21 октября в 18:54
9 мин.

Сквозь закрытые границы. Россияне массово скупают жильё за рубежом

Где и почему
Активность россиян на рынке европейской недвижимости многократно возросла: за три квартала 2021 года только в Турции объём покупок жилья увеличился в два раза в сравнении с тем же периодом 2020 года — до 3115 объектов. А по интересу к недвижимости в этой стране россиян превосходят только иранцы и иракцы. Но Турция — лишь один из многих примеров: другие страны Европы россиян интересуют не меньше. Причём, внимание растёт и к коммерческой, и к жилой недвижимости. «Секрет» вместе с экспертами разобрался, где и почему россияне чаще скупают квартиры и дома.
Сквозь закрытые границы. Россияне массово скупают жильё за рубежом

Список стран, которые россияне выбирают для покупки недвижимости, не меняется последние 10 лет: Испания, Болгария, Турция, а также Германия, Италия, Черногория, Чехия, Греция, Кипр, Финляндия, рассказал «Секрету» Дмитрий Щегельский, гендиректор петербургского агентства недвижимости «Бенуа».

На выбор страны влияют: цена, климат и возможность получения вида на жительства и гражданства, отметил он. Последнее — главная главный фактор, влияющий на покупку недвижимость за рубежом, считают опрошенные «Секретом» эксперты.

Привлекательность Турции строится на паспорте за инвестиции (золотом паспорте): с 2017 года здесь можно получить гражданство, купив недвижимость. За два года турецкий паспорт получили 15 000 человек. Такое гражданство в первую очередь позволяет путешествовать по миру проще — более 100 стран принимают без виз. Хотя это не касается ЕС.

Ольга Ломко

соучредитель агентства недвижимости в Испании Estate Spain /Virto Property

В 2021 году мы наблюдаем бум «золотых виз» (можно учиться в стране, работать, получить ПМЖ через пять лет — Прим. «Секрета») в Испании, в первую очередь через покупку недвижимости на сумму от €500 000 (41,4 млн рублей). За первые полгода в стране было выдано 324 золотые визы, для сравнения за весь 2020 их было выдано 394, а информационный спрос на эту программу вырос с начала пандемии более чем в 4 раза.

Елена Мариничева

вице-президент Russia Sotheby’s International Realty

Наибольший спрос наблюдается у тех направлений, которые дают возможность не только приобрести недвижимость, но и оформить иммиграционный статус. Это Латвия, Греция, Испания, Португалия, Черногория, Турция. В последнее время уменьшился спрос на lifestyle-недвижимость, а вот интерес на недвижимость для оформления ВНЖ или гражданства и инвестиций только повысился. Причина простая: инвесторы стали понимать, что их накопленные средства могут находиться в Европе в большей безопасности, поэтому всё чаще выбирают недвижимость как инструмент для сохранения активов и получения доходности наряду с оформлением иммиграционного статуса.

Справка. Стоимость квадрата в городах России, по данным Росриэлта:

  • Москва — 320 288 рублей.
  • Сочи — 262 876 рублей.
  • Санкт-Петербург — 165 432 рублей.
  • Геленджик — 155 140 рублей.
  • Хабаровск — 118 313 рублей.
  • Благовещенск — 114 282 рублей.
  • Казань — 113 336 рублей.
  • Новосибирск — 89 138 рублей.
  • Екатеринбург — 86 949 рублей.
  • Вологда — 41 211 рублей.
  • Мурманск — 28 747 рублей.

Инвестиции на курорте

Многие россияне решаются приобрести квадратные метры в другом государстве ради получения пассивного дохода. И здесь выигрывают курортные страны и города: если покупать недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в туристический сезон можно получить неплохую годовую доходность (от первоначальных вложений) — 3-5% до вычета налогов. С этой прибыли ты еще и налог платишь.. Плюс хоть и не решающий, но приятный.

Однако не все курортные города доступны среднестатистическому россиянину — Турция и Болгария скорее исключение, чем правило. В остальных странах цены на недвижимость намного выше.

В 2020 году они успешно падали, особенно в Болгарии, Турции, Испании и Италии, Греции. Причины — последствия пандемии, особенно для туристической отрасли, и закрытие курортов. Предложение росло, цены снижались, но до поры до времени. После того, как спрос вырос, традиционно подтянулись и цены.

Сквозь закрытые границы. Россияне массово скупают жильё за рубежом

Самым доступным в Европе оказалось жильё в Болгарии: €578 за м2 (47 910 рублей). Хотя в столице страны цифра в среднем в два раза выше.

В Турции цены ещё ниже: €323 за м2 (26 773 рубля) в 2021 году, и это при том, что цифра выросла с 2020 года — было €230 за м2 (19 064 рубля). Популярностью у россиян пользуются и Стамбул, и курортные города.

В Греции в 2020 году недвижимость дешевела на 15-20%: в основном в Афинах и Салониках. Апартаменты на островах можно найти за € 50 000. Но в 2021 году аттракцион невиданной щедрости закончился: в третьем квартале цены в Греции подросли на 7,2% в годовом исчислении. Самый заметный скачок — на севере и западе Афин. В отдельных районах страны рост сумасшедший: на 32% по отношению к 2020 году. Цена квадратного метра превышает €2000 (165 780 рублей).

В Испании цифры ещё выше: в Барселоне квадратный метр стоит почти €6000 (497 340 рублей), в Мадриде — около €5000 (414 450 рублей), а вот в Аликанте всего €2100 (174 069 рублей), как следует из отчёта Deloitte. В 2020 году россияне совершили в этой стране меньше всего сделок по покупке недвижимости за последние 10 лет — только 1900. В основном из-за невозможности въехать в страну.

Новые сделки проводили преимущественно россияне, которые уже являются резидентами Испании. Тем не менее, наши граждане — покупатели одних из самых дорогих квартир в стране. Остальные иностранцы выбирали жильё подешевле. Если это понятие вообще применимо к Испании.

Элитная недвижимость для жизни

Стабильный спрос, стабильное предложение, стабильно высокая цена — всё это о более дорогой части Европы: Великобритании, Швейцарии, Австрии, Монако, Германии. Поскольку здесь недвижимость приобретают преимущественно ультрахайнеты, существенных изменений на этом рынке не произошло. Цены не упали, но интерес к жилью остался.

Весной 2021 года спрос на элитную лондонскую недвижимость для переезда у россиян взлетел на 50% в сравнении с весной 2020 года, как выяснили в Knight Frank. При этом бюджет таких приобретений — от 2 млн фунтов (196 млн рублей). И россияне поставили новые рекорды по максимальному уровню продаж с 1995 года: 42,8 млрд фунтов (4,2 трлн рублей). На фоне этого аналитики Knight Frank ожидают подъёма цен в Великобритании к концу года на 5%. А к 2025 году они могут взлететь на 24%.

Сергей Печинин

управляющий партнёр Realia Family Office

Швейцария, Франция, Великобритания, ОАЭ, Германия — страны с развитой экономикой, которые обеспечивают стабильно политическое управление и хорошее качество жизни. Поэтому они составляют топ-5 по привлекательности и востребованности. В Великобритании рост за год составил более 7,8% за год. По оценкам Knight Frank, центральный Лондон вырос на 2,8 %, что превысило рост последнего десятилетия, которые прошли под знаком падения после Brexit. Экономические риски увеличиваются, вся наличность сегодня перетекает из фондового рынка в проекты и активы реальных секторов экономики. Поэтому состоятельные россияне стараются инвестировать свои средства в самые надёжные сектора, которые почти всегда растут — например, недвижимость Великобритании.

В перечисленных крайне дорогих уголках Европы люди покупают недвижимость для себя и для семьи, и реже — ради инвестиций. Потому что цена жилья там растёт стабильно и неумолимо. А вот о гражданстве приобретающие домик в Великобритании или Германии думают реже. Потому что последнее получить только приобретением дома практически невозможно, сообщают опрошенные «Секретом» эксперты.

Алиса Зотимова

управляющий директор AZ Real Estate

В Англии не было и не планируется программ, при которых инвестиции в недвижимость давали бы возможность для эмиграции. Поэтому местный рынок не подвержен большому внешнему влиянию. Иностранные покупатели были всегда, их по-прежнему много, но не стало сильно больше или меньше. Преимущества английской недвижимости в том, что здесь нет ежегодного налога на владение. Цена покупки велика, но цена владения — одна из самых низких среди развитых стран. Достаточно платить коммунальные и сервисные сборы, если это жилая недвижимость, и аналогично для коммерческой. Если владельцы не пользуются ей сами, то всегда могут сдать её в аренду или продать, рынок очень ликвидный.

Стабильность европейского рынка недвижимости подтверждают отчёты Eurostat: после провала в 2012-2013 годах график шёл исключительно вверх. И даже пандемия не изменила этой тенденции — в четвёртом квартале 2020 года цена на жилую недвижимость в Европе выросла на 5,4%, а в ЕС — на 5,7%. Самые высокие цифры в Люксембурге, Дании и Литве: цены увеличились на 9-16%. А арендная плата с 2010 года к июлю 2021 года выросла на 16%. Стоимость жилья за тот же период — на 34%.

«Стоимость жилья в Германии выросла рекордно за последние 20 лет — во втором квартале 2021 года она увеличилась на 10,9. Причём в Германии рост цен затронул не только крупные города и промышленные центры, но и сельские районы», — делится Ольга Ломко.

Ещё интереснее выглядят данные ЦБ РФ: в 2020 году россияне перевели почти $27 млрд в страны дальнего зарубежья — на $736 млн больше, чем в 2019 году. И речь идёт в основном о юрисдикциях, где можно получить ВНЖ или гражданство: половина переводов ушла именно туда.

Рекордные показатели 2014 года не побиты: там было $43 млрд, но для последних десяти лет цифры внушительные. Больше всего переводов ушло в Швейцарию, Люксембург, Великобританию, Монако и Турцию. Первая четверка — самые популярные страны для переезда у состоятельных граждан. А Турция — у просто обеспеченных.

При этом цифры переводов не отражают полной картины, потому что ЦБ РФ учитывает только транзакции с российских счетов. Однако не во всех странах можно купить условную квартиру, расплатившись картой российского банка — нужно открывать местный счёт. Поэтому точное количество потраченных на недвижимость за рубежом денег оценить трудно.

Что будет дальше

Отложенный спрос, накопившийся за пандемию, ещё не полностью реализован: как считают аналитики Knight Frank. Правда, если откроют границы — это основной сдерживающий фактор для состоятельных граждан. Программы, обещающие второе гражданство и ВНЖ, продолжат вызывать всё более серьёзный интерес россиян.

При этом цены на жильё продолжат расти, считают опрошенные эксперты.

Георгий Докучаев

коммерческий директор компании Prime Property Group

Ничего сверхъестественного с рынком недвижимости в Европе не произойдёт. Цены продолжат расти год от года, при этом в разных регионах рост будет отличаться. Как всегда, больше всего будет дорожать недвижимость в курортных регионах.

С ним солидарна Татьяна Бурлаковская, генеральный директор Golden Brown Group: «Я не жду стремительного роста цен, застройщики тоже осторожны и трепетно относятся к покупателям после длительного периода застоя. Сейчас нет перегретых с точки зрения цены рынков, и предпосылки для этого отсутствуют».

Пока рост цен не сбивает интерес россиян к зарубежный квадратам. Но как надолго они задержатся в новых европейских домах и не захотят ли вернуться на родину после завершения пандемии, потому что столкнутся с большими затратами на недвижимость, — вопрос неоднозначный. По мнению опрошенных «Секретом» экспертов, многое зависит от конкретного класса покупателей.

Юбер Галларт

управляющий партнёр Barnes International Moscow

Те люди, которые покупают недвижимости за рубежом, чаще всего, могут позволить себе её содержание. Тем более многие страны не облагают налогами объекты недвижимости и многие покупатели рассчитывают сдавать её в аренду или перепродать. Поэтому оттока россиян мы не ждём.

В более бюджетной части Европы картина иная. По мнению аналитиков, отток происходит в определённых регионах, где в своё время наши люди покупали без разбору, не особенно анализируя цены. Или Болгарию, где в собственности у россиян было около 100 000 объектов — последние 3-5 лет граждане России чаще продают, а не покупают.

Но в целом многие эксперты, с которыми общался «Секрет», сходятся во мнении, что спрос на зарубежную недвижимость продолжит расти, особенно когда ослабнут границы и если российские вакцины признают ВОЗ и Евросоюз. Поэтому рассматривать такое направление инвестиций всё ещё стоит.

Коллаж: «Секрет фирмы», Pixabay, depositphotos.com

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе
Новости партнеров