WeWork: Адам Ньюман и Мигель МакКельви построили сеть коворкингов на $5 млрд

Предприниматели Адам Ньюман и Мигель МакКельви арендуют пространства в разных городах и строят сообщество независимых творческих людей. Хотя WeWork работает с реально существующими местами, в связи с чем сильно зависит от колебаний рынка недвижимости, многие инвесторы склонны видеть в компании Uber и Airbnb в сфере офисов. «Секрет фирмы» объясняет, как WeWork пришла к успеху.

Эра предпринимателей-одиночек

По данным компании MBO Partners, в США сейчас около 18 млн фрилансеров. C каждым годом их становится на 10–20% больше. Программисты и дизайнеры уходят из крупных компаний и начинают работать на себя, потому что хотят независимости. WeWork появилась на волне этого тренда.

Миссия компании — появляется на сайте крупными буквами — создать мир, в котором люди работают, чтобы жить, а не существовать. Времена, когда сотрудники проводили в офисе время с 9 утра до 5 вечера, безвозвратно ушли, грань между работой и отдыхом стёрлась. Значит, и офис должен быть таким, где люди чувствуют себя расслабленно и не хотят из него сбежать.

«Люди вроде меня, в переходном периоде, нуждаются в энергетических местах», — говорит один из членов сообщества, арендующий стол у WeWork на Манхэттене с тех пор как покинул финансовый отдел крупной компании. Многие пользуются услугами компании не только из-за удобного рабочего места, но и ища вдохновения и новых знакомств.

От аренды угла к созданию компании

Всё началось в 2008 году, когда из-за кризиса многие американцы теряли работу. В стране, где цена на недвижимость и так высока, люди стали съезжаться с друзьями, чтобы разделить квартплату. Тогда Ньюман начал сдавать угол своей комнаты тем, кто искал дешёвое жильё на Craigslist.

Хозяин квартиры, в которой жил Ньюман, Джошуа Гутман владел зданием на той же улице площадью 5 000 футов (1 фут равен 0,3 м). Он предложил жильцу сдавать помещения в нём и брать по доллару за фут. Ньюманн в ответ посоветовал поделить один этаж на 15 офисов и брать $1000 за каждый.

Нового соседа Ньюмана звали Мигель МакКельви, он работал архитектором и разрабатывал проекты планировки для магазинов American Apparel. Он предложил разработать концепт коворкинга на этаже в здании Гутмана. В результате в 2008 году появилась компания Green Desk, которая арендовала и сдавала модные пространства. «Чем быстрее падала экономика, тем больше мы получали заказов», — говорил Ньюманн. Green Desk получила площади в Бруклине и Квинсе, её дела шли неплохо, но партнёры хотели создать собственный бренд. Они продали акции и открыли первый WeWork в нью-йоркском Soho в 2010 году.

Центр каббалы и полезные связи

Ньюман — сын врача из Израиля, он долгое время жил в кибуце Нирим рядом с Сектором Газа. В интервью он часто вспоминает, что придумал компанию, вдохновившись общением с известными людьми в американском Центре каббалы. Он видел, какую роль играют связи, как члены сообщества помогают друг другу, и хотел перенести этот опыт в бизнес.

Теперь Ньюман называет WeWork физической социальной сетью и рассказывает о новых знакомствах, которые он заводит благодаря компании. Ньюман считает, что WeWork способна не только создавать удобные офисы, она может сделать больше. Члены сообщества могут делиться советами и задавать вопросы через приложение, а также бронировать переговорки, заказывать ланч для сотрудников и совершать другие операции, связанные с работой в офисе. Через приложение можно забронировать место в любой из 29 локаций WeWork в 9 городах.

В рассуждениях Ньюмана о стратегии развития чувствуется влияние каббалы. Он говорит: «Когда у вашей работы есть реальное назначение и вам действительно это нравится, успех будет следовать за вами — и деньги и счастье будут частью этого».

Аренда и деньги

Стать членом WeWork-сообщества можно, выбрав один из трёх тарифных планов: $45, $95 и $350 в месяц. Цена зависит от времени аренды стола или отдельной маленькой комнаты и включает в себя помощь бэк-офиса в проведении финансовых операций по начислению зарплат, оформлении медстраховки и других делах. Основатели называют себя провайдерами в мир «Поколения мы», где всё основано на нуждах человека.

Первый офис WeWork занял 915 квадратных метров в районе Sohо, это семь этажей, каждый продуман и оформлен в современном дизайне. Среди членов WeWork — стартапы Consumr, Turf, Fitocracy, Reddit и New York Tech Meetup. Начинающие и уже состоявшиеся компании сидят все вместе и заряжаются энергией друг друга. В 2011 PepsiCo разместила несколько сотрудников в Soho WeWork. Члены сообщества говорят, что экономят сотни долларов в месяц на услугах охраны, ресепшена, принтере, интернете. Сегодня WeWork — самый быстрорастущий игрок на рынке аренды помещений в Нью-Йорке. WeWork сдаёт место на площадках известных арендодателей вроде Ниля Бендера, которого называют королём респектабельного района Гринвич-Виллидж. «Мы не конкурируем с коворкингами, — говорит Ньюман. Мы конкурируем с офисами. А это актив в $15 триллионов только в США».

Когда компания запускала коворкинг на юге Лондона, она привлекла внимание стартап-культуры, и, несмотря на то что цена на аренду в их офисе была не самой низкой, он был сдан на 80% ещё до открытия.

В феврале 2014 года JPMorgan вместе с Harvard Corporation, Zuckerman и Benchmark инвестировали $150 млн в WeWork. Инвестор венчурного фонда Benchmark Брюс Данлеви cначала был настроен скептически и специально прилетел в Нью-Йорк, чтобы увидеть, чем отличаются пространства компании от всех остальных. «Это напомнило мне eBay образца 1997 года», — говорит он. Он думал о пирамиде Маслоу и человеческих нуждах. WeWork предоставляла не только рабочее место, но эмоции и хорошую энергетику. Сейчас компания становится для многих полноценным провайдером в мир бизнеса.

В конце 2014-го компания привлекла ещё $355 млн при оценке $5 млрд. Fast Company назвал WeWork «самой инновационной компанией». У агентства Regus, сдающего офисную недвижимость в аренду, 2 500 точек в 110 странах, но капитализация в два раза ниже WeWork, всего $2,3 млрд. Ньюмана это не смущает: он уверен, что WeWork — пионер новой экономики, которая трансформирует рабочее пространство в пространство для жизни. Создаёт сообщества людей, которые делают то, что им нравится.

Инвесторы, которые традиционно вкладывались в недвижимость, были удивлены. На $5 млрд можно построить самый дорогой небоскрёб — Всемирный торговый центр занимает примерно такую же площадь, как все помещения, которые сдаёт WeWork. Некоторые не верят в то, что экономика WeWork выживет при падении цен на недвижимость. Компания сдаёт площади в аренду по высоким ценам.

На случай ценовых колебаний Ньюман и МакКельви придумали план Б — они рассчитывают заработать на дополнительных сервисах, которые компания обеспечивает за счёт партнёров: медстраховка, оплата счетов, юридические услуги и облачное хранение данных. По словам членов сообщества, WeWork помогает экономить $200 в месяц на здравоохранении благодаря партнёрству с TriNet. Amazon Web Services предлагает специальный план хостинга для компаний.

WeWork заявляла о планах увеличить количество членов сообщества с 14 000 до 46 000 и открыть 60 локаций к концу 2015 года, но сейчас у компании всего 42 пространства в 15 городах. Офисы открываются «в городах с высоким IQ», как их называет Ньюман. WeWork есть в Сан-Франциско, Остине, Лондоне, Тель-Авиве, Портленде, Орегоне, Торонто, Амстердаме, планируется начать работу в Берлине. У каждого офиса есть свой менеджер, который следит за обстановкой и проводит мероприятия: турниры по пинг-понгу, организует занятия по йоге и медитации, беседы о новых технологиях, личном саморазвитии, дегустации вин и кинопоказы.

Развитие

На TechCrunch Disrupt в Нью-Йорке Ньюман с гордостью говорил, что его компания «в прошлом месяце выдала 90 000 стаканов пива».

Алкоголь — символический элемент, отличающий WeWork от других пространств. После тяжёлого дня работы в офисе объявляют пивной час. Инвесторы верят в компанию ещё и потому, что она борется с извечным страхом человечества — одиночеством. Ньюман считает, что его офисы могут быть интересны не только тем, кто занят работой, но и путешественникам, которые хотят общаться с местными жителями.

В 2014 году WeWork и агентство недвижимости Vornado заявили о планах по обустройству двенадцатиэтажного здания в районе Crystal City на юге Вашингтона. Компании договорились о создании сообщества WeLive — пространств для жизни, ориентированных на ту же аудиторию, что пользуется офисами WeWork. В пустующем здании появятся 252 небольших квартиры. Власти округа согласны на это, заявив, что их задача — сделать Crystal City более привлекательным и динамичным местом для жизни. Работа над его созданием уже началась.

Для подготовки текста использовались статьи: «The rise of WeWork» — Forbes; «The $5 billion sublet» — Bloomberg Businessweek; «WeWork: Now a $5 billion co-working startup» — WSJ; «Newmann on tap» — The Real Deal

Фотография на обложке: www.wework.com