Что такое таунхаус и в чём его плюсы и минусы. Объясняем простыми словами

На первом этаже обычно расположены комнаты общего пользования: прихожая, гостиная, кухня, столовая, а на верхних этажах — спальни, детские, ванная, кабинет. Санузел может быть на каждом этаже. Также бывает мансарда.

Таунхаус может находиться как в пригороде, так и в городской черте, на территории так называемого частного сектора.

Дом, коттедж, таунхаус — в чём разница

Домом можно назвать любое здание, в котором живут или работают люди.

С точки зрения закона индивидуальный или частный жилой дом — это отдельное здание, не выше трёх этажей, которое предназначено для проживания одной семьи.

А вот такого же чёткого определения понятия «коттедж» в законодательстве нет. Как правило, под коттеджем подразумевают индивидуальный жилой дом большой площади и с большим земельным участком, со всеми коммуникациями и благоустройством.

Коттедж — это полностью ваш дом. Его можно купить готовый, а можно построить самому. Все системы коммуникации вам придётся обслуживать самостоятельно. Зато соседи будут далеко.

Таунхаусы же рассчитаны на несколько семей, и прямо за стенкой, как и в многоквартирном доме, будут соседи. Причём считаться с их мнением нужно будет, даже если вы захотите сделать перепланировку. Участок, скорее всего, будет небольшой. Зато все коммуникации будут подведены и обслуживание их как в многоквартирном доме. Строят таунхаусы компании-застройщики.

Какие бывают таунхаусы

Традиционный таунхаус представляет собой комплекс, построенный в одну линию, где каждый дом (секция) имеет отдельные выходы на улицу и на задний двор. Как правило, в таунхаусе может быть до 10 секций. Планировка в них одинаковая или зеркальная, площадь — около 100 кв. метров.

Еще бывают:

• Дуплексы — двухсекционные дома или «дома на двух хозяев». Обычно рассчитаны на проживание двух семей или двух поколений одной семьи.

• Твинхаусы — почти то же, что дуплексы, но дуплексы имеют общую крышу, а твинхаусы — отдельную крышу для каждого дома.

• Квадрохаусы (квадроксы) — четырёхсекционные дома, где жилые помещения и участок поделены на четыре равные доли. Чаще всего расположены квадратом, а общие стены — «крестом» . Входы в них с разных сторон здания.

• Лейнхаусы — когда секции в комплексе имеют индивидуально оформленные фасады. Также в лейнхаусах больше, чем в обычных таунхаусах, жилая площадь и придомовая территория.

Плюсы и минусы таунхаусов

В сравнении с квартирой в многоквартирном доме преимущества:

• есть свой участок и место для авто;
• отдельный вход;
• меньше соседей;
• ниже цена квадрата.

Минус:

• дороже коммуналка.

В сравнении с отдельным домом преимущества:

• дешевле, чем дом и тем более коттедж;
• коммуникации от застройщика;
• обслуживание управляющей организацией.

Минусы:

• меньше площадь;
• наличие соседей;
• типовая планировка.

Насколько таунхаусы распространены в России

В России таунхаусы появились в конце ХХ века. Идею заимствовали в Европе, где так строят уже давно. Но особого распространения таунхаусы в нашей стране пока не получили.

Хотя на фоне пандемии коронавируса и связанного с ней перехода многих россиян на дистанционную работу резко вырос и до сих пор сохраняется интерес к частным домам. Под этот спрос попадают и таунхаусы как промежуточный вариант между квартирой и коттеджем.

Потенциальные покупатели таунхаусов, по словам операционного директора компании Ox Capital Сервера Муртазаева:

• семьи с детьми, которые ищут больше пространства и комфорта по сравнению с квартирой в многоквартирном доме;
• люди, желающие близкое расположение к природе и уединённость, но при этом с хорошей доступностью к городу;
• инвесторы, которые видят потенциал в аренде таунхаусов.

Спрос на таунхаусы выше в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах они менее популярны, отмечает фаундер профессиональной платформы для агентов недвижимости Александр Рыжаков.

Таунхаусы с точки зрения закона

В российском законодательстве нет понятия «таунхаус». Но есть «дома блокированной застройки». В 2022 году вступили в силу специальные поправки в Градостроительный кодекс. Новый закон признаёт домом блокированной застройки жилое здание, соединённое общими стенами с другими домами, но с отдельным входом и выходом на земельный участок. По сути, это и есть таунхаусы.

А многоквартирный дом, по новым стандартам, — строение из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество собственников. Последний также может включать отдельные нежилые помещения вроде подвала или парковки.

До этого в законодательстве были зафиксированы лишь следующие виды недвижимости: жилой дом, квартира и комната. И владельцам таунхаусов нужно было обращаться в суд за признанием их правового статуса. При этом таунхаус могли отнести как к квартире, так и к жилому дому (части).

Новый закон упрощает постановку на кадастровый учёт и регистрацию прав на блокированные дома, одновременно исключая их участие в программах капремонта.

Однако закон не внёс ясность в вопросы владения и пользования землёй под таунхаусом и прилегающими участками.

Здесь может быть три варианта:

• после покупки таунхауса застройщик предоставляет возможность оформить земельный участок в индивидуальную собственность — если таунхаус зарегистрирован по новым правилам как жилой дом блокированной застройки или ранее как часть дома;
• земельный участок оформлен в долевую собственность всех жильцов комплекса — если таунхаус зарегистрирован по старым правилам как квартира;
• земельный участок предоставляется в долгосрочную аренду.

Соответственно, распоряжение землёй напрямую зависит от того, в каком качестве зарегистрирован таунхаус, объясняет фаундер профессиональной платформы для агентов недвижимости Александр Рыжаков.

Если здание зарегистрировано как многоквартирный дом, то участок, находящийся под ним, принадлежит владельцам, а прилегающий участок — управляющей компании. Здесь действуют те же запреты, что и в обычном многоквартирном доме. Например, нельзя самовольно устанавливать/демонтировать уже установленные заборы. Если вы захотите построить забор, его установка согласовывается с управляющей компанией, и он должен не превышать определенной высоты. Возведение любых других построек тоже надо согласовывать с УК.

Кроме того, они не должны нарушать архитектурный стиль таунхауса, запрещается вносить какие-то изменения во внешнем виде постройки. Нельзя делить участок на территории собственников: то есть выделить себе парковочное место без согласования с УК тоже не получится.

Запретов гораздо меньше, если таунхаус зарегистрирован как частный дом. В таком случае УК может напрямую запретить только возведение капитальных строений. Чтобы избежать споров с УК, собственники обычно создают своё ТСЖ с установленными правилами. Но в этом случае собственникам придётся уметь договариваться между собой.

Вне зависимости от формы собственности на территории нельзя вырубать деревья без разрешения, необходимо соблюдать требования к утилизации отходов и поддерживать чистоту, добавляет Сервер Муртазаев.

Также вне зависимости от того, как зарегистрирован участок на территории, прилегающей к таунхаусу, его можно использовать как:

• место для приготовления шашлыка (хотя это может вызвать недовольство некоторых соседей из-за шума или запаха),
• место для отдыха с беседкой, скамьями, шезлонгами, бассейном,
• детскую игровую площадку,
• территорию для клумб и растений в кадках.

Выгодно ли инвестировать в таунхаусы

Инвестиции в таунхаусы имеют почти те же плюсы и минусы, что и в другую жилую недвижимость.

Основной аргумент за — жильё в России постоянно дорожает. Но происходит это неравномерно, бывают и кратковременные спады.

В случае с таунхаусами можно выделить две особенности.

• Если покупать недвижимость на этапе котлована, когда это дешевле всего, то срок строительства таунхауса будет ощутимо меньше, чем для многоквартирного дома. То есть деньги таунхаус начнёт приносить быстрее.
• Цены на таунхаусы ниже, чем на коттеджи, а сдать в аренду их можно практически за те же деньги.

Основной недостаток — высокая стоимость и долгая окупаемость при сдаче в аренду. Также необходимо учитывать затраты на содержание, риск порчи имущества, налоги, возможные простои, поиск и взаимодействие с арендаторами и т. п.

Другой минус — достаточно узкая аудитория как потенциальных покупателей, если объект приобретался для перепродажи, так и желающих снять таунхаус.

Пример упоминания на «Секрете»

«В целом, по данным опроса, 51% россиян в идеале мечтали бы жить в индивидуальном доме, который не является частью коттеджного посёлка, ещё 4% назвали идеальным для себя жильём таунхаус, а 13% — дом в коттеджном посёлке».

(Из новости о том, что россияне мечтают съехать из многоэтажек.)