Оторвут с руками. Как правильно подготовить квартиру к продаже — инструкция

История с продажей квартиры есть чуть ли не у каждого второго россиянина. Редакция «Секрета» не исключение.

В 2022 году семья нашего редактора решила продать «бабушкину» квартиру в подмосковном Железнодорожном. Квартира, конечно, была на любителя — однушка в старой панельке с пятиметровой кухней, и семья решила избавиться от старой недвижимости ради варианта посимпатичнее. В квартире не так давно делали лёгкий косметический ремонт (переклеили обои и поменяли мебель), но некоторые вещи застали перестройку, в общем, были даже не второй свежести.

О продаже задумались, когда наконец нашли себе подходящий вариант — евротрёшку в уже сданном доме — и получили одобрение по ипотеке. Специально для покупателей старую квартиру готовить не стали — в ней и так всегда было чисто. Сфотографировали всё как есть и выложили на один из сайтов объявлений. Цену поставили рыночную.

Буквально в тот же день позвонил мужчина и попросился на просмотр. Его всё устроило, и он согласился купить квартиру. В цене немного уступили — вообще продать можно было и дороже, но семья решила скинуть часть стоимости для быстроты и с учётом двойной сделки (продажа старой хаты + покупка новой с ипотекой).

Редактору повезло — далеко не все могут похвастаться, что нашли на свою квартиру покупателя буквально за день. Тем более не прихорашивая жильё. Но так везёт далеко не всем. Иногда просмотры приходится ждать неделями и месяцами. Но есть хитрости, чтобы этого избежать.

Делаем из квартиры конфетку

Будем честны, мало кого заинтересует откровенно грязная и неопрятная квартира (если считаете иначе, мы вас не осуждаем).

Ухоженное жильё даст сигнал потенциальному покупателю — с квартирой всё в порядке, а значит, и в будущем с ней проблем не будет, поделилась опытом агент по недвижимости компании «Адвекс-лидер» Анастасия Волина.

Есть немало способов усилить это впечатление и завлечь покупателей. Помочь себе можно на всех этапах — от предпродажной подготовки до самих показов.

Этап первый. Подготовка

Лёгкая «косметика»

Достаточно устранить косяки, которые откровенно бросаются в глаза. Например, в стене появилась трещина — зашпаклюйте, потолок уже далеко не белый — пройдитесь краской, смеситель покрылся ржавчиной по швам — замените (это же копейки, ну правда). В общем, в квартире не должно быть бросающихся в глаза признаков износа, но устраивать капитальный ремонт ни к чему.

«Это обойдётся всего в несколько тысяч рублей, но зато вид у квартиры будет более презентабельный. Покупатель не будет придираться к старым обоям и требовать за это скидку в 100 000 рублей», — отметил частный риелтор Виталий Русаков.

Хлам долой

«Вы уже приняли решение избавиться от этого жилья, а значит, настало время придирчивым взглядом оценить своё имущество, которое достойно того, чтобы его перевезли в новый дом. Продавайте то, что вам не нужно, отдавайте своим друзьям и знакомым, подарите нуждающимся», — рекомендует Анастасия Волина.

Точно не стоит оставлять трухлявые советские диваны и кресла, давно ненужные книжные шкафы и прочую рухлядь, добавил частный риелтор Виталий Русаков. Исключение — желание отреставрировать мебель и дать ей второй шанс (это сейчас очень популярно). Особое внимание уделите балкону — его часто превращают в домашний склад, поэтому захламляется он быстрее других помещений.

Можно пойти лёгким путём и просто спрятать всё в шкафы и комоды, но ведь при переезде наверняка с доброй половиной нажитого вы и так решите расстаться, так что — с глаз долой, из сердца вон.

Обезличиваем пространство

Ваша квартира должна быть больше похожа на гостиничный номер, чем на чьё-то жильё.

Перед тем как вы начнёте фотографировать комнаты, уберите подальше все личные вещи, милые сердцу безделушки, фото в рамках, сувениры, магниты с холодильника, грамоты и медали.

Спрячьте религиозную атрибутику — вполне возможно, что потенциальные покупатели не разделяют вашу веру. Кстати, будет неловко, если именно это их и отпугнёт.

Бытовой визуальный шум будет отвлекать потенциального покупателя от того, что действительно важно. Вместо того чтобы изучать высоту потолков, пропорции комнат и их расположение, он будет оценивать ваши снимки с отдыха или детские поделки в серванте.

А вот обезличенную квартиру посетителю будет куда легче «примерить» на себя.

Убираемся

Вы сделали небольшой ремонт, выкинули хлам, спрятали личные вещи — пора приниматься за генеральную уборку. Отмыть нужно всё — даже те углы, куда не ступала нога человека.

Совсем недопустима грязь на кухне, в ванной комнате и туалете. Это просто фу.

Устраиваем хоумстейджинг

Это модное словечко — процесс, при котором вы прицельно оформляете квартиру, чтобы набить ей цену. Эта фишка — отличный вариант, если у вас нет лишних денег на ремонт, отметила основатель агентства недвижимости «Ройал — недвижимость» Камила Мавлутхонова.

Можно попробовать изучить вопрос самому, а можно позвать специалистов. Они добавят в интерьер несколько аксессуаров, уберут лишнее, создадут нужные акценты.

Иногда изменить восприятие квартиры поможет просто яркое покрывало или две милые подушечки на диване и фикус в углу.

Один из ключевых элементов хоумстейджинга — это освещение. «Снимите тёмные шторы, оставьте тюлевые свежевыстиранные занавески — это работает! Также проверьте, чтобы везде были вставлены яркие лампы, при этом в одном светильнике должны быть лампы одинаковой яркости и температуры. Яркий свет — это праздник», — поделилась опытом член гильдии риэлторов Светлана Бондаренко.

Этап второй. Фотосъёмка

И вот вы убрались, навели марафет и готовы к следующему важному этапу — фотосессии квартиры. Хорошие фото увеличат количество просмотров и звонков по объявлению минимум на 30%, поделились с «Секретом» риелторы.

В первую очередь задумайтесь: достаточны ли ваши навыки для того, чтобы сделать действительно качественные снимки? Растут ли ваши руки из нужного места или лучше поручить съёмку профи?

Профи действительно могут помочь. «Фото, сделанные мастером своего дела на профессиональную технику, в разы отличаются от того, что получается у обывателя при съёмке на мобильник. Настоящий профессионал заранее пришлёт вам рекомендации, что убрать из кадра и чем его дополнить, чтобы картинка стала "вкусной" и притягательной», — считает агент по недвижимости компании «Адвекс-лидер» Анастасия Волина.

Если вы всё же решили заняться этим самостоятельно, то вам помогут несколько советов:

• сфотографируйте вообще все комнаты и помещения (в том числе кладовки, балкон, коридоры и даже лестничную клетку) как минимум с двух разных ракурсов;
• продавайте помещение, а не мебель — не фотайте отдельно диван, шкафы и прочее;
• снимайте при естественном освещении;
• не «заваливайте горизонт»;
• делайте панорамную фотосъёмку — там в кадре уместится больше;
• в кадре должны быть две стены, пол и потолок — это создаст объёмную картинку, а вот три стены на фото приведут к эффекту коробки;
• следите, чтобы в кадре не было лишних вещей и мебели, которая загораживала бы обзор;
• довольно очевидно, но многие об этом забывают: выделяйте преимущества и не делайте акцент на недостатках жилья;
• особое внимание уделяйте кухне — это важное для многих место, где собираются члены семьи и гости;
• при необходимости прямо на фото пропишите комментарии: например, это кладовка, которая может стать гардеробной, или вид из окон во двор;
• сфоткайте придомовую территорию — это не будет лишним.

Этап третий. Объявление

Отличные фотографии готовы — пора закидывать объявление на специализированные сайты (не будем их перечислять, вы все их знаете).

Сначала загрузим наши фотошедевры. Вот что советуют эксперты:

• начинать с самого красивого снимка;
• соблюдать логику (переходить от помещения к помещению);
• сначала — интерьер жилья, а затем окружение дома.

В первом предложении опишите всё, что лично вам кажется наиболее важным и привлекательным в квартире.

Пример: «Просторная двухуровневая студия с панорамным видом в пяти минутах от метро».

А затем соблюдайте логику и описывайте своими словами (т. е. максимально просто, доходчиво) и максимально конкретно, что вы предлагаете потенциальным покупателям.

О чём стоит упомянуть:

• планировка квартиры;
• куда выходят окна;
• какие материалы использовались при ремонтах;
• какая техника и мебель остаётся;
• инфраструктура района;
• особенность вашей квартиры (так вы привлечёте внимание покупателя).

При описании можете попробовать что-то намеренно скрыть — и тем самым вынудить читателя вам позвонить ради уточнений, советует Камила Мавлутхонова.

В общем, суть вы поняли. Главное — только конкретика и аргументы к каждому вашему утверждению. Тогда клиентам не придётся гадать, что скрывается за общими фразами.

Бонусом можно отрисовать планировку квартиры с указанием параметров всех помещений (или найти планировку в Сети). Это не будет лишним.

Этап четвёртый. Показы

Качественное объявление обязательно сработает — и приведёт к вам несколько потенциальных покупателей. Но расслабляться рано: если вы думаете, что основная работа уже сделана, то рискуете допустить досадные ошибки на этапе показов и отпугнуть клиентов.

Продумайте время просмотра. Например, если в квартире живут дети, то приглашайте покупателей в выходные, когда те у родственников, или днём в будни, пока они в детском саду или школе.

«Не соглашайтесь на поздние просмотры, если вы устали и не в состоянии посвятить время лёгкой уборке или если вы не в настроении. Люди считывают ваш общий негативный настрой и воспринимают его как акт личной враждебности», — поделилась Анастасия Волина.

Да, перед показом квартиры стоит хотя бы минимально прибраться. Да, опять. Протрите пыль с видных мест и просканируйте пространство на предмет мусора.

«Если вдруг жильё находится в подъезде, где давным-давно не меняли лампочки или стены загажены граффити, то не поскупитесь, купите литр свежей краски и закрасьте. Поменяйте лампочку на более светлую. Казалось бы, вложения минимальные, но дают максимальный эффект», — советует основатель агентства недвижимости для инвесторов UpArt Валерий Костренков.

Не забывайте и про свой внешний вид — ещё один, казалось бы, очевидный момент, про который многие забывают. Встречать гостей лучше в приличной и чистой повседневной одежде. Если вы создадите впечатление человека, который три недели не мылся и только вышел из запоя, у вас будет слишком мало шансов сбыть квартиру и тем более по адекватной цене.

Также создайте нужную атмосферу для показа, например подготовьте чай или кофе. Есть и особая хитрость.

Ещё постарайтесь выучить наизусть основную информацию о квартире — площадь, высоту потолков, год постройки дома, сроки последнего капитального ремонта.

Также не забывайте, что последнее впечатление — самое запоминающееся. Поэтому завершайте показ лучшим местом квартиры. У кого-то это может быть, например, кухня, а у кого-то — гостиная.

Готовим документы

О визуальной части подумали — пора переходить к юридической тягомотине. Тут есть немало нюансов, которые требуют вашего внимания.

В первую очередь нужно подготовить саму квартиру, рассказал руководитель направления юридической компании a.t.Legal Вадим Резниченко.

Сначала позаботьтесь, чтобы вокруг прав на недвижимость не было юридических споров — например, если вы с супругом делите жильё, то завершите всё до продажи. У квартиры должен быть конкретный владелец со всеми нужными документами (о них расскажем ниже).

Также заранее погасите долги за коммуналку. А если квартира в залоге у банка (это касается ипотечной недвижимости), договоритесь с ним о продаже жилья, а то вдруг потенциальный покупатель найдётся, а кредитная организация сделку не одобрит.

Ещё стоит заранее снять с регистрации тех, у кого есть возможность прописаться по другому адресу. Если не получается, то оставьте этот вопрос до переговоров с покупателем.

А потом начинайте собирать доки.

Документы, которые можно подготовить заранее

«Подготовка должна начинаться уже тогда, когда вы только эту квартиру приобрели, потому что именно тот пакет документов, который вы получите после сделки, и будет вашим основным пакетом документов», — подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

Вот какие документы не потеряют своей актуальности, пока вы будете искать покупателя.

Устанавливающие права

Это документы, которые обеспечили вам право собственности на квартиру. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда;
• договор долевого участия и прочее.

Правоподтверждающие

А эти документы подтверждают ваше право на недвижимость сейчас. С 1998 по 2015 год таким документом было свидетельство о государственной регистрации права. Потом выдавать его перестали — теперь за такую бумагу сойдёт выписка из ЕГРН.

«До 31.01.1998 сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение в г. Москве подтверждались свидетельствами о собственности, выдававшимися Департаментом жилищной политики и жилищного фонда», — уточнила адвокат Януара Вольвач.

Подтверждение расчётов — не для всех

Такой документ нужен, если вы купили квартиру (сделка была возмездной). В противном случае (при дарении, принятии наследства, приватизации) бумага не понадобится.

Акт приема-передачи — не для всех

Тоже понадобится в случае предыдущих возмездных сделок. Документ обязателен в России с 1996 года.

Документы из БТИ

При себе стоит держать технический паспорт (с поэтажным планом и экспликацией) — он докажет, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства. Если нужно, закажите актуальную версию — на очном приёме в бюро технической инвентаризации (БТИ), через региональный городской портал, если такой есть (в Москве это mos.ru), или в МФЦ.

Удостоверения личности

Это кажется очевидным, но всё же — подготовьте заранее паспорта или свидетельства о рождении всех собственников. Порой дело доходит до сделки, а нужный документ не находится.

Важно: удостоверения, оформленные в других странах, нужно перевести и заверить у натариуса, уточнил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.

Нотариальная доверенность — не для всех

Нужна, если договор от вашего лица подписывает представитель.

«В доверенности должны быть полномочия по продаже конкретного объекта, цене данного объекта (твёрдой или по усмотрению представителя), полномочия на подачу документов для государственной регистрации в регистрирующем органе (Росреестре)», — отметила управляющий партнёр адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева.

Документы, которые стоит подготовить перед сделкой

Свежая выписка из ЕГРН

Чем новее, тем лучше. Вообще её срок действия неограничен, но общепринято, что актуальной она остаётся в течение месяца.

По мнению Вадима Резниченко, лучше запрашивать расширенную выписку из ЕГРН — из неё можно узнать, какие права на квартиру зарегистрированы, есть ли обременения, как менялись собственники и другие нюансы.

Согласие супруга

Это нужно, чтобы покупателю потом не пришлось судиться с вашей второй половиной, если вдруг окажется, что она была против сделки. Это касается только совместно нажитого имущества. В случае с личной квартирой подготовьте брачный договор. А если вы не женаты или не замужем, понадобится нотариально заверенное заявление о том, что вы не состоите в браке.

Документы для несовершеннолетних и недееспособных

Если стороной сделки выступают дети младше 14 лет, понадобится разрешение органа опеки и попечительства. Аналогично — в случаях с недееспособными или ограниченно дееспособными.

Выписка из домовой книги

Альтернатива в столичном регионе — единый жилищный документ (ЕЖД). Оформить их можно в МФЦ. В этих бумагах отображается, сколько в квартире временно или постоянно зарегистрированных человек. В ЕЖД также указывают, в каком состоянии финансово-лицевой счёт и есть ли долги за коммуналку.

Справки об отсутствии долгов

Если у вас на руках только выписка из домовой книги, успокойте покупателя, доказав ему, что оплатили все счета за коммуналку, в том числе электричество и капитальный ремонт, а ещё не задолжали ТСЖ или ТСН. Для этого подойдёт справка от управляющей компании.

Также подтвердите, что закрыли ипотеку, если она имела место быть. Ещё бывают долги по налогу на доходы продавца — они возникают в случаях, когда квартира перешла продавцу по договору дарения или в качестве наследства.

Справки из ПНД и ГНД

Документы должны подтвердить, что вы не состоите на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Оформляются по месту жительства.

Теперь вы во всеоружии. Пройдя все шаги, вы точно повысите шансы на удачную сделку.

Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash, Unsplash License