Что такое флиппинг и как на нём заработать. Объясняем простыми словами

Эксперт статьи:

Проще говоря

Вы выбираете квартиру на вторичном рынке со скидкой и покупаете её. За несколько месяцев делаете в ней ремонт, потом ищете для неё покупателя и получаете прибыль. Вот это и есть флиппинг. Правда, на практике всё сложнее, чем выглядит на первый взгляд.

Ключевое отличие от обычной перепродажи — в скорости: от покупки до новой продажи в среднем должно пройти около 4 месяцев. И в том, что флиппер ищет недооценённую квартиру, делает ремонт в квартире и потом выставляет её на продажу. Поэтому в иностранных источниках по отношению к флиппингу можно встретить фразу «fix and flip»: то есть «улучшение и перепродажа».

Как выглядит флиппинг в деталях

Весь процесс флиппинга можно разбить на 3 этапа.

Этап первый: подбор и покупка квартиры

Сначала флиппер ищет ликвидный объект с хорошей скидкой. Оба условия — ключевые. Скидка может достигать 25–30%, но может быть и на уровне 10%.

Обычно это или жильё с устаревшим ремонтом, какими-то проблемами во внешнем виде, или жильё, которое владельцу по каким-то причинам надо срочно продать. Например, потому что он переезжает.

Квартиру для флиппинга ищут на сайтах по продаже недвижимости. Иногда флипперы привлекают для этого экспертов рынка. Найти квартиру с дисконтом — одно дело.

А вот найти с дисконтом и высоким шансом на последующую успешную перепродажу — другое и более сложное.

После выбора квартиры флиппер согласует условия купли-продажи с продавцом — о порядке её передачи новому владельцу, о необходимости задатка и так далее.

Дальше стороны собирают все документы, подписывают договор купли-продажи, заверяют сделку у нотариуса (опционально). Новый собственник регистрируется в Росреестре и получает свежую выписку из ЕГРН.

Этап второй: ремонт

Суть этого этапа — улучшить квартиру так, чтобы она стала выглядеть привлекательнее в глазах потенциальных покупателей. Что именно будет делать флиппер, в основном зависит от исходного состояния объекта и бюджета.

Квартире может требоваться глобальный ремонт с заменой инженерных коммуникаций, а может быть достаточно и косметического. Например, снять старые обои и вместо этого покрыть стены фактурной краской, сделать другое освещение, выбросить продавленную мебель и купить новую.

Здесь может требоваться консультация хоумстейджера — специалиста, который понимает, как сделать квартиру объектом мечты для потенциального покупателя. Он разбирается не только в трендах, но и в психологии, поэтому умеет создать правильное первое впечатление от объекта.

Когда флиппер примерно представляет, что нужно сделать с квартирой, он составляет смету на ремонт, выбирает рабочих, закупает стройматериалы и дальше контролирует процесс до его завершения.

Очень важно сделать ремонт примерно за три-четыре месяца — не затягивать его на полгода-год. Чем больше промежуток между покупкой и перепродажей квартиры, тем выше риски, что за это время ситуация на рынке изменится. Это может негативно повлиять на доходность флиппера.

Этап третий: перепродажа

Когда квартира преобразилась, остаётся вывесить объявление и продать её. Здесь может потребоваться профессиональная фотосъёмка жилья, чтобы представить его в лучшем виде: с хорошим светом, с правильных ракурсов. Лучше всего снимать днём, при естественном свете.

Также на этом этапе флиппер может работать с риелторами, чтобы ускорить продажу квартиры.

Когда объект продан, процесс флиппинга завершается, флиппер получает свою прибыль.

Сколько можно заработать на флиппинге

У флиппинга нет гарантированного показателя доходности — это высокорисковая инвестиция. Можно получить много, а можно — уйти в минус.

В среднем в Москве флиппинг может принести 20–30% годовых. Но в отдельных случаях, если все звёзды сойдутся (исходная цена квартиры, её ликвидность, опыт флиппера), эти цифры могут доходить и до 40%, и даже до 60% годовых.

Доходность флиппинга складывается по простой формуле: («стоимость продажи квартиры» — «стоимость покупки» — «расходы на процесс»).

Что входит в расходы на процесс:

• услуги юриста при покупке и/или продаже (опционально);
• регистрация сделки (госпошлина в Росреестр);
• консультация по хоумстейджингу (опционально);
• ремонт;
• фотосъёмка квартиры для объявления (опционально);
• налоги с дохода.

Ипотеки в перечне расходов нет, поскольку её для флиппинга обычно не берут. Если покупать квартиру в ипотеку, до погашения недвижимость находится в собственности банка, что затрудняет любые операции с ней. Перепродажа может оказаться невозможной. Поэтому обычно флиппер покупает объект полностью на свои деньги.

В идеале для успешного флиппинга нужно иметь своего юриста, риелтора и ремонтную бригаду, чтобы снизить расходы на подбор, покупку, переделку и продажу объекта.

Сложности и риски флиппинга

Кот в мешке

Вторичное жильё полно сюрпризов, которые нередко вскрываются уже после покупки. Например, покупатель предполагает сделать просто косметический ремонт, а на практике выясняет, что надо менять всю проводку. Это может привести и к повышению бюджетов на ремонт, и к увеличению его сроков. И то и другое плохо влияет на доходность от флиппинга.

Поэтому очень важно приезжать на личный осмотр каждого подобранного объекта и изучать его как можно тщательнее. От всех сюрпризов застраховаться сложно, но уменьшить их количество — реально.

Большие скидки — большие проблемы

Очень важно понять причину большой скидки. За –20% от средней цены по рынку может скрываться на только убитое состояние интерьера или протёкшие трубы.

Не исключены юридические подводные камни вроде долгов текущего владельца или сложной истории передачи права собственности, неузаконенной планировки и многого другого.

Очень важно выяснить все нюансы, иначе есть риск, что флиппер в итоге получит очень низкую доходность. А то и ворох проблем в довесок к квартире вплоть до оспаривания сделки предыдущим собственником или «внезапными» наследниками умершего владельца.

Квартира не продаётся

Флиппинг требует высокой скорости действий на всех этапах — даже на старте. Нет времени месяцами изучать объявления и искать ту самую идеальную квартиру.

Поэтому, если у флиппера мало опыта в недвижимости, ему трудно подобрать ликвидный объект.

Всегда есть риск, что он купит квартиру, которая ему кажется хорошей, а потом будет неделями и месяцами искать покупателя, будет вынужден снижать цену и так далее. Опять же, всё это снижает доходность от флиппинга.

Как подобрать квартиру для флиппинга

Первое, что надо сделать, — провести глубокий анализ рынка. Важно понимать особенности конкретного района, динамику спроса и предложения в нём, средние цены на аналогичное жильё.

Не лишним будет также изучить цены на объекты классом выше. Если разница небольшая, продать квартиру будет труднее.

Основные аспекты выбора квартиры

• Транспортная инфраструктура. Метро в пешей доступности (10–15 минут ходьбы), железнодорожные станции (для пригорода), крупные транспортные развязки — всё это повышает привлекательность недвижимости.
• Размеры квартиры. Жильё меньшей площади перепродать легче, чем условную квартиру на 140 кв. м. и на четыре комнаты. Но и в крайность вроде покупки объектов на 20 кв. м. тоже впадать не стоит.
• Сложность планировки. Извилистые длинные коридоры, четыре комнаты странной формы и маленькой площади там, где могли быть две «классических» прямоугольных и просторных — факторы, которые могут усложнить продажу. Конечно, всегда можно сделать перепланировку, но это время (в том числе на узаконивание) и деньги.

А социальную инфраструктуру нужно оценивать, исходя из портрета потенциального покупателя. То есть, если флиппер планирует продавать квартиру семье с детьми, близость детского сада, школы и парка будут играть большую роль.

Какие ещё факторы стоит учесть

• Вид из окна. Перепродать квартиру, из которой можно видеть зелёную зону, реку или облагороженный новый район, легче, чем квартиру, из которой видны склады, бывшие заводы и замороженная стройка. Окна на шумную магистраль — тоже не лучший выбор.
• Общее состояние дома. Чистый подъезд, новый или отреставрированный старый дом добавляют баллов квартире. Стоит посмотреть, когда планируется капитальный ремонт конкретного дома, если он строился давно.
• Этаж. Жильё на первом этаже обычно продаётся хуже — не всем нравится находиться в квартире, в окна которой любой прохожий может заглянуть или постучаться.

Обязательно нужно оценить перспективы объекта на этапе выбора. Ещё до покупки флиппер должен понимать, что он может сделать с этой квартирой, сколько ресурсов в неё вложить (прикинуть смету на ремонт) и за какой срок, по какой цене продать. Тактика «посмотрю по ситуации» для флиппинга провальная.

Юридические проверки

Поскольку вторичное жильё — это риски, связанные с собственником и историей квартиры, важно особое внимание уделить проверке всех документов.

Что надо проверить:

• Историю перехода квартиры от собственника к собственнику — по выписке из ЕГРН. Если было, например, наследование, стоит убедиться, что кроме текущего владельца других наследников нет.
• Перепланировку и её законность — по техпаспорту.
• Данные о собственниках — по выписке из домовой книги.
• Задолженности по ЖКУ — по платёжкам.
• Дееспособность и адекватность продавца квартиры — по справкам из наркологического и психоневрологического диспансеров (это важно, чтобы снизить риск последующего признания сделки незаконной).

Все проверки лучше доверить юристу, который разбирается в недвижимости. Самостоятельно есть риск упустить неочевидные мелочи, которые потом выльются в огромные проблемы.

Флиппинг и налоги

При продаже квартиры платить налог государству не нужно, если она приватизирована, получена в дар или унаследована, и собственник владел ей до продажи более 3 лет. Либо если она куплена и была во владении больше 5 лет.

Флиппинг не попадает ни под одно из этих условий, поэтому платить налог придётся. Надо подавать декларацию 3-НДФЛ и отдавать 13% с полученного дохода. То есть с разницы между стоимостью покупки и продажи.

При этом после продажи недвижимости можно использовать имущественный налоговый вычет: 1 млн рублей для квартиры или дома. На эту сумму можно уменьшить доход, с которого придётся платить налог.

А если стоимость продажи жилья была ниже суммы вычета (меньше 1 млн рублей), в декларации этот доход отражать не нужно. Но для флиппинга это правило не актуально — инвестиционные квартиры всё же продают существенно дороже.

И если систематично заниматься флиппингом, для налоговой это будет предпринимательская деятельность. Флипперу придётся оформить ИП или юрлицо. Если этого не сделать, когда налоговая поймает на регулярных перепродажах квартир, она потребует заплатить 10% с дохода.

Нюансы подготовки квартиры к перепродаже

• Упаковывайте квартиру «под ключ» — покупайте хотя бы базовый минимум техники и мебели. Делайте так, чтобы покупатель мог въехать и сразу жить. Это особенно важно в крупных городах.
• Следите за трендами в оформлении квартир — сейчас большим спросом пользуется минимализм. Это лаконичность, строгие линии, приглушённые тона, однотонные стены.
• В малогабаритных квартирах создавайте просторное пространство из мелких комнат — например, совмещайте кухню и зал.
• При подготовке фото для объявлений создавайте эффект «обжитой» квартиры. В этом помогают кофейные чашки на столике в зале, книги на полках, растения в спальне, включённый свет над рабочей зоной на кухне, и другие мелочи.

Факты

• У флиппинга есть «правило 70%». Оно означает, что максимальная сумма расходов на покупку квартиры для перепродажи не должна быть выше 70% от потенциальной стоимости после ремонта за вычетом трат на ремонт. Это позволяет флипперу ожидать доходность в 30% (хотя всё ещё не гарантирует её).
• Перепродавать можно не только квартиры, но и частные дома, коттеджи — в основном именно так действуют флипперы в США, где флиппинг набирает обороты. В России инвестирование в квартиры более популярно.
• В нулевые за рубежом были популярны шоу, посвящённые флиппингу домов — как «Flip This House» (2005-2009 гг), «Flipping Out» (2007-2018 гг). И до сих пор в сети можно найти массу рейтингов с лучшими передачами, связанными с флиппингом домов. Правда, интерес у зрителей вызывали не инвестиционные схемы, а процесс преображения дома.

Эта статья — одна из тысяч в «Энциклопедии "Секрета фирмы"». В этом проекте мы простыми словами рассказываем о сложных терминах и явлениях. Посмотрите другие статьи «Энциклопедии», чтобы лучше понимать мир, в котором мы живём.