Копите наличку. Эксперты рассказали, кто и на каких условиях сможет позволить себе квартиру в 2025 году

Какие главные факторы роста цен

В последние годы в России довольно активно вводятся новые объекты недвижимости, несмотря даже на вынужденные простои во времена ковида и дефицит рабочих рук. При этом со стороны государства также было много шагов по стимулированию спроса: льготная семейная ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека для айтишников и т. д. сильно перегрели рынок.

Плюсом ко всему инфляция неизбежно коснулась и стоимости строительства на всех уровнях. Дорожают материалы, специалисты, логистика.

В 2024 году ко всему этому добавилась высокая ключевая ставка, из-за которой банки стали менее охотно выдавать ипотечные кредиты, а Центробанк и вовсе захотел их ограничить.

При этом первый взнос по ипотеке заметно подрос как в денежном эквиваленте, так ещё и увеличился в процентном соотношении. Теперь купить себе жильё даже в кредит могут себе позволить только те, кто накопил не меньше четверти, а в некоторых случаях и половину стоимости будущего жилья.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2025-м

В 2025-м кардинально эта ситуация не изменится — ждать волшебного снижения ключевой ставки, дешёвых ипотечных кредитов и разворота инфляции вспять пока не приходится.

Однако кое-что кое-где всё-таки можно будет выгадать. В «Яндекс.Недвижимости» прогнозируют, что девелоперы всё чаще будут предлагать собственные программы, которые помогут снизить финансовую нагрузку потенциальных заёмщиков.

Основным же трендом 2025 года опрошенные эксперты назвали снижение количества ипотечных сделок и переход на старый-добрый нал.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2025 году

При таких темпах роста цен на квадратные метры, как в последние годы, немудрено, что многие рассматривают недвижимость как средство инвестиций.

И действительно, те, у кого была в собственности квартира в 2020-м, в 2025-м могут выгодно перепродать её, даже с переуступкой ипотеки.

Однако, даже если цены на новостройки немного упадут, эксперты всё же не советуют рассматривать покупку недвижимости в 2025 году как способ сохранения сбережений, не говоря уже об инвестировании с прицелом на прибыль.

Остаётся рассматривать приобретённое жильё в качестве имущества, предназначенного для аренды, тем более арендный рынок значительно подрос в цене. Но и здесь есть свои подводные камни, которые неопытному «инвестору» могут быть неизвестны, отметила Казанцева.

Белокуров из «Яндекс.Недвижимости» дополнил, что если инвестор умеет подбирать выгодные объекты, находить редкие скидки или специальные программы, он может и не потерять свои вложения.

Так что кто успел до повышения ключевой ставки и разгона цен — тот молодец и может пожинать плоды. А остальным ставить на кон миллионы уже поздно: синдром упущенной выгоды, которые испытывают люди при взгляде на дорожающие без их участия активы, вовсе не гарантирует, что вкладываться в них на пике — хорошая стратегия.

Вместе с тем покупка жилья всегда актуальна для тех, кто ищет не вариант для инвестиций, а квартиру для собственного проживания, подчёркивают эксперты.

В этом плане сидеть ровно и выжидать, что кредиты подешевеют, а рынок пойдёт вниз, нет никакого смысла. Да, этот вариант всё ещё возможен, но будем честны — возможен и вариант, что цены продолжат расти и через год присмотренная квартира будет стоить ещё дороже.

Потенциальным инвесторам в ожидании лучших времён лучше разместить средства в менее рискованные активы, предположила экономист Наталья Казанцева. В качестве таковых можно рассмотреть банковские вклады со ставкой выше официальной инфляции либо в отдельные сегменты фондового рынка, где наблюдается наименее агрессивная стратегия инвестирования.

Стоит ли ждать скидок на недвижимость в 2025 году

Ключевая ставка оказывает давление на банки, которые предлагают всё более выгодные условия по вкладам и всё менее выгодные — по ипотеке. В такой ситуации остаётся одна надежда — на помощь со стороны застройщиков, которые тоже оказались в сложном положении.

С одной стороны, естественно, прибыль терять никому не хочется. Однако пожертвовать частью прибыли для того, чтобы распродать построенное жильё, — сценарий вполне вероятный. Держать на балансе невостребованные квартиры накладно, поэтому для покупателей многие компании начинают предлагать всё более привлекательные скидки, бонусы и помощь с оформлением ипотеки.

Правда, есть нюанс: самая выгодная история будет у тех, кто осилит приобрести квартиру без заёмных средств и участия банка. То есть за наличку. А разом такие траты потянёт далеко не каждая семья.

При этом застройщики периодически будут применять акции, скидочные предложения на свои объекты, но они будут нацелены на оплату полной стоимости или рассрочки за счёт собственных денежных средств, отметила Светлана Коваленко из экономического университета им. Плеханова.

По её словам, государственные программы по ипотечному кредитованию в 2025 году по большей части сохранятся, что позволит удержать спрос на объекты недвижимости от застройщика. В свою очередь, банки будут стремиться поддержать определённым образом спрос по ипотеке, включая программы с господдержкой (поддержка семей с детьми, ипотека для IT-специалистов, дальневосточная и арктическая ипотека).

Стоит ли продавать недвижимость в 2025 году

Несмотря на то что цены на вторичку тоже выросли и владельцы квартир оказались номинально в более выигрышных условиях, чем покупатели, эксперты советуют не спешить с продажей. Особенно если планируется на вырученные деньги покупать квартиру в новостройке — разрыв в том, как росли цены на первичном и вторичном рынке, делают эту историю не слишком выгодной.

В таких условиях нет потенциала для повышения цен на вторичку со стороны продавцов, подчеркнул Белокуров. Конкурировать с квартирами в новостройках с современной инфраструктурой и всевозможными льготами от государства они могут только за счёт значительного дисконта.

Вместе с тем иногда продать квартиру со скидкой выгоднее, чем не продавать вовсе. Особенно если планируется пустить эти деньги в рост или хотя бы просто положить в банк под проценты — есть у высокой ключевой ставки и хорошая сторона в виде хороших условий по вкладам.

Выводы

• Если у вас есть деньги в размере стоимости квартиры и есть необходимость приобрести жильё для себя, сидеть и ждать, что ситуация выправится, не стоит. Рынок недвижимости сейчас находится в стагнации, и такое положение сохранится ещё долго, пока не будет коренных изменений в общей экономической ситуации в стране, уверены эксперты.

• Если у вас нет денег, но вы попадаете под условия адресных льготных ипотечных программ, вы также можете планировать покупку жилья в ипотеку. Программа семейной ипотеки, вероятно, будет продлена до 2030 года, так что как минимум на первичном рынке будет стабильность. Банки продолжат выдавать льготные ипотечные кредиты без повышенных комиссий от застройщиков, считает Егор Добрынин, так что проблемы с дефицитом спроса маловероятны.

• Если у вас нет денег на солидный первоначальный взнос и микроипотекой тут не обойтись, эксперты советуют подумать дважды, прежде чем ввязываться в долгосрочную ипотеку на невыгодных условиях по нынешним ставкам. Переплата за квартиру за 20−30 лет может превысить изначальную стоимость этой квартиры в несколько раз — аренда или лизинг обойдётся вам значительно дешевле.

• Если у вас есть жильё и есть излишек денег, которые вы хотите в новую недвижимость инвестировать, задайте себе вопрос, как эти деньги будут работать после. Если речь идёт чисто о сохранении сбережений, положить эти деньги в банк под проценты на короткой дистанции будет выгоднее, чем покупать, а потом перепродавать квартиру. Либо вы ввязываетесь в историю со сдачей в аренду — и внимательно изучаете все подводные камни этого рынка, чтобы не оказаться с убытками и убитым жилищем.

— Есть и альтернативный вариант покупке квартиры в ипотеку или за наличку: строительство собственного дома. Экономист Наталья Казанцева отмечает, что с учётом более низкой цены строительства и внедрения системы эскроу-счетов этот вариант может быть выгоднее. Но здесь цена слишком зависима от места положения, сопутствующей инфраструктуры и транспортной доступности.

В целом же покупка квартиры сейчас позволяет покупателям зафиксировать цену, что может оказаться выгодным решением в будущем.

«Вряд ли жильё станет дешевле, так как цены на него стабильно растут из года в год и в 2025 году падение не ожидается», — подытожил Егор Добрынин.