Ответ на земельный вопрос. Как россиянам выбрать участок (с домом или без) и не оплошать

Готовый дом или земля под строительство?

Покупка готового жилого дома экономит время и силы, но найти вариант, который полностью подойдёт под запросы, сложно. И есть риск не увидеть сразу какие-то проблемы с ним или с участком. Поэтому иногда выгоднее возводить его с нуля. Особенно с учётом, что на строительство частного жилого дома выдают ипотеку. Например, семьям с детьми по ставке около 5%. Если строить своими руками, то можно получить льготную ипотеку со ставкой до 9%.

На строительство дачи можно оформить лишь потребительский кредит. Но к такой постройке требований (и у людей, и в законах) часто меньше, чем к жилому дому. Особенно по коммуникациям. Поэтому готовые варианты выгоднее.

Независимо от того, решили вы купить чистый участок или сразу с домом, сначала выберите землю: по типу, рельефу, почве. Изучите необходимые коммуникации, инфраструктуру. И только потом оценивайте дом — его состояние, площадь и так далее. Потому что строение в худшем случае удастся снести и отстроить заново. А если, например, оно находится на земле, на которой по закону нельзя располагать частный дом, есть риск потерять участок.

Проверяем назначение земли

Для строительства дома подходит не любой участок: он должен соответствовать целевому назначению. Категории перечислены в классификаторе ВРИ.

И коттедж, и дачу можно построить на двух видах территорий:

• Индивидуальное жилищное строительство. Обычно такие участки находятся в черте города, в коттеджных посёлках (КП). Здесь есть инфраструктура и все коммуникации. Ограничения по площади земли зависят от региона. Например, в Московской области минимум для ИЖС — 8 соток, а максимум — 25 соток.
• Личное подсобное хозяйство, приусадебный участок. Он находится внутри границ населённого пункта или земли сельхозназначения, принадлежит садовому некоммерческому товариществу (СНТ) или дачному некоммерческому партнёрству (ДНП). Удобств в СНТ меньше, чем в условном коттеджном посёлке, а размеры земли — меньше: 6–12 соток. Это дачный вариант.

Также для дачи подходят участки категории «Ведение садоводства», но не для жилого дома.

Есть созвучная категория «Ведение огородничества». Но по ней можно построить только хозяйственные объекты — например, сарай для инвентаря или амбар для зерна. Жилой дом возводить нельзя.

Для справки. С марта 2022 года закон разрешил строить жилые дома и на земле сельхозназначения. Но только официально зарегистрированным фермерам, которые что-то производят. Дом не должен занимать больше 0,25% от размеров всего земельного участка, быть выше трёх этажей. Предельная площадь — 500 кв. м.

Присматриваемся к расположению участка

Узнайте тип грунта на участке — это важно и для строительства, и для сада или огорода.

У разных грунтов разные особенности:

• Заболоченная местность — обойдётся в конечном счёте дорого, придётся тратиться на мелиорацию (улучшение качества почвы, чтобы повысить урожайность) и укрепление фундамента дома.
• Песчаные почвы — неплодородны, потребуют много вложений в изменение земли — например, в теплицах. Но при этом на них проще установить фундамент дома.
• Слежавшийся суглинок — держит дом лучше, чем глина, но хуже, чем песок. Придётся потратиться на дренаж.

Определить тип почвы самостоятельно сложно, лучше пригласить специалиста на осмотр. Удовольствие недешёвое — несколько десятков тысяч рублей.

Проверьте, есть ли поблизости водоём — пруд, озеро, река. Если он недалеко, то во время весеннего паводка подтопит. Это вредит и постройкам, и посадкам, потребуется постоянный ремонт после схода воды. Но даже если водоёма рядом нет, опрошенные «Секретом» эксперты советуют искать участок на возвышенности. Тогда и весной, и в дождь он не будет долго оставаться сырым. И желательно, чтобы участок был ровный, без перепадов по высоте — это сильно снизит расходы при возведении дома.

Эксперт по недвижимости Александр Савин советует смотреть землю ранней весной, когда сходит снег, а не летом или осенью. «Вы увидите, сколько на участке воды, под каким уклоном он расположен, быстро ли сохнет», — говорит эксперт.

Не последний по важности момент — пути подъезда. Хорошо, если их несколько: один недоступен, доберётесь по-другому. И убедитесь, что пути не проходят по чужой земле или участку соседа. Ещё важно покрытие этих дорог. Идеальный вариант — асфальт. Грунт, даже с отсыпной щебёнкой сверху, весной и в дождь станет полосой препятствий.

Смотрим, что по транспортной доступности

Вопрос транспортной доступности особенно важен, если будете часто ездить на дачу и обратно, а не жить месяцами. Выясните, по каким дорогам добираться до участка — ходит ли общественный транспорт, далеко ли расположены остановка автобуса или железнодорожная станция. Даже если вы всегда ездите на машине, должен быть альтернативный вариант.

Опрошенные «Секретом» эксперты советуют выбирать ближайшие к дому направления выезда из города. Например, москвичам из ЮЗАО рациональнее смотреть в сторону Калужского шоссе или Киевского, а не Пятницкого. Иначе половину пути по времени будет занимать выезд, особенно если вы соберётесь на дачу в пятницу или перед любыми долгими выходными.

Оцениваем социальную инфраструктуру

Рядом с СНТ, КП или другой формой посёлка с частными домами в идеале должен быть крупный населённый пункт, внятная социальная инфраструктура:

• Для СНТ в черте города минимум — это продовольственный и хозяйственный магазин, аптека.
• Для КП, отдалённого от города, рядом нужны и магазины, и отделение полиции и пожарной части, и поликлиника.

Расстояние до населённого пункта с базовой социальной инфраструктурой должно быть минимальным. В идеале — чтобы как дойти пешком.

А если вы собираетесь жить в доме постоянно и у вас есть дети, рядом, само собой, нужны детские сады, школы, поликлиники и прочее.

Изучаем коммуникации и муниципальное обслуживание

Рядом с земельным участком, где будет жилой дом, нужны газо- и водопровод, ЛЭП, водостоки, дренажные сооружения. Причём мало просто узнать, что условная канализация есть в 100 метрах от понравившегося участка. Изучите, можно ли подключиться к этим инженерным сетям, какие технические условия.

Отдельные аспекты, включая газ и горячую воду, порой отсутствуют даже в посёлках. Поэтому проверяйте тщательно. Для дачи, на которую приехали ради огорода утром и уехали вечером, отсутствие условной горячей воды будет не критично, а для жилого дома — очень.

Опрошенные «Секретом» эксперты также указывают на то, что участки и дома с коммуникациями — газом, светом, водой и канализацией — более ликвидны. В будущем их удастся продать дороже, чем землю или дом без условного электричества.

Смотрим в будущее

Представьте: вам понравился участок, потому что место тихое, воздух почти лесной. А через год рядом появилась скоростная автомагистраль. А с ней шум и выхлопы. И так вы потеряли всё, ради чего купили эту землю. Чтобы снизить риски, при выборе участка попытайтесь узнать о планах местного органа самоуправления или вышестоящих госорганов о застройке ближайших земель. Или вовсе о сносе частных домов, потому что, например, город расширяется — и через пять лет на понравившемся участке будет красоваться многоэтажка.

Пётр Щербаченко, к. э. н., доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, советует посмотреть в градостроительных планах местности, нет ли в них проектов по развитию метро или дорог.

Генеральные планы лежат в открытом доступе на порталах местной администрации.

Задумываемся об экологии

Неважно — жить в загородном доме постоянно или приезжать на выходные два раза в месяц: плохая экология убьёт желание находиться в любом месте. Поэтому перед покупкой проверьте объект по экологическим картам: они показывают масштабы загрязнения воздуха, воды, почвы. Также на них обозначены мусорные свалки, хранилища ТБО (твёрдых бытовых отходов), заводы.

Где проверять:

• SOS воздух. Карта от Greenpeace показывает загрязнения атмосферы. Красным обозначены производственные зоны — например, птицефабрики, заводы. А по клику на жёлтый вопросительный знак открывается информация о проблемах: например, постоянный едкий химический запах, сброс отходов в реку.
• World Air Quality Index. Карта загрязнения воздуха со шкалой качества от хорошего до опасного. Есть данные по вредным веществам: например, оксидам серы или азота. Для Москвы есть отдельная карта.

Смотрим под ноги

Для коттеджа, вокруг которого расти будут только газон и декоративные деревья, требований к земле мало. По словам опрошенных «Секретом» экспертов, главное, чтоб никаких елей на ней, а то трава хорошо расти не будет.

Дачникам, планирующим фруктовый сад или теплицы, придётся подойти к вопросу внимательнее. Избегайте участков, где в изобилии растут берёзы. Эти деревья из-за огромной корневой системы «высасывают» из грунта все питательные вещества и воду. Поэтому покупать лучше либо землю с плодовым садом, либо без деревьев.

Проверяем землю на юридическую чистоту

Опрошенные «Секретом» юристы напоминают, что купить можно только земельный участок, который прошёл государственный кадастровый учёт. А постройки — одобрил закон.

Аспект первый — границы земельного участка. Ознакомьтесь с межевым планом и кадастровым паспортом. Есть риск увидеть, что забор соседа или даже какие-то его постройки находятся на вашей территории. Или из 50 соток, которые показывает продавец, только 30 соток есть в документах, а остальное расширено незаконно, и в любой момент соседи заявят права на половину участка.

Запросите у продавца кадастровый номер земли по формату «00:00:0000000:0000» и вбейте его на сайте публичной кадастровой карты.

Второй важный аспект — права собственности на участок или дом у продавца. Их проверяют через сайт Росреестра. Изучайте не только текущие документы, но и историю регистрации и перехода прав. Для этого нужна «расширенная выписка» или «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект». Она платная, стоит чуть меньше 300 рублей.

Если при проверке участка выяснится, что его нет в ЕГРН, его придётся размежевать — то есть определить границы на местности, и поставить на государственный учёт. Это дополнительные расходы. Закон не устанавливает точные суммы: всё решает кадастровый инженер. В регионах средняя цена начинается от 7000 рублей, в Москве — от 16 000 рублей.

Третий аспект — отсутствие долгов по коммунальным платежам, налогам и взносам у продавца. Если вы покупаете дом или участок в садовом товариществе, запрашивайте у продавца оригинал справки от председателя СНТ. Если дом в коттеджном посёлке, пусть продавец предъявит справку с «Госуслуг» или от управляющей компании.

Четвёртый аспект — законность построек, если они есть. Это касается любых объектов с фундаментом: то есть тех, которые нельзя быстро перенести без ущерба. Поэтому собственник регистрирует не только дом, но и беседки, сараи, хозяйственные блоки, бани, гаражи. Узаконенные объекты видны на кадастровой карте. Но лучше просить у продавца технический паспорт с обмером БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Переходим к оформлению и (наконец) покупке

Чтобы купить земельный участок с домом или без, стороны оформляют два документа:

• Договор купли-продажи. В нём обязательно указывают кадастровый номер участка и его цену. Продавец обозначает общую сумму или прописывает отдельно для земли и для дома. Порядок расчётов тоже уточняют в договоре: наличный, безналичный, через банковскую ячейку, аккредитив и т. д.

• Акт приёма-передачи. Его подписывают в конце сделки перед обращением в Росреестр.

Прежде чем подписать договор, продавец показывает покупателю:

• подтверждение права собственности на землю и дом — свидетельство, выписку из домовой книги;
• технический паспорт в оригинале;
• кадастровый паспорт с планом межевания;
• справки об отсутствии долгов по ЖКХ и перед СНТ (если участок принадлежит СНТ);
• нотариально заверенное согласие супруга продавца, если он тоже собственник недвижимости;
• справку из МВД о том, что по этому адресу больше никто не прописан.

Стороны подписывают договор, по желанию заверяют у нотариуса. Это делать обязательно, только если предмет покупки — доля в праве собственности или участком владеет несовершеннолетний либо недееспособный человек. После покупатель и продавец обращаются в Росреестр.

У процедуры четыре этапа:

• Покупатель оплачивает госпошлину. Получает квитанцию.
• Участники сделки предъявляют в Росреестр оригиналы своих паспортов, договор купли-продажи в трёх экземплярах и акт приёма-передачи.
• Покупатель подписывает заявление о переходе прав по установленной форме. Если процедура в онлайне, нужна ЭЦП.
• Росреестр выдаёт расписку о состоявшейся сделке.

Через семь рабочих дней Росреестр зарегистрирует новое право собственности и уведомит покупателя, что свидетельство готово. Отдают его лично в руки. Процедуру можно пройти и в МФЦ, но срок ожидания увеличится с семи дней до девяти.

С вопросами по документам при покупке земельного участка могут помочь опытные профильные брокеры по загородной недвижимости или юристы с такой же специализацией. Но всю основную информацию, исключая долги по ЖКУ, легко проверить самостоятельно на сайте Росреестра или через выписки из ЕГРН.

Важно. При покупке участка без дома — жилого или садового — запрашивать разрешение на строительство не нужно. Только отправить в Комитет по архитектуре и градостроительству уведомление с планом работ по установленной форме. Если, например, коттедж не будет соответствовать нормам в три этажа, в течение семи рабочих дней комитет потребует изменить план. Подача уведомления личная или по обычной почте.

А когда дом или другой недвижимый объект готов, его ставят на кадастровый учёт и регистрируют. Если это не сделать, собственник не сможет распоряжаться домом. И местные органы власти его снесут в любой момент.

И ещё раз. При покупке участка как с домом, так и без, обязательно проверяйте четыре момента. Юридическую чистоту, особенно межевание и регистрацию объектов, категорию земли, расстояние до города и планы муниципальных органов. Инфраструктура, коммуникации, тип почвы важны, но в меньшей степени, и многое из этого — субъективные аспекты. В то время как, например, постройка дома на земле, которая для этого не предназначена, или нарушенные границы, — это штрафы и риск потерять участок.

Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash, Unsplash License