Что такое долевая собственность. Объясняем простыми словами

Проще говоря, представьте: в квартире живут несколько человек, и у каждого своя доля. Каждый из них может продать свою долю, сдать в аренду, передать в наследство или заложить — и для этого не нужно продавать всю квартиру.

Такое часто бывает, когда людям нужно разделить имущество:

• после развода;
• жильё досталось нескольким хозяевам в наследство;
• человек получил право на долю в собственности по решению суда.

В чем отличие от совместной собственности

Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.

Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.

При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.

Какие бывают доли

[Выделяют] (https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/kak-videlit-dolyu-v-kvartire#h_64701119311667871324612) два вида долей в квартире:

• Идеальная доля. Например, если у квартиры 3 собственника, то обычно доли выделяются в равных частях — ⅓ на каждого. Какие именно квадратные метры приходятся на конкретного человека, неизвестно. Все трое участвуют в управлении всей квартирой и могут свободно перемещаться по всей площади без согласия других собственников.

• Реальная доля. Это доля в натуральном выражении: например, одна комната в квартире. Собственник реальной доли имеет право не пускать в неё других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц. Реальную долю выделить намного сложнее, ведь предполагается, что комната будет полностью автономна от другой части квартиры. Пленум Верховного суда постановил, что для выделения такой доли необходимо, чтобы комната была изолирована и оборудована подсобными помещениями (кухня, санузел) и отдельным входом.

Как выделяют доли
Чтобы [выделить] (https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/kak-videlit-dolyu-v-kvartire) долю в совместной собственности, необходимо:

1. Договориться с другими собственниками о размере доли.
2. Составить письменное соглашение.
3. Собрать подписи со всех владельцев и заверить документ у нотариуса.
4. Оформить право собственности в Росреестре.
5. Получить документ о праве на долю, подтверждённом в ЕГРН.

В соглашении необходимо отразить:

• место составления;
• указать адрес объекта недвижимости, общую площадь, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках (ФИО, дату рождения, адрес прописки и паспортные данные);
• указать реквизиты документа, который подтверждает право владения квартирой;
• сведения об обременениях, если они имеются;
• количество экземпляров (для каждого из собственников);
• подписи всех собственников с расшифровкой.

Это пример простого случая, когда все собственники договорились о размере долей. Бывают ситуации, когда хозяева договориться не могут, тогда нужно обратиться в суд. Порядок действий в такой ситуации следующий:

1. Для начала в рамках досудебного процесса всем владельцам направляются письма с предложением решить жилищный вопрос мирно и вне судебного порядка. На рассмотрение предложения у собственников есть 30 дней.
2. Если остальные собственники ответили отказом или проигнорировали предложение, то далее следует составить иск.
3. Оплатить госпошлину.
4. Направить иск в суд.
5. Когда начнутся слушания по делу — посещать каждое заседание и по требованию судьи предоставлять необходимые документы.
6. Когда судья вынесет судебное решение, зафиксировать право собственности в Росреестре или обжаловать вердикт.

Как продать долю в квартире или другом объекте

Продажа долевой собственности предусматривает особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь необходимо предложить свою долю другим собственникам квартиры. Для этого необходимо письменно сообщить им о продаже, указать цену и полные условия сделки. Извещение необходимо отправить по месту жительства.

Если остальные владельцы не хотят выкупать долю продавца, то только тогда её можно продать постороннему человеку. Важно: в таком случае нельзя брать меньше денег, чем в извещении для других собственников.

Если продать долю, не известив владельцев других долей, то они в течение трёх месяцев могут оспорить сделку и через суд заставить продавца продать долю именно им.

Кстати, если долю захотят купить все остальные собственники, то продавец вправе продать долю в квартире любому из них.

Как оформить сделку с долями

Представим, что все другие собственники отказались от предложения, и долю хотят купить посторонние люди. Для такой сделки необходимо оформить договор купли-продажи. В нём нужно отразить характеристики объекта — где находится жилплощадь, размер доли, кадастровый номер. Необходимо также указать стоимость, за которую продаётся доля, условия оплаты и есть ли обременения.

Договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса. Документы, которые потребуются нотариусу:

• договор;
• паспорт;
• отказ всех собственников от покупки доли;
• извещения о продаже доли (если нет отказов);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Сложности и нюансы владения долей

Общая долевая собственность не приносит проблем, если все собственники жилья сохраняют между собой позитивные взаимоотношения. Но так бывает не всегда. Бывшие супруги, люди получившие квартиру в наследство или же просто посторонние не всегда могут мирно жить, поэтому возникают конфликты. Например, брат и сестра получили в наследство квартиру, у каждого из них своя доля. Сестра хочет продать квартиру целиком, а брат против этого. Выкупить долю сестры он тоже не может — нет денег. В этом случае сестра может продать долю, но отношения среди родственников будут полностью испорчены. А брату придётся делить жильё с посторонним человеком.

Ещё одной сложностью считается тот факт, что законодательство РФ не ограничивает размер долей собственности, а это открывает путь к бесконечному дроблению помещений. Бывает, что владельцы с мизерными долями, например, 1/40, требуют вселиться в жильё, когда другие собственники квартиры с большими долями против. В таком случае суд может назначить выплачивать другим собственникам компенсацию, то есть фактически принудить их согласиться на выкуп незначительной доли.

Спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идёт об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Ещё одна сложность заключается в покупке квартиры под материнский капитал. В таком случае родители обязаны выделить в этом жилье доли детям. Если спустя время родители решили продать эту квартиру, то сделать это будет крайне сложно. Например, необходимо получить разрешение органов опеки: без него продать такое жильё невозможно, потому что сделку не зарегистрируют.

Пример употребления на «Секрете»

«”Размещение на фасаде дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме противоречит закону и нарушает права общей долевой собственности”, — резюмировал суд и отправил дело на новое рассмотрение в кассацию».

(Из материала о том, что россиянам официально запретили ставить кондиционеры без согласия соседей.)

Статью проверила:

Светлана Токарева, советник по правовым вопросам компании «Интерцессия»