Какие налоги нужно платить при аренде и продаже недвижимости и как их уменьшить?
Рассказали экспертыЭксперты объяснили, как законно можно уменьшить налоги с продажи и сдачи недвижимости в аренду. В сдаче квартиры в аренду и в её продаже всплывает много нюансов — например, налоги. Их надо отчислять и с дохода от сдачи жилья в аренду, и с дохода от продажи. В итоге и без того небольшой доход ещё сильнее уменьшается. Однако есть легальные и простые способы снизить ставку налога на недвижимость. Как это сделать при аренде или при продаже объекта, «Секрету» объяснили эксперты.
Какие налоги с продажи квартиры или сдачи в аренду надо платить
Когда человек сдаёт квартиру в аренду и всё делает официально, он заключает договор и регистрирует в Росреестре (для договоров сроком больше 11 месяцев), отмечает Алексей Чумалов. И дальше с арендных платежей по этому договору необходимо налог — стандартный НДФЛ в размере 13%. Человеку, у которого официальный доход выше 5 млн в год, придётся платить налог по ставке в 15%.
Налог со сдачи квартиры в аренду нужно платить при ежегодной подаче декларации 3-НДФЛ, прикладывая к заявлению копии договоров аренды.
Если человек решает перепродать квартиру, здесь необходимость уплаты налога определяется сроком владения. Налог с продажи квартиры придётся заплатить, если она была в собственности меньше 5 лет. Но в некоторых ситуациях срок сокращается до 3 лет.
Минимальный срок владения сокращается до 3 лет для квартиры, которую человек получил по наследству от близкого родственника, забрал квартиру в собственность через приватизацию, по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если человек продал квартиру (её часть, комнату, дом), и у него не осталось жилья в собственности, минимальный срок владения тоже составит 3 года.
Если продать квартиру раньше минимального срока владения — например, спустя 2 года с покупки, придётся заплатить налог с дохода. То есть с разницы между суммой покупки и суммой продажи этого жилья.
При этом при продаже недвижимости налогоплательщик может получить имущественный вычет, напомнила Егорова.
Для жилого дома, квартиры, комнаты, земельного участка предельный размер — 1 млн рублей, для другой недвижимости (например, гаража) — 250 000 рублей. И чаще, по словам эксперта, выгоднее не получать налоговый вычет, а учесть при расчёте налоговой базы по НДФЛ приобретение этого объекта.
Если квартира куплена два года назад за условные 10 млн рублей, а продаётся — за 12 млн рублей, то заплатить налог можно будет только с 2 млн рублей. А если в этой ситуации применить налог в вычете 1 млн рублей, то налог нужно будет заплатить с 11 млн рублей. В такой ситуации, конечно же, при наличии документов, подтверждающих расходы, выгоднее учесть при формировании базы по НДФЛ в декларации сумму расходов на приобретение квартиры.
Как уменьшить налоги
Для каждой из ситуаций есть официальные способы уменьшить налоги.
При сдаче квартиры в аренду вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог с дохода по ставке 4% или 6%. Ставка 4%, если сдаёте квартиру физлицу, ставка 6% — если сдаёте юрлицу. Но есть нюансы.
В статусе самозанятого можно сдавать только квартиры — не апартаменты. Также важно, чтобы общий доход при этом не превышал 2,4 млн рублей в год. Кроме того, можно зарегистрироваться как ИП и по упрощённой системе налогообложения платить с арендного дохода 6% налога.
Что касается перепродажи, то основной путь уменьшить налог — выдержать минимальный срок владения жильём. Но это не всегда возможно, особенно если хочется заработать на быстрой перепродаже после покупки. В таком случае, как говорит эксперт, можно соединить 2 схемы, о которых шла речь выше.
Сначала сдавать квартиру как ИП на упрощённой системе, что государство засчитает как использование жилья в предпринимательской деятельности. А потом её можно аналогично и продать как ИП на той же упрощённой системе. Тогда можно будет заплатить с разницы между суммами покупки и продажи 6% вместо стандартных 13%.
Но в отношении продажи и сдачи в аренду недвижимости от лица ИП есть нюансы:
- На такой объект нельзя применить налоговый вычет при продаже.
- Есть нюанс по расчёту налогов и уменьшению базы для НДФЛ.
Чтобы учесть стоимость покупки недвижимости в составе расходов, уменьшающих базу НДФЛ, нужно, во-первых, выбрать упрощённую систему налогообложения «доходы минус расходы». А во-вторых, купить эту квартиру в период, когда конкретный ИП применяет налогообложение по системе «доходы минус расходы».
Как объясняет Ирина Егорова, если ИП приобрёл эту квартиру как физлицо, а потом получил статус ИП и использует УСН «доходы», то налог придётся платить со всей суммы продажи.
При УСН «доходы минус расходы» налог платят с разницы между доходами и расходами. Налог по «доходам» будет ниже, чем по «доходам минус расходам», но сумма, скорее всего, будет выше. Поэтому нужно считать, что выгоднее в конкретном случае.
И главное, если человек планирует регулярно сдавать в аренду или перепродавать несколько объектов недвижимости, налоговая это может расценить как предпринимательскую деятельность. Надо обязательно регистрировать ИП.