secretmag.ru
Выживание3 мин.

Псевдостудия в мешке. Россиянам раскрыли риски покупки микроквартир

Эксперты по недвижимости рассказали о риске лишиться псевдостудии после покупки. И это только одна из проблем, с которыми потенциально может столкнуться новый собственник микроквартиры. Казалось бы, небольшие студии в старом фонде — отличный вариант для тех, кто хочет недорогое и компактное жильё в обжитых районах. На деле псевдостудия оказывается настоящим котом в мешке. Узнали у экспертов, с какими рисками может столкнуться покупатель.

Что такое псевдостудии

Под таким жильём понимают квартиру (чаще всего трёх- или четырёхкомнатную), которую собственник разделил на несколько маленьких жилых помещений и назвал их студиями, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. И таких вариантов немало — в Москве на вторичном рынке псевдостудии занимают 5–7%.

В первую очередь подобные объекты создают ради сдачи в аренду. В большую квартиру тяжелее найти жильцов: мало кому нужны такие площади за внушительную сумму. Другое дело — несколько небольших объектов.

Гораздо проще найти нескольких арендаторов на меньшую площадь с более низкой стоимостью. Поэтому некоторые собственники начинают делить квартиру на 3-4 микростудии. Цена аренды такого микрожилья составит порядка 30 000 — 40 000 рублей, и в итоге арендодатель получает в два раза больше, чем за сдачу в наём одной трёхкомнатной квартиры.

Елена Мищенко
руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Но такие псевдостудии не только сдают в аренду, но и продают. Выставлять такие предложения активно стали в 2019 году на фоне роста цен на квартиры. Не поменялась ситуация и в конце 2023-го — не все могут позволить себе ипотеку в условиях высоких ставок, особенно если речь идёт о вторичке.

Для сравнения: средняя цена псевдостудии площадью 12-14 кв. м в спальном районе Москвы в полтора-два раза ниже, чем у стандартной студии с аналогичным метражом.

Спрос на псевдостудии в столице есть, хоть и небольшой. Часто их покупают жители регионов ради московской регистрации, а ещё родители для своих детей—студентов.

О каких рисках нужно знать

Вопросы собственности

Подобные сделки обычно предполагают не покупку объекта недвижимости, а только доли в праве на всю разделённую квартиру. У такой квартиры нет отдельного кадастрового номера и обособленным жильём она считаться не может. Исключение составляют только псевдостудии в апартаментах (но у них есть свой недостаток — в них нельзя оформить постоянную прописку).

Приобрести её с ипотекой не получится, материнский капитал не вложить. В последующем продать свою долю можно будет только при соблюдении положений о долевой собственности, например, с предварительным предложением к покупке другим долевым собственникам.

Андрей Саунин
адвокат, руководитель Saunin Law Practice

Нередко продавцы псевдостудий хитрят и обещают, что якобы все долевые собственники подпишут соглашение об отказе от преимущественной покупки и определения порядка пользования квартирой. Вот только они не уточняют, что если у другой псевдостудии, то есть части «большой» квартиры сменится собственник, с ним придётся договариваться самому.

Проблемы с перепланировкой

Чтобы создать псевдостудии, собственник квартиры проводит перепланировку. Ведь чтобы выдать часть квартиры за отдельное жильё, там нужно организовать мокрую зону: санузел и кухню. Но далеко не всегда она законна.

Одной из проблем может стать предъявление иска о приведении помещения в прежнее состояние, если перепланировка не узаконена.

Алина Шлеева
юрист адвокатского бюро «Пропозитум»

В таком случае доля в квартире у покупателя останется, а вот фактического обособленного жилья уже не будет: придётся жить с незнакомцами в «коммуналке» с общим санузлом и кухней.

Проблемы с соседями

Лишиться купленной псевдостудии можно и другим способом. Предположим, один из владельцев другой части «большой» квартиры обратится в суд с требованием разрешить ему пользоваться «вашими» метрами.

Поскольку в документах не прописано, что именно понимается под вашей долей в квартире, суд может пересмотреть порядок пользования комнатами. И есть вероятность, что вам достанется совсем не то, на что вы рассчитывали.

Проблемы с коммуналкой

Первая связана с оплатой коммунальных услуг.

Скорее всего, на всю квартиру установлено по одному счётчику (воды, тепла и электричества) и технической возможности установить счётчики на каждую квартиру отсутствуют. Потенциально могут возникнуть споры и несогласия с пропорциями расходов и платить придётся каждому в тех долях, которые прописаны в государственном реестре прав.

Андрей Саунин
адвокат, руководитель Saunin Law Practice

Второй момент — энергомощностей «большой» квартиры, рассчитанной на одну семью, может не хватить на резко возросшее число жильцов. Именно поэтому важно, чтобы такие студии были с умом спроектированы, а все изменения были согласованы.