Без чужих в своем доме. Можно ли запретить соседу сдавать комнату в общей квартире
Соседи могут быть настоящей головной болью, особенно если вы делите с ними одну квартиру. Ещё хуже, когда один из собственников решил сдавать свою комнату и вместо одной семьи, к которой можно привыкнуть, вам приходится мириться с нескончаемым потоком новых жильцов. Причём не все из них будут вести себя адекватно и уважать покой соседей. «Секрет» разобрался, можно ли запретить соседям сдавать комнаты и попытаться возместить моральный ущерб.
Можно ли сдавать комнату в общей квартире
Если квартира или её часть находится в собственности, то владелец делать с ней всё что угодно, если это не противоречит закону и не нарушает права других собственников.
Это значит, что человек может продавать свою долю или сдавать её другим людям. Только ему ещё нужно соблюдать интересы соседей и требования законодательства, отметил эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры» Александр Жалнин.
Важно: речь идёт только о долгосрочной аренде. С 1 октября 2019 года в России запретили использовать жилые помещения в качестве гостиниц. Тогда Верховный суд пришёл к выводу, что при сдаче жилья посуточно собственники незаконно используют его для временного размещения гостей (это как раз гостиничные услуги), а не для проживания нанимателей.
Несмотря на это, многие собственники продолжают сдавать комнаты посуточно, отметила адвокат Волгоградской межрайонной коллегии адвокатов Инна Шефер. Бороться с этим можно — например, пожаловавшись в прокуратуру или налоговую инспекцию, которая проверит, делится ли арендодатель своим доходом с казной.
«Если будет доказано нарушение правил пользования жилыми помещениями, в частности, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, недобросовестный собственник будет привлечён к ответственности, а его доходы от арендного бизнеса будут обращены в доход государства», — отметила она.
Нужно ли согласие всех собственников на сдачу комнаты
Нет, если собственники заранее заключили письменное соглашение о порядке пользования квартирой и оно разрешает сдавать комнаты, отметил директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров. В остальных случаях без согласия других собственников сосед может сдать только свою комнату — и ничего больше.
Запретить сдавать в аренду саму комнату нельзя, поскольку это личная собственность человека.
В таком случае наниматель не сможет пользоваться общим имуществом — туалетом, кухней или коридором. Дело в том, что такие помещения в квартире принадлежат владельцам комнат на праве общей долевой собственности.
Жить без возможности попасть на кухню, в туалет или коридор будет невозможно — хотя бы потому, что телепортироваться от входной двери в комнату пока никто не научился. Таким образом, сосед должен получить согласие остальных собственников на сдачу своей комнаты.
«Вместе с этим, если один собственник будет на постоянной основе и без каких-либо причин отказываться давать согласие, другой владелец сможет обратиться в суд с требованием установить порядок пользования общим имуществом», — добавил Александр Жалнин.
Можно ли выселить неугодных жильцов из чужой комнаты
Если собственники не разрешили квартиросъёмщикам пользоваться общим имуществом, но он всё равно сдал свою комнату, можно добиться справедливости через суд, отметила Инна Шефер. Недовольный собственник может подать иск о нарушении своих прав и потребовать выселить неугодного арендатора. При этом не важно, как новые соседи себя вели.
Требовать выселения третьих лиц, проживающих в квартире без согласия всех собственников, можно даже в случае отсутствия аморального поведения с их стороны. Для этого нужно обратиться в суд и заявить соответствующие требования, указав, что несоблюдение порядка заселения нанимателей в коммунальную квартиру привело к нарушению законных прав и интересов.
Однако эта процедура займёт время. Сперва нужно будет установить личность квартиросъёмщика: если он не согласен передать персональные данные мирным путём, придётся вызывать участкового, чтобы он установил его личность и основания для вселения.
Затем нужно составить претензию с требованием о выселении арендатора, отметила Инна Шефер. Её нужно передать ему лично в руки под роспись или направить заказным письмом с уведомлением по месту жительства. Если в течение месяца арендатор не ответит или откажется покинуть помещение, можно будет обратиться в районный суд с иском.
В такой ситуации неважно, есть ли у недовольного новыми соседями собственника другое жильё и может ли он гипотетически жить в другом месте, поскольку законные интересы человека нельзя нарушать в любом случае. Так что суд может этим поинтересоваться, но не станет придавать этому факту какое-либо значение.
Можно ли получить с соседа компенсацию из-за жильца
Можно, если собственник сможет доказать, что, сдав комнату без его согласия, сосед причинил ему физические или нравственные страдания.
«Например, если заселённые жильцы вели аморальный образ жизни, из-за чего у собственника появилась тревога, беспокойство и ухудшилось состояние здоровья, он вполне может требовать компенсации морального вреда», — отметил Александр Жалнин.
Однако на практике доказать это трудно. Вот реальное дело, в котором разбирался Верховный суд. Москвичи владели одной комнатой в коммуналке, ещё две принадлежали другой семье. Однако последние в них не жили, а сдавали. Устав от постоянных новых соседей, собственники первой комнаты решили запретить пускать жильцов и потребовали 300 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.
Суд в итоге запретил соседям сдавать комнаты посторонним, а арендаторам — пользоваться общей площадью без согласия других собственников. А вот заставлять соседей выплачивать истцам 300 000 рублей не стал, потому что те не смогли доказать, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.
Так что сам факт сдачи комнаты без согласия других собственников не может рассматриваться как что-то, что причиняет человеку физические и нравственные страдания, отметил Юрий Александров. Он также напомнил, что моральный вред подлежит компенсации только в установленных законом случаях.
Например, Закон о защите прав потребителей предусматривает компенсацию за нарушение прав при продаже некачественного товара. А про компенсацию при сдаче квартиры без согласия других собственников в законах ничего не говорится, поэтому без отдельных доказательств стрясти деньги с обнаглевших соседей не выйдет.
Коллаж: Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Wilhelm Gunkel, Unsplash/Jon Tyson, Unsplash/ Pawel Czerwinski,