Договор долевого участия — выгодный способ обзавестись своим жильём. Им нередко пользуются пары с детьми или без них. Но не все браки длятся вечно, и после развода может встать вопрос о разделе квартиры, купленной по такому договору. Проблема сразу осложняется тем, что недвижимость по ДДУ может быть ещё на этапе строительства или вовсе не имеет кадастрового номера. Как решить эти проблемы и о каких нюансах стоит знать заранее, «Секрету» рассказал Никита Андрушкевич — юрист, основатель юридической фирмы «Андрушкевич и партнёры».
Как делится квартира по ДДУ при покупке
Покупка в браке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) практически ничем не отличается от приобретения недвижимости по договору купли-продажи. За исключением одной особенности — будущий режим собственности, прописанный в документе. Варианта здесь может быть два.
Первый вариант: в ДДУ прописано, что муж и жена владеют равными долями. Это означает, что квартира находится в долевой собственности каждого. Тогда при разделе имущества после развода у каждого из них будет своя выделенная часть.
Второй вариант: квартира оформляется при покупке на одного из супругов. В таком случае недвижимость находится у мужа и жены в совместной собственности. А при разводе долю можно будет разделить пополам.
Если квартиру приобрели в долевую собственность, то при разделе каждому из супругов достанутся равные части — и оспорить это вряд ли выйдет. При обращении жены или мужа в суд в случае расторжения брака доли не будут перераспределять заново, даже если один из супругов на момент покупки вложил в жильё куда больше денег или потратил на квартиру добрачные средства.
Суды при вынесении решения следуют такому принципу: если при покупке недвижимости муж и жена выбрали долевую собственность как предпочтительную, то они тем самым выразили свою волю и отказались от совместного владения. Мешать этому или менять решение супругов суды обычно не пытаются.
Чтобы понять по договору долевого участия, определена ли каждому из супругов отдельная часть недвижимости, нужно поискать в нём следующие словосочетания или схожие с ними выражения:
- «одновременно настоящим договором супруги устанавливают режим раздельной собственности на приобретаемое имущество...»;
- «супруги определяют долевую собственность на квартиру в размере X доли на каждого...».
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры по ДДУ
Поскольку при покупке недвижимости по ДДУ возникает много спорных вопросов, некоторые застройщики сами предлагают супругам заключить брачный договор во избежание возможных разногласий при разводе.
Многие брачные договоры составляются по шаблону. Но муж и жена, покупающие квартиру, могут до заключения сделки обратиться к юристу или нотариусу и вместе со специалистом подготовить документ, который устроит их обоих.
В брачном договоре стоит прописать не только распределение долей недвижимости, но и меру ответственности для каждого участника договора по ипотечным выплатам и другим кредитам. Кроме того, в документе можно указать, кто будет оплачивать коммунальные платежи по квартире и налоги, а также исполнять прочие финансовые обязательства.
Как делить квартиру по ДДУ с участием маткапитала
Привлечение средств материнского капитала ещё больше усложняет дело. В подобных случаях закон защищает права ребёнка и определяет для него часть жилплощади: при разделе имущества ему положена доля в квартире, пропорциональная выделенным государством средствам.
Так что суд сначала определяет ту часть недвижимости, на которую имеет право несовершеннолетний, а уже потом делит оставшееся между другими собственниками.
Важную роль здесь играет факт заключения брака. Отец ребёнка, с которым мать проживает в приобретённой по ДДУ квартире, но не оформляет отношения, не имеет прав на недвижимость.
© stock.picvario.media
Как делить ипотечную квартиру по ДДУ
При оформлении ипотечного кредита банк требует имущественный залог — он гарантирует, что заёмщик будет выплачивать долг. Чаще всего в качестве такого залога выступает приобретённая недвижимость. И если супруги покупали квартиру на заёмные средства, она будет находиться в собственности у банка до тех пор, пока пара не погасит задолженность.
При разводе муж и жена делят не только саму квартиру, но и долг по ипотеке. Даже если недвижимость оформили на одного из супругов, она будет делиться между ними обоими, как и банковская задолженность. Абсолютно неважно, есть ли у бывших мужа или жены работа или какие-то накопления. Также не имеет значения, кто выступает поручителем по ипотеке.
Как делить недостроенную квартиру по ДДУ
Иногда супруги разводятся, когда застройщик ещё не завершил работы и не сдал квартиру, купленную по ДДУ. Тем не менее её признают объектом недвижимости, в отношении которого можно признать, изменить или прекратить права собственности. Поэтому даже недостроенная квартира, купленная в браке, всё равно подлежит разделу согласно общим правилам. Отсутствие кадастрового номера этому никак не мешает.