Коворкинг на $20 млрд: Как WeWork вершит офисную революцию

Адам Ньюман и Мигель МакКельви создали WeWork и открыли свой первый воркспейс в 2010 году в Нью-Йорке — тогда они сдавали офисы небольшим стартапам. Сегодня компания стоит $20 млрд, что сопоставимо с Uber, Airbnb, Palantir Technologies и SpaceX. К концу 2018 года WeWork увеличит количество рабочих мест до 400. У компании 253 коворкинга в 22 странах, их арендуют глобальные корпорации вроде Microsoft и IBM. Только в Лондоне уже работают 23 локации и откроются ещё десять. После правительства Великобритании WeWork — главный арендатор недвижимости в Лондоне, общая площадь коворкингов там — 240 000 кв. м.

Рабочим пространством дело давно не ограничивается. WeWork хочет занять ещё более важную роль в жизни миллениалов. Журнал Wired посвятил истории компании большой материал. «Секрет» публикует его сокращённый перевод.

Больше, чем коворкинг

Бизнес-модель WeWork очень проста. Компания арендует большие помещения, ремонтирует их в своём узнаваемом стиле: с хипстерским декором, строит бар с просекко, которое наливают из пивного крана, разбивает на зоны и пересдаёт.

Коворкинг WeWork в Лондон-сити занимает восемь этажей, в нём могут расположиться 3377 посетителей. На каждом этаже есть конференц-залы, телефоны и общие кухни. Автомат с едой от Le Pain Quotidien продаёт багеты, кофе и свежевыжатые соки. Первый этаж освещён лампами с тёплым светом, заставлен столами и мягкими кожаными диванами. Во всю стену — девиз «Сделай это!» в розовых тонах. Мотивирующие лозунги здесь везде. Даже кружки для кофе скажут вам: «Делай то, что любишь», а дверь в туалете посоветует: «Никогда не останавливайся».

Этажом выше — зона отдыха с бассейном, столами для пинг-понга и настольного футбола. Афиша на стене оповещает о ближайших мероприятиях — брекфаст-клуб «Слава богу, сегодня понедельник» и занятия по пилатесу. Сегодня членам коворкинга (так называют своих арендаторов в WeWork) предлагается попробовать парикмахерский сервис, который принимает оплату в биткоинах.

Чтобы стать членом коворкинга WeWork, нужно купить абонемент. Можно выбрать из нескольких тарифов. Самый дешёвый даёт право на место за большим общим столом (hot-desking) и доступ в общие пространства. Чуть дороже стоит возможность работать за отдельным столом. Самый дорогой вариант — частный офис: можно снять кабинет на одного человека, а можно — на несколько сотен. В этом коворкинге весь седьмой этаж занимает финансовая корпорация CityGroup.

В Лондон-сити hot-desking стоит 390 фунтов в месяц ($500), отдельный стол — 460 фунтов ($590), а частные офисы — от 770 до 41 000 фунтов ($990 до $53 000). Несмотря на цены, WeWork переполнены — старая модель офисного пространства умерла.

В WeWork считают, что миссия компании — создать приятное пространство для работы. Оба сооснователя WeWork сами интервьюируют каждого нового сотрудника, чтобы убедиться, что тот понимает идеологию проекта. Спросите Адама Ньюмана, что делает WeWork особенным, и он скажет, что речь идёт не просто об офисном помещении. Он считает, что миллениалы ценят опыт, а не материальные блага, жаждут чувства общности и удовлетворения и хотят быть частью чего-то большего, чем они сами. Поэтому им так важно работать в комфортном помещении.

«Мы специально создаём точки соприкосновения, — говорит Джастин Капуко, креативный директор компании. — Например, коридор может быть очень узким, чтобы люди проходили почти вплотную друг к другу. Звучит смешно, но нам кажется это важным для коммуникации». Дизайн и организация пространства каждого коворкинга зависят от культурных особенностей региона. В Бразилии любят яркие интерьеры, а в Индии не используют фанеру. В нью-йоркских коворкингах нужно много света и натуральных материалов, а в Англии нормой считаются низкие потолки.

Но больше всего отличается то, как люди едят. В Аргентине, Израиле и Нидерландах коворкеры готовят сами, поэтому там всегда должны быть кладовые для продуктов. Очередь к холодильнику стала бы «плохим пользовательским опытом». В Нью-Йорке чаще едят группами и пользуются приложениями для доставки еды, поэтому под кухни отводится меньше места. В США больше пьют фильтрованный кофе, а в Лондоне — эспрессо и чай.

Все эти выводы делаются из исследований, которые проводит WeWork с помощью датчиков присутствия и опросов. «Мы много говорим о создании сообщества, но только исследования позволяют нам понять, возникает ли оно на самом деле, не остаётся ли абстрактным красивым термином», — говорит лидер исследовательской группы WeWork Джош Эмиг. Компания не только видит, как люди осваивают рабочее пространство, но и пытается понять, какие социальные связи создаёт.

Политика открытых дверей

И Ньюман, и МакКелви росли без отцов. Ньюман родился в Израиле, а после развода родителей переехал в Индианаполис вместе с матерью и сестрой. МакКелви вырос в штате Орегон. Он жил в коммуне, состоявшей из пяти матерей-одиночек и шести детей. Однажды мать забыла его спящим в траве на музыкальном фестивале. «Тогда это казалось мне абсолютно нормальным, — говорит МакКелви. — Но сейчас у меня семилетний сын, и я не могу представить, как можно оставить его где-то посреди леса и уйти спать в машину».

Сооснователи познакомились через общих друзей дома у Ньюмана. МакКелви ошеломила атмосфера этой квартиры: «Дверь была открыта, люди сидели, болтали и играли на гитаре. Мне кажется, что такая политика открытых дверей — характерная черта израильтян, тогда я не знал никого из Израиля и был удивлён».

Приятели начали бизнес с общего стартапа GreenDesk — они разбили на офисы здание, которое принадлежало владельцу квартиры Ньюмана, и сдавали эти комнатки малым предпринимателям. Бизнес успешно пережил даже кризис 2008 года, но Ньюман и МакКелви скоро продали свою долю владельцу недвижимости — он хотел расширяться в Бруклине, но у сооснователей были более амбициозные планы. В феврале 2010 года на вырученные деньги был запущен WeWork. Одним из первых в новый проект инвестировал медиамагнат Мортимер Закерман, основатель Daily News и владелец большого количества недвижимости в Нью-Йорке, Вашингтоне и Сан-Франциско.

Компания росла, росли и её клиенты. Сначала WeWork был нацелен на малый бизнес, но сейчас 24% рабочего пространства арендованы крупными корпорациями. В 2016-м Microsoft снял 300 рабочих мест, а в прошлом году IBM арендовал для своих сотрудников целый коворкинг. По словам Ньюмана, первое время корпорации приходили за краткосрочной арендой офисных столов, а теперь приходят за особой корпоративной культурой.

Ньюман не видит большой разницы между клиентами — частными предпринимателями и корпорациями: «Я не рассматриваю предприятие как компанию с сотней тысяч наёмных рабочих. Я вижу 100 000 личностей, которые решили работать вместе». Он представляет себе будущее, в котором работники не привязаны к одной локации. «Они могут провести пару месяцев в Тель-Авиве, Лондоне, Нью-Йорке или Шанхае, и там их будет ждать комфортное рабочее место. Сегодня они могут работать на одну компанию, завтра на другую, но всегда будут оставаться частью We-сообщества».

В WeWork инвестировали Benchmark Capital, Fidelity Investments, JP Morgan, Goldman Sachs, Harvard Management Company, Wellington Management. Японская группа SoftBank вложила $3 млрд в WeWork и ещё $1,4 млрд — в создание трёх новых подразделений: WeWork China, WeWork Japan и WeWork Pacific. Оценка WeWork после этой сделки — $20 млрд.

В 2017 году компания сообщила, что её выручка составляет $886 млн, а чистый убыток — $883 млн. Это не удивило рынок, WeWork очень быстро растёт. В прошлом году фирма приобрела за $850 млн знаменитое здание универмага Lord & Taylor в Нью-Йорке на Пятой авеню, чтобы превратить его в штаб-квартиру, и построила дом в центре Лондона за $750 млн.

Коворкинг и косёрфинг

Некоторые критики считают, что WeWork — обычная компания, которая занимается сдачей недвижимости в субаренду, а слава волшебного единорога прилепилась к ней случайно. WeWork не владеет большинством зданий, в которых сдаёт помещения. Компания просто арендует их на долгий срок и пересдаёт желающим на более короткие периоды. Эта модель может быть рискованной: предтеча WeWork, компания Regus (сейчас входит в группу IWG) расцвела во время бума доткомов, сдавая офисы первым интернетчикам. А в 2003 году, когда экономический пузырь лопнул, и спрос на коммерческую недвижимость сильно упал, подала заявление о банкротстве в США. (Сейчас у компании 3 000 коворкингов).

На самом деле членство в сообществе даёт клиентам доступ не только к рабочему пространству. WeWork экспериментирует с идеей WeGeneration, которая заключается в том, что миллениалам важно быть частью гостеприимного и комфортного сообщества. WeWork не зря сравнивают с технологическими компаниями. Как Apple, Google и Amazon стремятся захватить пользователя и уже не выпускать его из своей инфраструктуры, так и WeWork пытается полностью подчинить себе жизнь миллениала, но в офлайне. Компания хочет, чтобы молодые и креативные люди жили, работали, занимались спортом и другим досугом в её помещениях.

В 2016 году WeWork открыл коливинг WeLive из нескольких совместных квартир, тренажёрный зал и спа-комплекс RISE by We. А совсем недавно анонсировал запуск некоммерческой школы WeGrow для детей под руководством жены Ньюмана Ребекки Пэлтроу Ньюман. Там обещают руководствоваться «осознанным предпринимательским подходом к образованию». WeWork активно скупает другие компании, в том числе сети коворкингов. Например, в 2017 году он купил сингапурскую Spacemob и китайскую Naked Hub. Среди других покупок — академия программирования Flatiron School и онлайн-сообщество Meetup.

В 2017 году WeWork сделал самую необычную инвестицию — купил долю в проекте Wavegarden испанской компании, которая делает бассейны для сёрфинга. Бассейны — это искусственные лагуны, способные создавать около 1000 волн в час и вмещать сто сёрферов. Бассейн для сёрфинга идеально сочетается с миссией WeWork — трансформировать рабочее пространство и выстраивать комьюнити. Ньюман представляет такую лагуну в кампусе какой-нибудь технической корпорации — например, HP, Google или Microsoft. «Нас просят спроектировать крупнейшие кампусы в мире, — говорит он. — И им нужно что-то, что объединяет людей». Что может быть лучше социализации во время сёрфинга в бассейне?

Фотографии: WeWork

Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене» и Google News.