Что такое СНТ, почему это мини-государство и как не запутаться в его уставе. Простыми словами

Для чего нужны СНТ

Владельцы садовых земельных участков объединяются в СНТ для решения ряда бытовых вопросов:

• благоустройство территории;
• организации водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения;
• сбор и вывоз мусора;
• сбор средств на оплату электричества и других коммунальных услуг;
• установка шлагбаума, организация охраны при въезде на территорию дачного сообщества;
• сбор членских взносов, из которых оплачивается в том числе деятельность председателя и бухгалтера СНТ.

СНТ более всего напоминает ТСЖ в многоквартирном доме. Но со своими нюансами.

Как регулируются СНТ

Деятельность СНТ регулируется Федеральным законом № 217-ФЗ. Он описывает, какие бывают участки и как ими можно пользоваться, что может быть написано в уставе, как собираются взносы с членов СНТ и на что их можно тратить, и т. п.

Участки в СНТ могут иметь такие виды разрешённого использования:

• «садовый земельный участок» (можно строить дачу, дом, другие помещения);
• «для ведения садоводства» (по сути, то же самое);
• «для садоводства» (можно строить только хозпостройки для хранения инвентаря).

Важно не путать «садоводство» и «огородничество» с «фермерством». Фермерство подразумевает содержание на земельном участке домашней птицы и скота, а также выращивание сельхозкультур на продажу. Дачные и садовые участки для этого не предназначены, там вместе с хозяевами могут проживать только домашние животные вроде кошек и собак. А овощи, фрукты и ягоды садоводы выращивают по умолчанию для собственных нужд.

Также бывают земли общего назначения. Это земли, находящиеся в границах территории СНТ, но не принадлежащие никому из членов СНТ. К ним относятся, например, дороги и придорожные участки, детские площадки, прибрежная зона водоёмов.

Земля общего назначения выделяется под нужды СНТ по решению действительных членов садового товарищества. Если никто из других членов СНТ не против, кто-то может использовать эти земли под личные нужды.

Пример: СНТ расположено между лесом и водоёмом. Владельцы участков, граничащих с лесом, по сложившейся традиции и с согласия остальных членов СНТ могут использовать земли перед лесом напротив своего участка для выращивания, например, картофеля. Владельцы лодок могут построить причалы в прибрежной зоне, которая не входит в границы участков у воды. И все землевладельцы могут и должны косить траву не только на своём участке, но и вокруг него, поддерживая благоустроенный вид СНТ.

Высший орган управления СНТ — общее собрание собственников садовых участков. Собрание принимает решение создать СНТ, на нём же выбирают председателя, членов правления, бухгалтера (если надо) и утверждают устав. По закону товарищество могут учредить не менее семерых собственников, в дальнейшем в состав СНТ могут быть приняты и другие члены.

В вопросах взаимодействия с коммунальными службами и поставщиками ресурсов СНТ выступает как единый орган, по сути, юрлицо, которое представляет интересы всех членов СНТ. Как и у юрлица, у СНТ есть ИНН и расчётный счет в банке.

Однако, в отличие от юрлица, СНТ не занимается извлечением прибыли. Счёт нужен только сбора и перераспределения взносов собственников участков: оттуда СНТ платит налог за земли общего пользования, заработную плату работникам, НДФЛ и страховые взносы, рассчитывается за услуги с подрядчиками.

Помимо председателя и правления СНТ по закону в СНТ также должна быть организована ревизионная комиссия из трёх или более человек, не связанных с членами правления родственными узами.

Ревизионная комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением поручений общего собрания, а также проводит финансовую и хозяйственную ревизию не реже одного раза в год.

Все важные вопросы члены СНТ решают на собраниях, регулярность которых прописана в уставе СНТ (но могут быть инициированы и внеочередные собрания). Устав — это главный документ СНТ, под которым должны подписаться все землевладельцы, входящие в него. Устав и любые изменения в нём надо регистрировать в налоговой.

Зачем нужен устав СНТ

Устав утверждается на общем собрании и описывает следующие моменты:

• порядок выборов председателя товарищества, назначенная ему зарплата за выполнение этих обязанностей;
• график организации собраний, форма уведомления о них;
• регулярность сбора членских взносов и их размер;
• права и обязанности членов СНТ по соблюдению порядка в границах товарищества;
• ответственность за нарушение принятых правил.

Устав может обговаривать и другие нюансы, но не должен противоречить действующим законам. Например, в нём можно прописать:

• когда на участках можно включать громкую музыку и производить шумные работы (например, косить траву триммером);
• как в пределах СНТ парковать личный транспорт собственников участков и их гостей;
• какие могут быть штрафы для нарушителей, которые может выписать правление СНТ.

Некоторые идут дальше, например, могут обязать всех владельцев самовыгульных домашних животных прививать их от бешенства. Но, конечно, для любого пункта устава должно быть обоснование в законе и/или добрая воля большинства членов СНТ.

Отдельно закон об СНТ и устав обговаривают способ управления товариществом и контролю за работой ответственных лиц. Раз в пять лет собственники дачных участков на общем собрании перевыбирают председателя СНТ. Для выборов достаточно присутствия хотя бы половины собственников. Но, если к работе председателя есть претензии, выборы могут инициировать и до истечения срока его полномочий.

В Сети можно найти множество типовых уставов СНТ. Чтобы не изобретать велосипед с нуля, их можно взять за основу и адаптировать под нужды вашего СНТ.

Отличия СНТ от других объединений. Плюсы СНТ

Кроме СНТ в России есть и другие варианты ведения хозяйства владельцами земельных участков:

• Огородные некоммерческие товарищества, ОНТ (почти то же, что и СНТ, но без возможности строить капитальные жилые строения на фундаменте).
• Индивидуальное жилищное строительство, ИЖС (можно построить капитальный жилой дом и даже официально прописаться в нём, но не более трёх надземных этажей или 20 м общей высоты).
• Личное подсобное хозяйство, ЛПХ (участок для ведения фермерского хозяйства: разведения скота, содержание пасеки, выращивания сельхозкультур на продажу).

Также до введения актуального закона о садоводстве существовали дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ). Они отличались тем, что наличие на участке дачного домика было обязательным, а вот сада и огорода — уже опциональным. Сейчас они преобразованы в СНТ или ОНТ, а термин «дача» из законодательства исчез.

Минусы СНТ и подводные камни

Сейчас покупка дачи в СНТ многими рассматривается как дешёвая альтернатива ИЖС. Да, участки под ИЖС стоят дороже, но надо отметить, разница в цене там обоснованная.

Начнём с того, что участки под ИЖС по закону должны принадлежать к какому-то населённому пункту, а ещё там должна быть обеспечена инфраструктура: проведены асфальтовые дороги, подведён газ и водопровод, канализация, есть в доступе школы, детские сады, магазины, поликлиники и аптеки.

Всего этого люди, живущие в СНТ, чаще всего лишены или вынуждены организовывать самостоятельно за свои деньги. Водоснабжение может быть из колодца или скважины, водоотведение — в вырытый на участке септик, а с газом зачастую столько возни, что до сих пор дачники массово используют газовые баллоны, заправляемые на автозаправках.

Вообще, большинство СНТ организовывалось ещё в советское время, когда дачные участки «давали» работникам для летнего отдыха. Постоянное проживание на них не предполагалось, так что неудобства соскучившиеся по природе горожане могли и потерпеть. Дачный уличный туалет модели «деревенский домик с дырой в полу» — до сих пор довольно распространённое явление.

В теории благоустройством может заняться само СНТ. Но по факту это означает не только повышенные взносы на реализацию всех хотелок собственников участков, но и трудности с достижением консенсуса, на что именно эти взносы тратить. Кто бывал на собраниях членов СНТ, тот без труда узнает реалии советского фильма «Гараж» — а это испытание не для слабонервных.

Наконец, некоторым новоиспечённым дачникам кружит голову ощущение «собственного участка земли» и связанной с этим свободы. Но эта свобода мнимая. Дачные участки довольно сильно зарегулированы законом, особенно что касается пожарной безопасности и расположение объектов на них. Например:

• Постройками, будь то жилой дом или подсобные помещения, разрешено занимать не более 30% участка в СНТ.

• Сооружения должны находиться не менее чем в 5 м от дороги и в отдалении от заборов: мелкие — на расстоянии не менее 1 м, жилые дома — 3 м и более, постройки для содержания домашних животных — не менее 4 м.

• Забор не должен превышать 1,5 м в высоту и затенять соседние участки, а для того, чтобы возвести его между участками, необходимо провести межевание и точно определить границы вашей территории, чтобы ненароком не залезть к соседям.

• Если вы задумаете сжечь сухую траву, листву и ветви на своём участке, место костра должно располагаться не менее чем в 15 метрах от зданий и сооружений (своих и соседских). Что на стандартном участке в 6 соток часто нереально. Но, если использовать негорючую ёмкость для огня, например, железную бочку или костровую чашу, расстояние можно сократить до 7,5 метра. А приготовить шашлык на мангале можно, если установить его не менее чем в 5 метрах от всех построек. При этом до 2023 года правила были ещё жёстче: дачников обязывали отсчитывать 50 метров от построек, так что нарушали и рисковали нарваться на штраф практически все.

• Если дачный участок находится в зонах особого использования территорий, на его владельцев накладываются дополнительные ограничения. Например, если газопровод или линии электропередачи проходят рядом с земельным участком, запрещается осуществлять строительные, посадочные, поливочные, погрузочно-разгрузочные работы, производить рассадку и вырубку деревьев, препятствовать подъезду и подходу к опорам и так далее.

• На садовом участке нельзя прописаться. Однако если дачный дом у вас относится к капитальным строениям и пригоден для круглогодичного проживания, а также если он — ваше единственное жильё, вы можете обратиться в местную администрацию, чтобы подтвердить, что строение является жилым, и перевести статус своего участка в ИЖС. После этого вас могут зарегистрировать в МВД по этому адресу.

Наконец, есть определённые юридические трудности и в самом приобретении участков в СНТ. До сих пор встречается такая практика, как приобретение членства в СНТ по садовой книжке — документу о выдаче земли садовому товариществу.

Но загвоздка в том, что право собственности на землю по этой книжке не возникает. Так что проверяйте собственника по ЕГРН, заключайте именно с ним договор купли-продажи и подавайте документы на регистрацию права собственности. В противном случае может случиться так, что с вашей землёй СНТ решит что-то сделать помимо вашей воли.

Но есть и светлый момент. До 2031 года в России продолжает действовать дачная амнистия, позволяющая зарегистрировать дачу и садовый участок в собственность по упрощённой схеме.

Эта статья — одна из тысяч в «Энциклопедии "Секрета фирмы"». В этом проекте мы простыми словами рассказываем о сложных терминах и явлениях. Посмотрите другие статьи «Энциклопедии», чтобы лучше понимать мир, в котором мы живём.