Псевдостудия в мешке. Россиянам раскрыли риски покупки микроквартир
Что такое псевдостудии
Под таким жильём понимают квартиру (чаще всего трёх- или четырёхкомнатную), которую собственник разделил на несколько маленьких жилых помещений и назвал их студиями, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. И таких вариантов немало — в Москве на вторичном рынке псевдостудии занимают 5–7%.
В первую очередь подобные объекты создают ради сдачи в аренду. В большую квартиру тяжелее найти жильцов: мало кому нужны такие площади за внушительную сумму. Другое дело — несколько небольших объектов.
Гораздо проще найти нескольких арендаторов на меньшую площадь с более низкой стоимостью. Поэтому некоторые собственники начинают делить квартиру на 3-4 микростудии. Цена аренды такого микрожилья составит порядка 30 000 — 40 000 рублей, и в итоге арендодатель получает в два раза больше, чем за сдачу в наём одной трёхкомнатной квартиры.
Но такие псевдостудии не только сдают в аренду, но и продают. Выставлять такие предложения активно стали в 2019 году на фоне роста цен на квартиры. Не поменялась ситуация и в конце 2023-го — не все могут позволить себе ипотеку в условиях высоких ставок, особенно если речь идёт о вторичке.
Для сравнения: средняя цена псевдостудии площадью 12-14 кв. м в спальном районе Москвы в полтора-два раза ниже, чем у стандартной студии с аналогичным метражом.
Спрос на псевдостудии в столице есть, хоть и небольшой. Часто их покупают жители регионов ради московской регистрации, а ещё родители для своих детей—студентов.
О каких рисках нужно знать
Вопросы собственности
Подобные сделки обычно предполагают не покупку объекта недвижимости, а только доли в праве на всю разделённую квартиру. У такой квартиры нет отдельного кадастрового номера и обособленным жильём она считаться не может. Исключение составляют только псевдостудии в апартаментах (но у них есть свой недостаток — в них нельзя оформить постоянную прописку).
Приобрести её с ипотекой не получится, материнский капитал не вложить. В последующем продать свою долю можно будет только при соблюдении положений о долевой собственности, например, с предварительным предложением к покупке другим долевым собственникам.
Нередко продавцы псевдостудий хитрят и обещают, что якобы все долевые собственники подпишут соглашение об отказе от преимущественной покупки и определения порядка пользования квартирой. Вот только они не уточняют, что если у другой псевдостудии, то есть части «большой» квартиры сменится собственник, с ним придётся договариваться самому.
Проблемы с перепланировкой
Чтобы создать псевдостудии, собственник квартиры проводит перепланировку. Ведь чтобы выдать часть квартиры за отдельное жильё, там нужно организовать мокрую зону: санузел и кухню. Но далеко не всегда она законна.
Одной из проблем может стать предъявление иска о приведении помещения в прежнее состояние, если перепланировка не узаконена.
В таком случае доля в квартире у покупателя останется, а вот фактического обособленного жилья уже не будет: придётся жить с незнакомцами в «коммуналке» с общим санузлом и кухней.
Проблемы с соседями
Лишиться купленной псевдостудии можно и другим способом. Предположим, один из владельцев другой части «большой» квартиры обратится в суд с требованием разрешить ему пользоваться «вашими» метрами.
Поскольку в документах не прописано, что именно понимается под вашей долей в квартире, суд может пересмотреть порядок пользования комнатами. И есть вероятность, что вам достанется совсем не то, на что вы рассчитывали.
Проблемы с коммуналкой
Первая связана с оплатой коммунальных услуг.
Скорее всего, на всю квартиру установлено по одному счётчику (воды, тепла и электричества) и технической возможности установить счётчики на каждую квартиру отсутствуют. Потенциально могут возникнуть споры и несогласия с пропорциями расходов и платить придётся каждому в тех долях, которые прописаны в государственном реестре прав.
Второй момент — энергомощностей «большой» квартиры, рассчитанной на одну семью, может не хватить на резко возросшее число жильцов. Именно поэтому важно, чтобы такие студии были с умом спроектированы, а все изменения были согласованы.