Что ни в коем случае нельзя делать в съёмном жилье. Запреты и табу для квартиросъёмщиков
Существуют три вида запретов:
- Публичные запреты, за нарушение которых квартирант отвечает перед государством и обществом.
- Частные — запреты, которые постоялец обязан соблюдать как сторона по договору, отвечая уже не перед «всем миром», а только перед своим арендодателем.
- Внутренние — те, которые квартирант устанавливает себе сам, отметил адвокат Олег Матюнин.
Публичные запреты
Публичные запреты висят над жильцом постоянно, независимо от выбора жилья. Они не требуют закрепления в договоре, а должны исполняться всегда и всеми. Собственниками жилья, кстати говоря, тоже.
Невыполнение публичных запретов влечет как минимум административную ответственность и как максимум — уголовную. А в случае причинения убытков собственнику жилья у постояльца возникает гражданская обязанность по их возмещению способом, предусмотренным в договоре или в законе.
Это значит, что, независимо от того, живёте вы в собственной квартире или в съёмной, закон нарушать нельзя, даже если в договоре это специально не указано.
Например, нельзя:
- устраивать наркопритон;
- заниматься в съёмных помещениях проституцией;
- оскорблять и бить соседей;
- хранить оружие без законных на то оснований и т. д.
Дмитрий Безделин, ведущий юрист ЕЮС, выделил основные законодательные запреты, на нарушении которых чаще всего «ловят» недобросовестных арендаторов:
- нарушение санитарно-эпидемиологических требований (выкидывать мусор в неположенном месте и иным образом нарушать права соседей на благоприятную среду обитания);
- курение в запрещённых местах (детских площадках, в лифтах и помещениях общего пользования многоквартирных домов);
- нарушение тишины и покоя граждан в ночное время, а также в установленные региональным законодательством часы тишины.
- нарушение противопожарных норм (разведение огня на балконе; захламление межквартирных коридоров и т. п.)
Кроме того, существуют законы, регулирующие конкретно отношения арендатора и арендодателя. Адвокат Павел Папуниди указал, что к их числу относится, например, запрет проводить косметический или капитальный ремонт без согласования с собственником.
«Даже если на словах собственник не против, чтобы вы заменили обои или двери, — лучше завериться письменным согласием», — уточнил Папуниди.
Также квартирант не может:
- выбрасывать вещи, принадлежащие собственнику, без его согласия;
- не впускать собственника, если тот нанёс визит в согласованные дату и время;
- пересдавать жилое помещение, если в договоре не согласована субаренда;
- проживать в квартире составом, отличным от указанного в договоре, в том числе заводить животных без согласия собственника;
- использовать квартиру для целей, отличающихся от проживания в ней (например, оборудовать маникюрный кабинет, мастерскую или офис).
В зависимости от того, какую конкретно деятельность вёл квартирант, его вдобавок могут привлечь к административной и даже уголовной ответственности.
Частные запреты
При заключении договора каждый конкретный арендодатель устанавливает свой перечень. Один запрещает курить, другой разрешает, третий разрешает курить только в определённое время. Кто-то разрешает вечеринки, перепланировки, ремонт, кто-то нет. В одной квартире можно жить с животными и детьми, в другой нельзя.
Все эти условия обязательно прописываются в договоре найма, а отдельным пунктом оговариваются условия досрочного расторжения.
Универсальных списков не существует. Однако некоторые распространённые нюансы нужно иметь в виду.
Встречаются случаи, когда стороны не могут согласовать, можно ли снимать чехол с дивана. Арендатор желает сделать это, в то время как арендодатель настаивает на обратном. Возникают аргументы со стороны арендатора о внешнем виде дивана и его использовании.
Однако в случае обнаружения вещей, принадлежащих собственнику, в арендованной квартире, арендатор не имеет права распоряжаться ими без согласия собственника.
Вещи собственника, если обратное не указано в договоре, арендатору лучше не трогать ни под каким предлогом. Ни выбросить, ни продать, ни подарить, ни переделать их он не вправе.
Самовольное распоряжение имуществом владельца квартиры без его разрешения может привести к тому, что собственник помещения решит возместить свой ущерб из страхового депозита, отметила Ольга Благовещенская.
Вместе с тем иногда собственник, напротив, настаивает, чтобы наниматели трогали какие-то его вещи в его отсутствие. Это прописывается в правилах пользования жилым помещением, когда речь идёт о дорогом ремонте или антикварной отделке.
На нанимателя могут быть наложены обязанности по содержанию и уходу определённым образом за отделочными материалами жилья (например, паркетом) или мебелью. Например, это может касаться жилых помещений, сдаваемых с антикварной мебелью или мебелью с особыми покрытиями.
Но и арендодатели нередко проявляют самоуправство в некоторых важных вопросах. Например, в том, как часто арендатор будет видеть их в своём временном жилище.
Периодичность посещения собственником своей квартиры тоже регламентирует договор найма. Как правило, стороны договариваются о том, что владелец помещения может приходить в квартиру не чаще одного раза в месяц и только в присутствии нанимателя. Причём дата и время посещения согласовываются сторонами заранее.
Некоторые владельцы квартир пытаются прописать в договоре своё право посещать квартиру «не реже» одного раза в месяц, тем самым оставляя за собой возможность приходить практически в любое время, указала Благовещенская.
Если вас как арендодателя такая ситуация не устраивает, внимательно читайте условия договора и настаивайте на более внятном графике посещения.
Правда, при аварийных ситуациях (например, прорыв трубы) собственник помещения может зайти в квартиру и внепланово, уведомив об этом нанимателя.
Чаще всего разногласия возникают по вопросу содержания домашних животных. Собственники массово отказывают съёмщикам с котами и собаками или запрещают их заводить, убеждённые, что животное немедленно разрушит весь их ремонт и испортит мебель. И хотя далеко не каждое животное будет вести себя так невоспитанно, рисковать проверять это на практике решаются немногие.
Если же содержание питомцев допускается, и арендодателю, и арендатору стоит очень внимательно подойти к вопросу согласования всех нюансов.
Ограничения по проживанию с животными следует прописывать очень подробно, уточняя количество и, например, породу, размеры животного и прочее. При отсутствии уточнения данного пункта договора, может возникнуть спорная ситуация, при которой наниматель может заселить, например, одновременно несколько домашних животных в квартиру, что может нести высокие риски для собственника.
Хорошие новости: договор аренды в любой момент можно пересмотреть и дополнить по согласию сторон, если возникают новые обстоятельства (например, вы решаете завести животное, хотя изначально не планировали).
Но если вы делаете что-то, что нарушает условия договора аренды, заручившись лишь устным согласием собственника, вы попадаете в очень двусмысленное положение. В любой момент арендодатель может использовать этот факт против вас. И вам сложно будет что-либо доказать, если формально нарушение налицо.
Когда мы подобрали на улице бездомного кота, собственник разрешил нам его оставить, но увеличил арендную плату под предлогом того, что эти деньги пойдут на устранение котовьих разрушений. За полгода, таким образом, мы переплатили ему около 50 000 рублей.
Но когда решили съехать, собственник оставил наш страховой депозит и выкатил нам дополнительный счёт за следы когтей на обоях и дверях, «позабыв» о том, что это уже было заложено в аренду.
Нарушение договорных запретов обычно влечет за собой обязанность по уплате штрафа (неустойки), обязанность по возмещению убытков. А у арендодателя возникает право требовать досрочного прекращения аренды, указал Матюнин.
Внутренние запреты
Этот вид запретов находится на стыке юридических и моральных табу.
Их появление и соблюдение зависят от конкретного человека, его характера, привычек. Для кого-то нормально вернуть жилье в беспорядке, грязным, а для кого-то немыслимо. Кто-то умолчит о повреждении имущества собственника квартиры, а кто-то прямо признается. У собственника тоже могут быть какие-то свои табу.
Внутренние запреты часто не регулируются никакими законами, однако могут сыграть большую роль на стадии переговоров об аренде. Согласитесь, и собственнику, и нанимателю было бы приятно знать, что обе стороны этих отношений, которые могут связать людей на очень долгий срок, имеют общие убеждения и представления о порядочности и порядке.