Сдавать в аренду или перепродавать квартиру? Эксперт по недвижимости объяснил, что лучше и выгоднее
Эксперт по недвижимости Чумалов раскрыл, что лучше — сдавать квартиру в аренду или перепродавать. Долго думали, что делать со свободным бюджетом, как не дать деньгам пропасть, и решили вложить в недвижимость? Теперь надо разобраться, как именно это сделать. Можно пойти по самому известному пути и просто сдавать жильё в аренду. А можно попробовать заработать на перепродаже квартиры. Алексей Чумалов, генеральный директор агентства недвижимости Kalinka Russia, рассказал «Секрету фирмы», как определиться с выбором между сдачей квартиры в аренду и перепродажей и как выбрать подходящий объект для каждого варианта.
Сдача в аренду квартиры или перепродажа: что доходнее
Примерная доходность от сдачи в аренду в Москве составляет 4–5% годовых — так всегда было и остаётся. Обозначить точные показатели доходности от перепродажи квартиры очень сложно, потому что это зависит от ряда факторов. В первую очередь от того, какая у инвестора стратегия.
Показатель доходности от сдачи квартиры в аренду в регионах России сильно разнится от города к городу. По оценкам аналитиков Циана,, он колеблется от 4 до 7,7%. Самые высокие цифры — в Кемерове и Хабаровске: 7,7 и 7,2%. В Казани можно получать 4,5%, в Санкт-Петербурге — 4,2%. Самая низкая доходность — в Пензе: 4%.
Если он покупает квартиру в новостройке на начальном этапе, ждёт, пока она построится, и потом продаёт — это одна история и одни цифры. Если он покупает готовую квартиру и тут же перепродаёт — другая история и, соответственно, другие цифры.
Но если говорить очень грубо, то доходность с перепродажи будет существенно выше, чем с аренды.
Поэтому если смотреть с точки зрения доходности, то перепродавать квартиру, конечно, всегда выгоднее. Но одновременно это и рискованнее.
Сдача квартиры в аренду — это наиболее консервативная, но малодоходная тактика. Сейчас она даже менее выгодная, чем ставки депозитов, потому что аренда будет давать обозначенные выше 5% годовых в рублях, а депозит сейчас будет давать 15% годовых в рублях.
Сдача в аренду всегда скорее про то, чтобы сохранить деньги, а не про то, чтобы заработать. Зато стратегия в целом безрисковая. Человек приобретает квартиру, сдаёт, она постепенно капитализируется, но процент доходности очень маленький.
Что проще: сдавать квартиру или перепродавать
С технической стороны обычному человеку, у которого нет опыта на рынке недвижимости, проще, на мой взгляд, сдавать квартиру в аренду.
Вот почему. Он купил готовый или почти готовый продукт, нашёл арендатора, сдал, регулярно получает небольшую доходность и особо ни о чём не задумывается.
Более того, есть практика доверительного управления, когда владелец квартиры кому-то отдаёт её в доверительное управление. Он сдал недвижимость, ему на карту приходит какая-то сумма, а все проблемы на себя берёт человек или организация, которые занимаются доверительным управлением. Оно может быть даже посуточным, хотя это довольно специфическая история.
Перепродажа квартиры более сложная, поскольку она подразумевает массу нюансов, связанных со сделками с недвижимостью. Сначала объект нужно подобрать, купить, а потом перепродать.
Причём одно дело — купить у застройщика, другое — у частного собственника. Если человек покупает квартиру в новостройке, ему понадобится подождать, пока достроится дом, потом оформить собственность, затем, вероятно, сделать отделку (так можно продать квартиру быстрее и дороже).
Получается более капиталоёмкая и трудоёмкая задача. Но, безусловно, и более доходная.
Как подобрать квартиру для сдачи в аренду или перепродажи
Смотрите на цену
Это особенно важно для перепродажи. Шансы на более высокую доходность дают квартиры с большой скидкой от рыночной цены. Либо можно покупать квартиру на начальном этапе строительства.
Ищите квартиру с отделкой
Наиболее ликвидные предложения для перепродажи сегодня — это квартиры с отделкой. Поэтому самый простой и удобный вариант — купить готовую квартиру с отделкой, которая продаётся ниже рынка по каким-то причинам, и её перепродавать. Либо же можно взять квартиру с отделкой застройщика и её перепродать или приобрести квартиру у застройщика, дождаться её готовности, сделать в ней отделку и только потом перепродавать.
Присмотритесь к апартаментам
Если сдавать квартиру в аренду, то здесь можно рассматривать не только квартиры, но и апартаменты. Это такое же помещение, как квартира, только де-юре оно нежилое, в нём нельзя прописаться. Поэтому если для примера взять один ЖК с двумя корпусами, где в одном будут квартиры, а в другом — апартаменты, то апартаменты будут дешевле. Разница в цене в среднем колеблется от 10 до 20%.
Когда речь заходит именно о сдаче недвижимости в аренду, для арендатора совершенно не важна юридическая форма помещения. Поэтому с точки зрения доходности для сдачи в аренду лучше купить апартаменты. Получится дешевле, при этом сдавать их можно за те же деньги, что и квартиру, так что доходность будет чуть выше.
Сдавать в аренду или перепродавать: как принять решение
Какой из вариантов предпочесть, зависит от того, какая у человека задача.
Задача: сохранить деньги
Если он хочет просто сохранить деньги, он покупает квартиру и сдаёт в аренду. Он получает небольшую доходность, но при этом у него есть своя тихая гавань, и вдобавок квартира вместе с рынком потихоньку капитализируется, всё хорошо. Однако эта история немного не про инвестирование.
Задача: заработать деньги
Если человек хочет именно инвестировать в недвижимость, получать доходность сопоставимую или выше банковского депозита, то тогда путь лежит к покупке квартиры, выполнении хорошей качественной отделки и дальнейшей перепродаже. Это может быть покупка на начальном этапе строительства, на торгах, срочных закрытых продажах.
Что ещё нужно учесть
Также стоит учитывать, что и при сдаче квартиры в аренду, и при покупке для перепродажи нужно платить налоги — это уменьшает итоговую доходность. При сдаче квартиры в аренду придётся отдавать 13% с полученной от арендатора суммы.
При перепродаже, если вы владели квартирой меньше пяти лет, — 13% с разницы цен. Условно, купили объект за 5 млн рублей, перепродали — за 5,5 млн рублей.
Вот с этих 500 000 рублей надо будет заплатить 13%. При этом есть нюансы, позволяющие уменьшить налог, а также, например, укорачивающие минимальный период владения объектом, чтобы не платить за него налог.
По факту, нет выбора между тем, чтобы купить квартиру, чтобы сдавать, или купить, чтобы перепродать. Это совершенно разные истории для разных людей. Есть выбор между целями: сохранение денег или получение большей доходности. Когда человек отвечает себе на вопрос, что он хочет получить от действий с недвижимостью, перед ним остаётся один или другой вариант.