Выгодно ли покупать квартиру под ремонт и продажу? Ответ не так прост, как кажется
Эксперт по недвижимости Саввина назвала риски флиппинга. Представим: человек покупает «убитую» квартиру, делает бюджетный, но вполне симпатичный ремонт, а затем продаёт жильё куда дороже. Реален ли такой сценарий и какие риски несёт в себе подобная инвестиция? «Секрет» узнал все детали у коммерческого директора экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Натальи Саввиной.
Что такое флиппинг
Флиппинг — известный метод инвестирования. Он предполагает покупку квартиры под ремонт с последующей продажей.
В чём суть метода? Покупаем вторичную недвижимость в плохом состоянии, делаем ремонт, добавляем необходимую мебель и продаём обновлённое жильё с наценкой.
На итоговую цену объекта повлияет качество и масштаб работ, а также необычные решения в дизайне, например современная перепланировка с кухней-гостиной и без длинных коридоров.
Опытный флиппер может получить выгоду от 20% в таких сделках. Но, как и при любом другом виде инвестирования, надо учитывать важные факторы.
Что влияет на успешность флиппинга
Риски
Сегодня один из основных инструментов покупки недвижимости — ипотека. Изменение экономической ситуации, рост ипотечных ставок напрямую влияют на покупательную способность. Поэтому лучше заходить во флиппинг, когда ипотека доступна для более широкого круга заёмщиков.
Человеку, покупающему квартиру или дом под ремонт, лучше лично принимать участие во всех просмотрах недвижимости. Важно не просто подобрать вариант с плохим или устаревшим ремонтом, а суметь грамотно оценить потенциал объекта и объём предстоящей работы.
Задача флиппера — существенно улучшить типовое жильё, чтобы оно выгодно отличалось от других предложений на рынке.
Уже на этапе просмотра нужно рассчитать примерную выгоду при продаже. Часто старая недвижимость — это кот в мешке. Только после начала ремонта можно понять весь объём предстоящей работы. Бывает, что заложенный бюджет на обновление жилья в процессе вырастает в несколько раз.
Кроме того, в этом виде инвестиций есть много других скрытых нюансов: юридические аспекты, некачественная работа строительной бригады, изменения на рынке недвижимости и прочее.
Экспертность
Флипперу важно хорошо ориентироваться в вопросах недвижимости. Так как речь идёт о вложении собственных или заёмных денег, нужно внимательно изучить рынок, оценить уровень спроса и предложения, узнать особенности определённого района или города.
Ещё надо отслеживать изменения в законодательстве и сопоставлять все данные, чтобы флиппинг приносил доход.
Важно заручиться поддержкой команды специалистов: строительной бригады, юристов, риелторов, которые в сжатые сроки готовы качественно выполнить свою работу. Очень поможет знание маркетинга: эффективные каналы продвижения и партнёрства с агентствами недвижимости играют важную роль в продаже уже готового объекта.
Время
Обычный человек в поисках квартиры мечты может перебирать варианты сколько угодно и потом делать ремонт без ограничений по времени, например, своими руками. У флиппера такой возможности нет.
Чтобы инвестиция себя оправдала, необходимо как можно быстрее приобрести объект недвижимости, сделать ремонт и выйти на сделку, пока стоимость квартир в этом районе не снизилась.
Не стоит забывать, что экономическая ситуация может измениться и цены, в том числе на строительные материалы, резко увеличатся. А это уже дополнительные расходы флиппера.
При грамотном подходе флиппер успевает приобрести, отремонтировать и продать за год до двух-трёх квартир. Это при условии, что на один объект с момента покупки до выхода на сделку уходит не более шести месяцев. Любой, кто сталкивался с покупкой, ремонтом и обустройством недвижимости, понимает, что это совсем небольшой срок.
Расходы
Для расчёта прибыльности проекта флипперу необходимо уже на этапе сделки понимать примерную сумму затрат на ремонт, оплату работы строительной бригады, юристов. Можно взять ипотеку, при этом важно потратить на один объект недвижимости не более шести месяцев. Если не продать улучшенный объект в кратчайшие сроки, это может негативно отразиться на размере прибыли от флиппинга.
Так выгоден флиппинг или нет
Флиппинг как способ инвестирования по-своему привлекателен и эффективен.
Но на прибыль сильно влияет основательная подготовка к ремонту и продаже, слаженная работа строительной бригады и других участников, которые помогают на этапе купли-продажи недвижимости.
Важно помнить одно из главных правил флиппинга — сделка должна быть чистой. При соблюдении всех юридических правил, своевременной оплате услуг специалистов и качественной работе подрядчиков флиппинг может быть надёжным способом получения дохода.
Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска — исключительно ваша задача.
Редакция «Секрета фирмы» не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.