Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2023 году
Чем ниже процентная ставка по кредиту, тем меньше сумма переплаты — принцип очевидный и понятный. Но не всегда удаётся найти такое предложение от банка, и если жильё нужно прямо сейчас, приходится соглашаться на невыгодные проценты и переплачивать миллионы рублей. «Секрет фирмы» выяснил у экспертов, как уменьшить переплату за ипотеку как ещё на этапе заключения договора, так и после этого.
© «Секрет фирмы», Unsplash/Pavel Neznanov, Evan Brorby, Yehor Tulinov, Никеричев Андрей/Агентство «Москва»
Сделать максимально большим первый взнос
Чем больше он при заключении договора, тем меньше будет сумма кредита и ежемесячный платёж — а с ним и проценты, и переплата. По мнению опрошенных «Секретом» экспертов, нет оптимального размера первого взноса. Получается оплатить сразу 50% стоимости квартиры — отлично, будет только 30% — тоже хорошо.
Никита Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research, считает, что оптимальный первый взнос — не менее 35% от стоимости квартиры. У банка будет уверенность, что заёмщик не станет банкротом, раз вложил столько собственных денег. Поэтому есть шансы на более низкий процент по кредиту. По оценкам Юлии Сидской, директора по инвестициям строительной компании «Неометрия» и инвестиционной компании Alias Group, при высоком первоначальном взносе дисконт по ставке составит от 0,5% до 1%.
Также, по мнению опрошенных «Секретом» экспертов, есть разница между первым взносом за квартиру «для себя» и для сдачи в аренду.
При покупке квартиры в инвестиционных целях задача не снизить переплату, а заплатить как можно меньше своих денег. И в этом случае объём первого взноса подбирают индивидуально, так как он зависит от процентной ставки, срока кредита и стоимости аренды на эту недвижимость. Обычно оптимальный первый взнос при покупке квартиры для сдачи в долгосрочную аренду — 50% от стоимости жилья.
Правильно выбрать срок договора и ежемесячные платежи
Кредит на 3 млн рублей с первым взносом в 700 000 рублей, сроком в 2 года и ставкой в 10% — это 247 200 рублей переплаты. Тот же заем на 3 года — это уже 371 700 рублей переплаты. Тактика с позиции экономии выглядит очевидной: чем короче договор, тем лучше, выбор срока кредитования — индивидуальное решение.
Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», считает, что, когда покупатель может вложить деньги выгоднее, например в бизнес, ему логичнее выплачивать долгосрочный кредит с небольшим взносом, а основную часть доходов направлять на развитие своего дела.
Если покупка квартиры — пока единственная крупная инвестиция, лучше сделать срок короче в зависимости от уровня доходов.
Простой вариант — выбрать сумму ежемесячных платежей, равную комфортной сумме аренды. Например, 50 000 рублей при зарплате в 100 000 рублей. Если не покупать квартиру, плюс-минус эти деньги и так пришлось бы отдавать за аренду, то есть финансовая нагрузка на этом уровне была бы в любом случае. При этом свободная сумма на жизнь остаётся не критично маленькой, если, кроме кредита, нет крупных статей обязательных расходов.
Определите долгосрочные и обязательные бытовые траты: например, покупка продуктов, лекарственных средств, одежды. Дальше решите, от чего легко отказаться — развлечения, походы в рестораны. Обязательно заложите резерв для сбережений: ипотечный кредит предполагает долгий срок погашения и не исключает форс-мажорные обстоятельства. Ежемесячный платёж не стоит погашать за счёт всех свободных средств.
Опрошенные «Секретом» эксперты называют оптимальным расклад, при котором на погашение ипотеки уходит не более 30% от всех доходов. А более реальным — до 50%.
Для форс-мажоров, перед тем как взять кредит, сформируйте подушку безопасности.
Срок договора выбирайте так, чтобы при ежемесячных выплатах кредита качество жизни оставалось на приемлемом уровне. Иначе экстремальная экономия обернётся новыми кредитами. На форс-мажоры вроде потери работы нет смысла оглядываться: если что-то случится, можно либо продать квартиру и погасить ипотеку, либо подать заявку на изменение условий кредита.
Досрочно закрыть ипотеку
разрешает выплатить досрочно любой кредит, включая ипотечный. Поэтому, если есть деньги, стоит каждый месяц гасить заём частично досрочно: вносить сверх стандартного платежа, например, 3000–4000 рублей.
Суммы небольшие, но в общей картине они значительно уменьшат переплату. И к концу срока договора условные ежемесячные 30 000 рублей превратятся в 5000 рублей, то есть финансовая нагрузка снизится.
Если вы не уверены в своих будущих доходах, лучше увеличить срок ипотеки, но вносить каждый месяц больше, чем требуется. Например, если ежемесячный платёж 60 000 рублей, никто не запрещает отдавать банку по 70 000 рублей и закрыть кредит раньше, снизив этим переплаты по нему.
Чтобы увеличить платёж, уведомите банк:
- заявлением лично в офис — если нужно полностью досрочно закрыть ипотеку;
- через онлайн-приложение — если только частично погасить: вносить на счёт в банке сумму, превышающую стандартный платёж.
При частичном досрочном погашении есть выбор: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж, если вносить большую сумму не регулярно, а когда появляется возможность.
Чаще всего более выгодный вариант — уменьшение срока кредита. Заёмщик снижает процентную часть выплат и увеличивает часть, которая идёт в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и в результате переплата банку снижается.
Но есть ли выбор между двумя сценариями, зависит от условий кредитного договора. Также в нём прописывается, за сколько дней до расчётного периода нужно уведомить банк о внеплановом платеже, какова минимальная сумма увеличенного взноса, как именно провести досрочное погашение.
Например, если банк списывает каждое 5-е число месяца 30 000 рублей, а вы хотите погасить досрочно сверх этого 100 000 рублей, то к 5-му числу у вас на счёте должно лежать 130 000 рублей. Иначе банк спишет, как обычно, 30 000 рублей и скажет, что у вас недостаточно средств для заявленного досрочного погашения и оно сместится ещё на месяц. Конечно, не все банки так делают, и у многих досрочное погашение возможно в любое время через приложение, в котором вы сами увидите, насколько снизится платёж и какую сумму внести к 5-му числу после досрочного погашения.
Воспользуйтесь льготами и субсидиями
На федеральном уровне есть несколько программ господдержки:
- Семейная ипотека — ставка 6% годовых, максимальный размер кредита с мая 2022 года составляет 12 млн рублей в столицах и 6 млн рублей в регионах. Первоначальный взнос от 15%. Программа предназначена для семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, и только для новостроек.Срок действия программы — до 1 июля 2024 года.
- Компенсация 450 000 рублей на погашение ипотеки при рождении третьего или последующего ребёнка с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.
- Дальневосточная ипотека — под 2% годовых для жилья в любом из 11 субъектов Дальнего Востока. В отдельных банках ставка ниже, порой даже меньше 1%. Но максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, а возраст заёмщика — до 35 лет включительно. Программа действует до 31 декабря 2023 года и с середины 2022 года доступна педагогам и медикам, проработавшим на ДВ 5 лет и более. К ним условия по возрасту не применяются.
- Сельская ипотека — под 3% годовых на квартиры в домах не выше 5 этажей или частное жильё в любом регионе России. Жители приграничных территорий с 2023 года получают жилье по ставке 0,1%. Максимальная сумма кредита — 5 млн рублей, а срок — 25 лет. Заёмщик прописывается в купленном жилье.
- Льготная ипотека для жителей ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областей. Программа действует с 2023 года и распространяется на строительство или готовое жилье. Ставка — до 2% годовых. Первоначальный взнос — от 10%, разрешено использовать маткапитал. Предельная сумма кредита — 6 млн рублей.
- Накопительно-ипотечная система для военнослужащих — доступна контрактникам после 3 лет службы и до отставки. Ставка начинается с 6,75%. Пока военный проходит службу, государство погашает его ипотеку в размере установленного годового взноса. В 2023 году это 349 614 рублей.
- Для IT-специалистов — под 5% годовых с максимальной суммой кредита в 18 млн рублей для городов-миллионников и в 9 млн рублей для остальных. Программа запущена в мае 2022 года. А в 2023 году её расширили: теперь она доступна заёмщикам с 18 до 50 лет (раньше были рамки 22–44 года), с доходом от 120 000 рублей в городах-миллионниках (было от 150 000 рублей) и 70 000 рублей (против прежних 100 000 рублей) в других регионах. Но в столице нижний порог дохода всё ещё 150 000 рублей. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Есть требования даже к организации, в которой трудится специалист. И такие сложности не исключены в любом льготном предложении, поэтому внимательно изучайте условия.
© «Секрет фирмы», Unsplash/Pavel Neznanov, Evan Brorby, Yehor Tulinov, Никеричев Андрей/Агентство «Москва»
В IT-льготах есть важный пункт. Если заёмщик увольняется из компании, включённой в реестр IT-предприятий, он должен в течение полугода найти себе новую работу в фирме из того же реестра. Иначе государство перестанет субсидировать его кредит, и ставка моментально вырастет до ключевой ставки ЦБ.
Николай Мрочковский, к. э. н. РЭУ им Г. В.Плеханова, советует изучать льготные ипотечные программы на новостройки — есть ставки даже на уровне 4,5% и 2%. Как правило, при этом застройщик повышает цену квартиры, но есть шансы добиться комфортного платежа и получить более выгодную схему.
В федеральной программе на новостройки государство субсидирует ставку, а банк снижает её до установленной величины — сейчас это 8%. Максимальная стоимость жилья — 6 или 12 млн рублей.
Привлекательные предложения встречаются и у застройщиков. Например, свои варианты семейной ипотеки или льгот для IT-специалистов. Или совместные программы с банками — ставки падают до 0,1%. Но есть нюансы: например, если заёмщик отказывается от личного страхования, ставка уже 1,1%. А если сделку проводить офлайн, а не онлайн — уже 1,4%.
Но соединить программу от застройщика и государства или региональных властей нельзя: придётся выбрать что-то одно.
Опрошенные «Секретом» эксперты советуют изучать предложения работодателей: некоторые компании предлагают своим сотрудникам средства для покупки жилья на льготных условиях. Встречаются дополнительные скидки и у банков.
Более выгодные условия по ипотеке банки дают клиенту, который выполняет определённые требования. Например, у него есть зарплатная карта или он оформляет страховку. Тогда для него персонально банк снизит ставки по ипотеке на 1–3%.
Использовать материнский капитал
Материнский капитал подходит для погашения ипотеки как по строящейся недвижимости, так и по вторичному жилью. Но есть условия:
- сразу после рождения или усыновления ребёнка материнский капитал используют только для первоначального взноса по ипотеке или чтобы погасить остаток кредита;
- чтобы закрыть часть долга, придётся ждать, когда ребёнку исполнится 3 года.
Другое требование закона: дети должны получить доли в ипотечной квартире, которую купили за материнский капитал. Родители подписывают обязательство включить детей в число владельцев жилья и заверяют у нотариуса. Исполнить обязательство они должны в течение полугода.
Закон не указывает, какую долю дать детям, но в юридической практике делят ту часть, которая оплачена материнским капиталом. То есть, если квартира площадью 60 м2 в ипотеку стоила 3 млн рублей и 587 000 рублей взяты из маткапитала, то одну шестую жилья, или 10 м2, делят на супругов и ребёнка.
Пакет документов для ипотеки с материнским капиталом:
- паспорт заявителя;
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о заключении брака, если есть;
- сертификат на материнский капитал и заявление о намерении его использовать;
- ипотечный договор;
- справка о сумме задолженности;
- заверенное обязательство о выделении детям доли в жилье.
Трезво проанализируйте идею использовать материнский капитал для ипотеки, так как обменять или продать купленную по этой схеме квартиру очень сложно, практически нереально. Придётся договариваться и с банком, и с опекой. Продать такую недвижимость без выделенных детских долей нельзя. А доли банк выделяет только при закрытии ипотеки.
Получить вычет от государства
Покупателю квартиры по ипотеке доступны два вычета:
- 13% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма вычета составляет 260 000 рублей.
- 13% от выплаченной части процентов по ипотеке. Максимальная сумма вычета составляет 390 000 рублей.
Финансовый консультант Мария Тараско уточняет, что, если ипотечный кредит оформлен до 1 января 2014 года, вычеты объединены. Плюс 13% государство вернёт от всей суммы погашенных процентов, без лимита.
По вычет по процентам доступен один раз в жизни любому гражданину РФ, который официально работает, платит НДФЛ, закрывает кредит от своего имени полностью или частично и купил квартиру в России. Но если покупатель за первую ипотеку, оформленную после 1 января 2014 года, получил не максимальную сумму вычета по процентам, он может запросить ещё один за вторую.
То есть, к примеру, с первой квартиры налоговый вычет был на сумму 120 000 рублей. Значит, со второй доступны ещё 270 000 рублей.
Вычет нельзя получить, если квартира куплена:
- за счёт работодателя или государства, это касается и военной ипотеки;
- у близких родственников: супруга, родителей, детей, опекунов, братьев и сестёр;
- гражданином, который не платит НДФЛ (ИП с упрощённой схемой налогообложения вычет тоже не получит).
Другие ограничения:
- с той части суммы, которую заёмщик выплатил через материнский капитал, налоговый вычет государство не возвращает;
- сумма вычета по процентам не превышает размер уплаченного за год подоходного налога. Если это меньше максимальных 390 000 рублей, недополученная часть перейдёт на следующий год;
- право на налоговый вычет появляется только после оформления квартиры в собственность.
Вычет за покупку квартиры после 2014 года получают за любое количество объектов недвижимости. То есть он доступен и на второй ипотеке, и на четвёртой. С вычетом по уплаченным процентам с кредита так сделать нельзя.
Чтобы получить вычет, подайте документы в ФНС напрямую или через работодателя.
Набор документов:
- заявление;
- налоговая декларация 3-НДФЛ;
- договор купли-продажи жилья;
- кредитный договор;
- свидетельство о государственной регистрации на жилой дом.
Срок проверки данных и возврата денег — до 4 месяцев. Но с 21 мая 2021 года работает упрощённая схема через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Вычет оформят и проведут за 1,5 месяца.
Возврат за выплаченные проценты выгоднее оформлять к концу кредитного договора.
Как поясняет Юлия Сидская, если жильё покупают супруги, это совместно нажитое имущество. Поэтому и муж, и жена могут одновременно получить свой вычет по ипотеке. Также государство возвращает 13% с расходов на ремонт в новой квартире, купленной без отделочных работ, — главное, чтобы это было прописано в договоре долевого строительства. Но ремонтный вычет объединяется с имущественным. То есть их общая сумма не превысит 260 000 рублей.
Вычет за ремонт касается только отдельных категорий расходов:
- покупка отделочных материалов;
- составление проекта и смет;
- оплата отделочных работ.
То есть, например, работу дизайнера интерьера государство не оплатит, как и покупку дорогого итальянского смесителя за 20 000 рублей или перепланировку квартиры. Чтобы подтвердить расходы, прикладывайте чеки, акты, договоры, платёжки и расписки.
© «Секрет фирмы», Unsplash/Pavel Neznanov, Evan Brorby, Yehor Tulinov, Никеричев Андрей/Агентство «Москва»
Рефинансировать ипотеку
Даже когда ипотека уже в кармане, продолжайте изучать процентные ставки и условия разных банков по ней. Когда найдёте предложение с более выгодными условиями или более низкой процентной ставкой, подавайте заявление на рефинансирование. Оптимально пересматривать договор, когда ставка ниже на 1,5–2%.
Рефинансирование ипотеки актуально, только если погашено менее 50% основного долга. В противном случае основная часть процентов уже выплачена, а сумма ежемесячного платежа направлена на погашение основного займа.
Также рефинансирование ипотеки подходит, чтобы пересмотреть срок кредита, изменить размер ежемесячных платежей. Чтобы пройти эту процедуру, заёмщик предоставляет справку о доходах, документы на предмет залога — то есть стандартный пакет для одобрения заявки на ипотеку. Если кредит взят по государственной программе для семей с двумя и более детьми, понадобятся свидетельства о рождении детей.
Рефинансирование ипотеки под меньший процент в своём или стороннем банке как форма снижения долговой нагрузки доказало эффективность в пандемию. Но сегодня программы рефинансирования как кредитов на любые цели, так и ипотечных кредитов в большинстве банков свёрнуты и их реанимация возможна только при условии принятия соответствующих решений со стороны правительства и президента РФ.
Подробно о рефинансировании, в том числе и ипотеки, рассказали здесь.
Резюмируя: чтобы уменьшить ипотечную переплату, старайтесь сделать максимально большим первый взнос и ещё до подписания договора изучите все доступные льготные программы, субсидии и вычеты. А когда кредит уже взят, по возможности вносите дополнительные суммы сверх платежа.
Если финансовая ситуация резко ухудшилась, оформите ипотечные каникулы. Это полгода, когда заёмщик не платит ежемесячные взносы, а штрафы и пени ему не начисляются.
Материал впервые вышел в 2022 году и обновлён в 2023 новыми данными.