жилья для него растёт. С другой стороны, долгая ипотека позволяет снизить размер ежемесячного платежа.

Например, человек оформляет ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей на срок 10 лет под 9,9% годовых. Первоначальный взнос не учитываем (пусть он будет 2 млн рублей, а цена квартиры — 12 млн). В таком случае нужно будет платить около 136 000 рублей в месяц. Если на 15 лет, то ежемесячный платёж сократится до 106 000 рублей.

Безопаснее всего оформлять ипотеку на больший срок, а потом «гасить» его досрочно, если это позволяет бюджет.

Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи

Бывают два вида ипотечных платежей.

• При аннуитетных платежах заёмщик каждый месяц платит фиксированную сумму, то есть она не будет меняться до конца ипотечного кредита. При таком виде платежа первые несколько лет 70–80% ежемесячного взноса идёт на погашение процентов, а тело кредита (основной долг) почти не уменьшается — его выплачивают в самом конце. Этот вариант встречается чаще всего: и клиенту, и банку удобнее, когда платёж одинаковый на протяжении всего срока.

• Дифференцированные платежи отличаются тем, что тело долга распределяется равными частями по всем ежемесячным платежам. Но размер процентной части разный. Поэтому, например, в первые несколько лет человек может платить по 150 000 в месяц, а в последние — по 20 000.

История

Такая форма кредитования существовала и раньше. Например, в Древней Греции в качестве обеспечения по долгу предлагали недвижимость. Жильё, которое становилось залогом, помечали специальным столбом с табличкой “hypotheka”. Отсюда и современное название жилищного кредита.

В Древнем Риме существовала похожая форма кредитования. Жильё, которое находилось в залоге, сразу переписывалось на кредитора, и он становился собственником. Когда долг был погашен, имущество возвращалось законным владельцам.

Мнение

Финансист Алексей Лашко считает, что квартиру выгоднее снимать, чем платить ипотеку. Разницу между арендной платой и текущим платежом эксперт посоветовал вложить с гарантированной доходностью и начать уже копить на квартиру, которую, с его точки зрения, можно будет купить лет через 10 уже на свои кровные, без кредитов.

Факты

• В России закон об ипотечных займах приняли в 1998 году.
• Ипотека — это не просто кредит. Целевое назначение ипотеки — покупка недвижимости, расходовать деньги на другие цели нельзя (за исключением кредитов, выдаваемых под залог имеющегося у заёмщика объекта). Потребительский кредит можно тратить на любые цели.
• Существуют ипотечные каникулы. Это когда заёмщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита на срок до 6 месяцев. Воспользоваться ипотечными каникулами получится один раз. Государство установило, в каких случаях это возможно. Например, это может быть рождение ребёнка после оформления ипотеки, потеря работы и источника дохода, получение инвалидности I-й или II-й группы и т. д.

Статью проверил:

Николай Мрочковский, к. э. н., доцент РЭУ им Г. В. Плеханова