Как выгнать арендатора из квартиры или дома и не нарваться на проблемы с законом. Рассказывает юрист
Жизнь квартировладельца подчас опасна и трудна. То «черные риелторы» попытаются отобрать кровно нажитые метры, то налоговая прицепится, то наследники. А поселишь в своей квартире кого-то — вероятность проблем повышается в разы. Неважно, арендаторы это, тётушка из Сыктывкара или друзья, которым временно негде жить, — в один прекрасный момент может настать необходимость выселить их, а они начнут сопротивляться. Как вернуть себе законную жилплощадь и грамотно выставить за дверь надоедливых жильцов, «Секрету» рассказал юрист Антон Палюлин.
© Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com/stockking, freepik.com/boyarkinamarina, freepik.com/author/rawpixel-com
Как выселить арендатора
Чаще всего вопрос «как заставить жильцов съехать» возникает, если вы сдаёте квартиру или комнату в ней чужим людям за деньги. Тут на вашей стороне будет соблюдение закона: заключали ли вы с ними договор аренды и платите ли вы с этой аренды налоги, или же решили схитрить и утаить от государства свои способы обогащения. И вот почему.
Причины для выселения арендаторов
Арендаторы могут попасться очень разные — одни вовремя платят аренду и коммуналку, не разносят ваш ремонт и общаются исключительно вежливо. Другие кажутся зайками при первой встрече, а по факту оказываются дебоширами и злостными нарушителями и порядка, и договорённостей.
Вот лишь несколько веских оснований, которые должны заставить собственника задуматься… нет, решительно разорвать всякие отношения со своими жильцами:
- арендаторы пересдают вашу жилплощадь кому-то другому без вашего ведома, организуют там хостел, используют её не по назначению (статья 17 Жилищного кодекса РФ);
- арендаторы пьют запоями, водят к себе таких же алкоголиков (или наркоманов) и в неадекватном состоянии громят вашу квартиру, шумят, привлекают негативное внимание соседей, короче, организуют притон;
- арендаторы дебоширят, ломают мебель, дерутся между собой, с вами, с соседями, включают громкую музыку в ночное время и другим образом нарушают общественный порядок и спокойствие;
- арендаторы вынесли из квартиры и продали ценные вещи, которые должны были оставаться там (картину, телевизор и т. п.);
- арендаторы привели жилище в негодное состояние с точки зрения санитарии;
- арендаторы перестали платить арендную плату;
- арендаторы ещё каким-то образом нарушили одно из условий, оговорённых в договоре об аренде.
И как раз последние два пункта — одни из самых распространённых причин, по которым вы можете захотеть выселить этих людей из своего дома.
Но для того чтобы обратиться к ним, необходимо, чтобы ваш договор был заключён «в белую», а все права и обязанности сторон были там заранее и недвусмысленно прописаны.
Согласно статье 619 ГК РФ, жильца могут досрочно выселить при просрочке платежей за два периода, если срок договора аренды составляет до одного года. Если больше, то просрочка платежей может составлять шесть месяцев.
Наконец, арендаторы могут ничего не нарушать, но квартира может понадобиться для личных нужд собственника. Это не редкость, и у собственника есть на то все права, но в этом случае особенно важно действовать по закону, выполнить свои обязательства и решить вопрос полюбовно:
- предупредить о необходимости освободить жильё не менее чем за месяц;
- вернуть задаток, если жильцы оставляют дом в приемлемом состоянии.
Если у вас был договор, его срок не истёк, а условия были нарушены, либо у вас появились любые другие веские причины попросить жильцов съехать, собственник договаривается с жильцами о дате выселения и принимает квартиру. Это лучший вариант.
Если даже при предельно корректном поведении собственника и соблюдении всех условий арендаторы съезжать отказываются, придётся действовать другими путями.
Выселить арендаторов по закону: юридические нюансы
Первое и главное, что нужно запомнить:
Законно выселить арендаторов можно только двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Выгнать жильцов по своему одностороннему желанию, даже если они не платят вовремя и дебоширят, нельзя.
Тем не менее одним из самых популярных советов в этой ситуации будет «просто сменить замки и выставить вещи наружу, вы же собственник».
Не будем спорить, иногда это действительно «прокатывает». Но надо понимать: это не правило, а скорее исключение, помноженное на нежелание арендаторов идти в суд. Далеко не всегда на это можно рассчитывать.
Попытка решить проблему «просто» может обернуться дополнительными проблемами: скандалами, рукоприкладством, угрозами и необходимостью объясняться с полицией. Потому что в этой ситуации вне закона оказываются именно действия собственника.
Если вы сдаёте свои квадратные метры по договору, проживающий там человек имеет право рассматривать их как свою территорию.
Вторгаться на неё без спроса, если это не оговорённые в договоре визиты-проверки раз в некоторое время с согласия и присутствия жильца, нельзя. И уж тем более вы не вправе выкидывать и портить чужое имущество, даже если оно располагается в вашей квартире.
Даже смена замков в вашей квартире в отсутствие арендатора, пока не истёк срок договора об аренде, рассматривается законом как нарушение договора и прав арендатора.
Использование даже минимальной грубости или силового давления может стать поводом для арендатора заявить на ваше самоуправство в суд. И тогда несдержанность обиженного собственника может обернуться для него уголовным делом, например, за угрозы жизни или побои.
Квартиранты нередко обвиняют хозяина жилья в краже их ценных вещей или крупной суммы денег, которая якобы пропала в процессе чужих манипуляций с их вещами.
Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Что делать?
Для начала подготовьте письменное требование о досрочном расторжении договора, в котором сошлитесь на имеющиеся нарушения со стороны арендатора. Вручите его своему квартиранту, лучше под роспись и при свидетелях, после чего дайте ему ограниченное время на реакцию.
Если её не последовало, начните собирать доказательства имеющихся нарушений.
В случае если ваш арендатор систематически нарушает общественный порядок, заведите привычку при каждом противоправном действии с его стороны обращаться в полицию.
Вызовите участкового, потребуйте у него составить протокол о нарушении, возьмите себе копию этого протокола — все эти документы пригодятся в суде, если до него дойдёт. Трёх-четырёх таких эпизодов хватит, чтобы доказать, что нарушения носят систематический характер.
Привлеките свидетелей, лучше всего других жильцов дома, которые наблюдают фокусы ваших жильцов в ваше отсутствие. Заручитесь их поддержкой и договоритесь о даче показаний при необходимости. Это пригодится в том числе, если ваша квартира была использована не по назначению или стала представлять опасность для всего подъезда из-за антисанитарии.
Если в квартире за время проживания жильцов появились разрушения, зафиксируйте это на фото/видео. Конечно, будет лучше, если у вас будет и фото/видео квартиры до приёмки арендаторами.
Если имела место просрочка платежей за ЖКХ, соберите копии просроченных счетов. Если квартиранты не платили аренду, сделайте выписку со своего счёта, показывающую отсутствие поступлений от них. Если деньги они передавали вам под роспись — отсутствие расписок от вас будет косвенным доказательством.
Прежде чем обращаться в суд, стоит прийти к квартирантам с письменным требованием освободить помещение и уведомлением о дате смены замков. Часто это оказывается достаточно отрезвляющим, чтобы арендатор выполнил ваши условия: устранил нарушения, выплатил задолженность и/или съехал.
А вот если нет — и это самый неприятный момент — вам нужно будет заручиться терпением и некоторой суммой денег и обратиться в суд с требованием выселить ваших жильцов.
Порядок действий такой:
- отправляете письменную претензию;
- подаёте заявление в суд;
- с договором и прочими подтверждающими документами приходите на разбирательство;
- получаете решение суда и передаёте его приставам, чтобы они освободили вашу квартиру по закону.
Разбирательства по таким делам могут тянуться до полугода или даже больше. И в процессе вы потратите 30 000–50 000 рублей на услуги адвоката и всевозможные пошлины. Не забудьте потом взыскать эти деньги с проигравшей стороны.
Суд также обязывает нанимателя квартиры оплатить долг за аренду, ЖКУ и проценты за пользование деньгами за время просрочки.
А если речь не об арендаторе?
Жизнь намного сложнее, чем договор об аренде, да и договоры такие заключаешь далеко не во всех ситуациях.
Нередки случаи, когда человек оказывается на вашей территории без всяких договоров и денежных обязательств, что называется, по вашей доброте душевной.
Неважно, как это начинается: приехавшие погостить родственники, знакомые, которым негде остановиться в вашем городе, друзья, которые попали в трудную жизненную ситуацию и которых вы пустили в комнату «за так» или, например, при условии скидывания за коммуналку и помощь по хозяйству.
Важно, что в какой-то момент что-то идёт не так: близкие люди, которых вы временно приютили, внезапно отказываются съезжать и искать себе другое жильё, когда их компания становится для вас утомительной. А причины для последнего могут быть всё те же: пьянство, драки, хамство, нарушение договорённостей или, например, стремление отжать у вас вашу квартиру, пользуясь какими-то «правами родственников».
Одна женщина-инвалид одиноко жила в своей двушке в одном из российских городов. Так как из-за её состояния ей стало трудно обслуживать себя в быту, она придумала, как казалось тогда, удачный выход: сдать одну из комнат какой-нибудь студентке или приятной паре за небольшую сумму при условии помощи по хозяйству.
Но в план неожиданно вмешалась её подруга, которую необходимо было срочно «спасать» (позже стало понятно, почему и от чего): ту выселяли из съёмной квартиры, денег нет, идти некуда, так пить хочется, что переночевать негде. И вот, кстати, ещё её муж, у них обоих очень сложная жизненная ситуация.
В итоге добрая женщина решила пустить друзей в свой дом без всякого договора аренды и арендной платы — на месяцок, пока они не найдут себе другое жильё. И поначалу всё шло хорошо: скинулись на коммуналку, подруга помогала убираться, её муж взял на себя прогулки с собакой.
А затем понеслось.
Пара оказалась запойными алкоголиками. И эпизоды у них случались достаточно часто и длительно. Когда они начали погружаться в «синюю яму», помощь по хозяйству как-то незаметно прекратилась, квартира, напротив, начала зарастать грязью и бутылками, а собаку спьяну упустили на прогулке, так что её два дня разыскивали все волонтёры района.
С таким соседством хозяйка была решительно не согласна и потребовала от друзей съехать пить куда-нибудь в другое место. Но достучаться до чего-то разумного в таком состоянии оказалось непосильной задачей.
Когда наступил момент просветления, подруга слёзно извинялась, пообещала срочно выгнать мужа работать и «как только появятся деньги» съехать, а до тех пор вовсе завязать с выпивкой.
Им поверили. Они остались. Как только появились деньги, они были обменяны на водку — и ситуация повторилась вплоть до мелочей. Из соседней комнаты дни напролёт разносились пьяные крики, случались дебоши и даже домогательства.
После третьего витка их запоя хозяйка не выдержала и попросила помощи у друзей. Те посоветовали для начала вызвать участкового. Участковый приехал и забрал пьяных жильцов в участок. Обещал продержать там сутки, но вскоре самозваные квартиранты снова были на месте. Участковый развёл руками: выселением граждан полиция не занимается.
Встал вопрос: что делать? Беглое изучение вопроса показало, что выселять жильцов силой и просто выкинуть их вещи на лестничную площадку будет незаконным — уже хозяйку или решивших помочь ей друзей могли привлечь за насилие, самоуправство и незаконное распоряжение чужим имуществом.
Пришлось привлекать юриста и идти по очень тонкому льду.
По сути, без договора о съёме жилья квартиросъёмщик находится в вашей квартире на таких же птичьих правах, как и любой другой человек, безосновательно решивший поселиться там. Так что и в этом случае понимание, как действовать, пригодится.
Тут надо понимать важный момент: выселить такого жильца будет проще, а вот стребовать с него деньги, задолженные за аренду, практически невозможно.
Советы юриста
Если ваша ситуация не вписывается в рамки «арендодатель — квартирант», гостям, отказывающимся освобождать вашу квартиру, можно пригрозить уголовной статьёй 139 УК РФ «Нарушение неприкосновенности жилища», объяснил юрист Антон Палюлин.
Незаконное проникновение в жилище против воли проживающего в нём лица грозит участникам штрафом в размере до 40 000 рублей или трёх месячных доходов, либо несколькими месяцами исправительных работ, либо арестом на срок до трёх месяцев.
Если при этом имели место угрозы со стороны ваших жильцов или применение насилия против вас, то ответственность возрастает: штраф до 200 000 рублей или зарплата за период до полутора лет, исправительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на тот же срок. Но такие эпизоды обязательно нужно фиксировать, и лучше привлекать свидетелей.
Все разборки с жильцами лучше вести не напрямую, а с привлечением полиции. Если ваш гость буянит, угрожает вам, создаёт опасность для себя и окружающих, это прямой повод обратиться к участковому.
Но надо понимать, что участковым частенько неохота влезать в подобные разборки, особенно если выезжать на место приходится неоднократно. Они могут отказаться приезжать, сказав, что выселять кого бы то ни было не в их компетенции и чтобы вы разбирались с ситуацией сами.
Это может звучать убедительно, но не дайте себя запутать: если поводом для вызова становится именно антиобщественное поведение жильцов, вы обращаетесь в полицию с просьбой о помощи и защите ваших прав, а не о выселении.
Лучше всего прямо так и сказать, что в квартире посторонние. Предложите всем вместе поехать в участок, дать объяснения. Заприте за собой дверь и в участке настаивайте, чтобы вам отдали ключ от вашей квартиры, если он у «захватчиков». Напишите там заявление о незаконном проникновении.
Если полиция отказалась исполнять свой долг, тут уже необходимо позвонить в круглосуточную службу доверия МВД. Записывайте даты и время звонков, фамилии и звания сотрудников, с которыми общаетесь. Это помогает.
Если сохраняется вероятность, что ваши жильцы где-то имеют копию ключей и могут снова заявиться к вам (а такая вероятность есть всегда), лучше всего незамедлительно поменять замки. Сделать это может слесарь или даже вы сами, главное — чтобы замки были того же типа и не пришлось под них выпиливать новую ячейку в двери.
Уже после этого можно что-то решать с вещами, оставшимися в вашей квартире. Лучше всего, если вы пригласите нескольких ваших друзей присутствовать в качестве понятых или наймёте охрану, которая препятствует новому самозахвату территории, когда ваши «гости» вернутся. Все вещи нужно передать им лично в руки.
Если вы сами занимаетесь сбором и упаковкой вещей своих жильцов, вам нужно будет снять весь процесс на видео, чтобы было видно, что вы ничего не берёте себе. Попросите кого-нибудь помочь вам с этим. Так вы обезопасите себя от необоснованных обвинений.
Но надо понимать, что без договора аренды у собственника нет ответственности за хранение чужих вещей. Так что обещание «вышвырнуть вещи на улицу» в этом случае звучит немного более убедительно.
Если захватчики не желают забирать свои вещи, рассчитывая таким образом вынудить вас пустить их обратно, пусть идут в полицию и объясняют, что их вещи делают в чужой квартире. Там их отправят в суд — со всеми сопутствующими расходами — а суд чаще всего встаёт в таких ситуациях на сторону собственника.
Для законности процедуры выселения опять же можно привлечь участкового. Покажите ему документы, подтверждающие ваше право собственности на жильё (паспорт, свидетельство о праве собственности и/или выписку из ЕГРН), и попросите обеспечить порядок и подтвердить отсутствие самоуправства с вашей стороны.
Но в любом случае будет лучше, если о дате смены замков вы предупредите и самих «захватчиков» в письменном виде вместе с требованием о выселении — под роспись. Если арендатор отказывается ставить свою подпись или открывать вам дверь, привлеките свидетелей и составьте при них акт об отказе принять к сведению письменную претензию.
Послушав эти советы, хозяйка квартиры повторно вызвала участкового, заявив о посторонних в квартире. Тот посмотрел на лежащие в бессознательном состоянии тела и снова увёз их в участок для установления личности.
В участке те пробыли несколько часов. За это время женщина вызвала друзей, один из которых поменял ей замки, а второй помог собрать вещи самоназначенных «квартирантов».
Когда те приехали, сумки с их вещами вынесли им в подъезд, зафиксировав всё на камеру, и попросили больше не беспокоить. Но товарищи, будучи всё ещё в неадекватном состоянии, посмотрели на свои баулы и просто свалили, оставив их на лестничной площадке.
После чего жильцы пропали со связи — как оказалось, их всё-таки задержала полиция за пьянство в общественных местах и оформила на несколько суток в спецприёмник.
За это время куча баулов, захламляющих лестничную клетку, стали раздражать соседей, и они начали ругаться на собственницу квартиры. Не выдержав давления, она занесла их обратно, чтобы оттуда не начали растаскивать ценные вещи, и села ждать.
С её стороны это было не самое мудрое решение, как объяснил юрист, потому что, строго говоря, ответственности за эти сумки она уже не несла. Соседи могли вызвать того же участкового или управляющую компанию и попросить их решить вопрос чужих вещей в подъезде.
Но — мы помним, что изначально вся ситуация возникла из-за негласных дружеских договорённостей, поэтому у нашей героини была надежда всё-таки попробовать разрешить ситуацию по-человечески.
Через неделю протрезвевшие и очень грустные жильцы, смекнувшие, что больше не смогут даром проживать в чужой квартире и пропивать все деньги, пришли и всё-таки забрали свои вещи. Под строгим взором друзей хозяйки.
Как обезопасить себя от таких ситуаций
Всегда заключайте договор
В договоре лучше сразу прописать все условия для его досрочного расторжения, в том числе возможные сроки просрочки арендной платы.
Платите налоги с аренды
В этом случае вы сможете смело обращаться за защитой своих прав в полицию и не бояться, что ситуация ударит по вам и у вас найдут нарушения.
Будьте предельно вежливы и корректны
Если есть шанс избежать конфликта, привлечения полиции и судебных разбирательств — сделайте это. Мировое соглашение — всё ещё лучший исход таких ситуаций для всех сторон.
Но не слишком добры
Если арендатор систематически нарушает договорённости и правила поведения, не давайте ему думать, что с вами можно так обращаться. Популярно объясните ему, на какие проблемы и штрафы он может нарваться, если продолжит вести себя так, заверьте в готовности действовать по закону и поставьте чёткие рамки и сроки для решения ваших разногласий или выселения.