Призраки торговли. Появятся ли после пандемии в России заброшенные ТЦ

Что происходит с торговыми центрами

ТЦ — одни из главных жертв коронавирусного кризиса. В большинстве регионов они простояли закрытыми весь апрель и май. Ещё в начале тотальной самоизоляции Российский совет торговых центров (РСТЦ) подсчитал: в среднем день простоя обходится ТЦ в 50–100 млн рублей, а общий объём задолженности всех игроков рынка перед банками достиг 2 трлн рублей. Для сравнения: это десятая часть российского бюджета в 2020 году.

Оставшиеся без выручки арендаторы просят владельцев ТЦ снизить платежи, а новый закон позволит малому и среднему бизнесу бескомпромиссно и без штрафов разрывать договоры аренды (обычно расторгнуть такой договор без санкций практически невозможно).

При этом многие крупные ретейлеры уже заявили, что будут сокращать свои сети магазинов по России. Продавцы одежды Zara, Pull & Bear, «Твоё» уже оптимизируют точки в московских ТЦ. Их примеру, возможно, последуют H&M и Gap.

Производитель и продавец товаров для сна Askona сразу после завершения локдауна закроет как минимум 80 салонов из 1000 по всей стране, рассказал «Секрету» президент группы компаний Роман Ершов.

«Крупные торговые центры теряют трафик, — отмечают в пресс-службе компании "Обувь России". — Мы этот тренд заметили в 2018 году, поэтому ещё тогда перенесли наши магазины из крупных ТЦ в стрит-ретейл и в небольшие ТЦ шаговой доступности. Текущий кризис подтверждает, что это было правильное решение».

Эта тенденция проявилась даже раньше: с 2013 года трафик в московских ТЦ упал на 17% к 2019 году, подсчитали в Watcom Group.

Всё это происходит на фоне роста онлайн-покупок. «Продуктовый ретейл был едва ли не последним сдерживающим фактором замены похода в ТЦ на онлайн. Двухмесячный карантин дал возможность значительному количеству людей протестировать онлайн-заказ продуктов, — рассуждает эксперт продуктового ретейла, экс-руководитель Х5 Retail Group, Mars и Carlsberg Денис Лысак. — Многие из них лишний раз задумаются: а целесообразно ли проводить несколько часов в пробках и перетаскивании десятков килограммов продуктов?»

Сейчас в стране насчитывается около 7000 ТЦ, 200 из них находятся в Москве. В 2019 году Россия стала лидером среди стран Европы по объёму строительства торговых площадей. При этом в конце прошлого года опрошенные «Коммерсантом» эксперты уже констатировали проблему «лишних» торговых центров. Хотя и признавали, что она стоит не так остро, как в США, где десятки гигантских моллов уже стоят заброшенными. Тем не менее накануне 2020 года эксперты ждали, что до 2023 года в городах-миллионниках полностью закрыться или существенно сократить торговлю могут около 100 ТЦ. Можно ли после пандемии увеличить это число в разы?

На каких ТЦ можно ставить крест

Большинство опрошенных «Секретом» специалистов по коммерческой недвижимости и ретейлу склоняются к тому, что массового закрытия ТЦ по всей стране ждать пока рано. Но в некоторых сегментах жертвы всё же будут.

Первыми уйдут с рынка морально устаревшие торговые центры, построенные в начале и середине 2000-х годов. «Большинство из них требуют модернизации и ещё до начала пандемии не соответствовали требованиям арендаторов и запросам посетителей», — говорит старший руководитель проектов консалтинговой компании SRG Константин Гнездилов.

Эта судьба не коснётся разве что районных ТЦ, согласна Елена Земцова, управляющий партнёр агентства недвижимости Delta Estate. «Что касается тех, что вынуждены будут закрыться, то наиболее правильный и простой вариант — полный снос здания и постройка на его месте другого объекта, например в формате аутлет-деревни», — добавляет она.

Другой вариант для таких объектов — превратиться в dark store (склад-магазин) кого-либо из крупных федеральных интернет-магазинов. «Для них это выглядит не худшим сценарием», — считает Денис Лысак.

По его словам, крупные ТЦ формата «Меги», скорее всего, ушли в прошлое. Актуальность приобретает формат небольших районных ТЦ. «Они строятся в шаговой доступности от своей целевой аудитории, формируют некое комьюнити со своими отличительными признаками, набором арендаторов», — объясняет гендиректор компании SVN (занимается эксплуатацией коммерческой недвижимости) Павел Люлин. По его словам, за небольшими ТЦ будущее.

Но среди небольших центров, в том числе районных, тоже есть кандидаты на вылет. «По нашим прогнозам, на грани выживания окажутся мелкие торговые центры, где отсутствуют крупные бренды (Zara, H&M) и продовольственные гипермаркеты ("Ашан", "О’кей", "Перекрёсток", "Карусель")», — говорит президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич. Первыми в зону риска попадают небольшие ТЦ с высоким процентом несетевых магазинов, согласна Елена Земцова.

В Москве превратиться в заброшенные моллы-«призраки» могут ТЦ и выставочные площадки, перепрофилированные в COVID-госпитали. Когда пандемия пройдёт, прежние арендаторы едва ли вернутся в те залы, где совсем недавно лечили от тяжёлой болезни, полагает вице-президент управляющей инвесткомпании QBF Максим Фёдоров: «Предположить, что строения в центре города (например, "Экспоцентр") навсегда останутся в ведении здравоохранения, мне тоже сложно. Скорее всего, здания снесут, а на их месте построят что-то другое. Возможно, элитные жилые комплексы».

Как будут меняться оставшиеся

Пока рано строить точные прогнозы, как снизится поток покупателей и сколько ТЦ будут вынуждены закрыться. Но уже сейчас ясно, что изменения коснутся всех игроков рынка — им нужно будет адаптироваться к новой реальности, констатирует завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ в РАНХиГС Елена Иванкина.

Прежде всего ТЦ должны изменить схемы зонирования площадей и научиться равномерно распределять потоки людей — так, чтобы не возникало столпотворения, отмечает глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. Также пандемия стимулирует владельцев ТЦ ставить больше бесконтактных систем: автоматических дверей, санузлов и т. д. Возможно, многим придётся улучшить системы рециркуляции и очистки воздуха. Также Валеев не исключает, что режимы работы ТЦ сократятся, чтобы у персонала было больше времени на уборку и дезинфекцию.

Модернизировать придётся не только саму «коробку», но и бизнес-модель ТЦ. И главный вызов здесь, по мнению экспертов, — уход потребителей в онлайн. Крупные моллы начнут создавать свои онлайн-витрины, маркетплейсы и начнут обслуживать клиентов в интернете, говорит Елена Земцова.

Это уже происходит. Например, та же «Мега» запустила маркетплейс «Мега Online». «Мы используем цифровые каналы, чтобы поддерживать связь с локальными арендаторами и поддерживать интерес покупателей к нашим центрам и брендам арендаторов даже в период закрытия», — рассказали в пресс-службе Ingka Centres, управляющей торговыми центрами «Мега».

Также ТЦ обзаведутся собственными службами доставки с возможностью примерки вещей на дому, предполагает руководитель ретейл-практики консалтинговой компании AIC Александр Яковлев. По его мнению, на этом рынке стоит ждать большего, чем сейчас, — развития AR-/VR-механик (технологий дополненной / виртуальной реальности).

Но не только ТЦ освоят онлайн-бизнес — движение пойдёт и во встречном направлении. Одним из основных трендов в интернет-торговле стал принцип clicks to bricks — когда компания, изначально продающая исключительно онлайн, открывает офлайн-точки, говорит основатель сервиса Pullquest Павел Пресняков. Среди примеров — Amazon, Warby Parker, Casper и др. То же будет происходить и в России.

В Ingka Centres сообщили, что продолжат трансформировать ТЦ в площадки, «где гости могут получать заряд новых впечатлений и эмоций». Этой тенденции больше десяти лет: с 2008 года доля развлекательных площадей в качественных ТЦ выросла более чем в три раза: с 4% до 13% в 2019 году, хотя с точки зрения выручки подобные объекты приносят меньше, чем торговые точки.

Также на опустевшие площади (после пандемии очистится, по разным оценкам экспертов «Секрета», порядка 10–30% торговых площадей) будут претендовать концепции, которые раньше трудно было представить в таком месте: коворкинги, оздоровительные и образовательные учреждения и даже госорганы, отмечает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Даже без коронавирусного кризиса в российских городах стали бы появляться опустевшие или даже заброшенные ТЦ, но теперь этот сценарий ещё более вероятен.