secretmag.ru
Опубликовано 20 февраля 2024, 08:00
4 мин.

Квартира во вторичке или в новостройке — что выбрать для инвестиций и не прогадать. Объясняет риэлтор

Эксперт по недвижимости объяснил, в какую квартиру лучше инвестировать — на вторичке или в новостройке. Вложить кровно заработанные деньги в недвижимость, чтоб не пропали со всеми экономическими встрясками, а то и лишнюю копеечку сверху принесли — идея разумная. Но не самая простая, когда дело доходит до попыток понять, какую квартиру купить для получения дохода. Стоит ли рисковать с новостройкой или можно смотреть на квартиры во вторичке, как выбрать и с какими подводными камнями можно столкнуться в каждом из вариантов, «Секрету фирмы» объяснил Алексей Чумалов, генеральный директор агентства недвижимости Kalinka Russia.

Квартира во вторичке или в новостройке — что выбрать для инвестиций и не прогадать. Объясняет риэлтор

© Коллаж: «Секрет фирмы», Image by Freepik, Image by wirestock on Freepik, Image by Freepik, Image by fabrikasimf on Freepik

Алексей Чумалов
генеральный директор агентства недвижимости Kalinka Russia

Квартира в новостройке для инвестора: плюсы и минусы

Главное очевидное преимущество первички в новостройке — это рост цены за счёт увеличения этапа строительства. А вместе с ней повышается и доходность: в первую очередь, для перепродажи. Очень популярен сейчас «флиппинг» — когда инвестор покупает квартиру без отделки по хорошей цене, делает ремонт «под ключ» и продаёт квартиру с хорошей доходностью от вложенных средств.

С введением эскроу-счетов суммы доходности уменьшились. Но всё равно, если войти на самом раннем этапе, по первой цене, за весь период стройки можно рассчитывать на рост цены на 70-80%. А в некоторых случаях разница в ценах доходит и до 100%.

И за счёт применения механизма эскроу-счетов риск при инвестировании на этапе строительства сейчас минимальный. Банк выступает гарантом сохранения денег, застройщик получает их только после сдачи дома.

Хотя некоторые подводные камни при покупке строящейся квартиры в новостройке всё же возможны:

  • Есть риск затягивания застройщиком сроков сдачи, а также вероятность большого количества инвестиционных покупок в доме. Соответственно, после сдачи дома возникнет высокая конкуренция на рынке.
  • Застройщик может препятствовать продаже квартир в доме (не получится заключить договор по переуступке прав) до его сдачи, чтобы инвесторы не создавали конкуренцию самому застройщику.

Инвестиции во вторичку: плюсы и минусы

Основное преимущество вторички — это отсутствие рисков с застройщиком и сроками сдачи, поскольку объект уже построен. И есть шанс купить квартиру, в которой не придётся затевать долгий ремонт, если только интерьер и инфраструктура (вроде труб) не устарели капитально. А значит, можно быстрее и перепродать, и сдать в аренду. Но успех сильно зависит от того, насколько выгодное предложение удастся найти.

В случае со вторичкой интерес с точки зрения инвестиций представляют объекты в так называемых «срочных продажах», когда собственник по какой-то причине готов продать объект ниже рыночной цены.

Наиболее ликвидны на вторичном рынке квартиры в «свежих» домах с новым ремонтом в современном стиле. А также в хороших районах, с парками, социальной инфраструктурой. Например, в Москве на элитном рынке самая ликвидная вторичка — в Хамовниках, Раменках, Замоскворечье, Пресненском, Тверском районах. Но центр города — далеко не обязательное условие для ликвидности вторички.

На самом деле, доходные объекты могут быть и не в типичных районах, если владелец даёт хорошую цену. Кроме того, ликвидность вторичке могут добавить какие-то новые стройки в районе: развитие инфраструктуры района, появление новой станции метро, парка и прочее.

Главная проблема вторички — это возможные юридические риски, связанные с предыдущими собственниками. Например, может оказаться, что сделанную перепланировку никто не узаконил, и придётся платить штраф. Другим неприятным сюрпризом могут оказаться долги за капремонт или ЖКУ, которые перейдут к новому владельцу.

Это помимо того, что есть проблемы с квартирами, вписанными в наследство, принадлежащими недееспособным лицам, проданными по доверенности — и это ещё не полный перечень. Но все подобные риски можно проверить и нивелировать с помощью юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Вторичка или новостройка — как решить

При выборе типа квартиры для получения дохода роль будет играть в первую очередь цель инвестора и его стратегия, которая напрямую зависит от цели. Всё это очень индивидуально.

Сдача недвижимости в аренду — это долгосрочная стратегия, наименее рискованная и наименее доходная. В Москве аренда даёт порядка 4-5% годовых, не больше. Перепродажа, соответственно, более рискованный, но более доходный инструмент.

А самым долгосрочным и самым рискованным, но в то же время и наиболее доходным инструментом, становится перепродажа первичного жилья, в которое инвестор зашёл на начальном этапе. Он берёт на себя все риски недостроя, но зато у него растёт цена с каждым этапом строительства. Поэтому, если ему повезло и застройщик сдал объект в срок, на выходе он получает максимальную доходность.

В целом доходность от перепродажи квартиры на первичном рынке будет больше — за счёт роста цены квартиры с увеличением этапа готовности объекта. Сегодня средний уровень доходности на первичке — 25-30% годовых. Но стоит ориентироваться на долгий срок инвестиций — 2-3 года. Со вторичкой предсказать доходность и с перепродажи, и с аренды намного труднее.

А при выборе конкретного объекта для инвестиций, не так принципиален какой-то отдельно взятый критерий вроде бюджета, района и так далее. Ликвидность недвижимости — это сумма всех факторов.

Нужно рассматривать не конкретный проект, как условный ЖК, а конкретный лот в нём — определённую квартиру. В рамках одного проекта могут быть более интересные и менее интересные с точки зрения ликвидности и с точки зрения инвестиционной привлекательности объекты.

Стоит обращать внимание и на цену. В идеале это должен быть объект в наиболее популярном бюджете для конкретного сегмента.