В поисках своего угла. Как снять комнату в коммуналке и не лохануться
Сегодня снять квартиру, особенно в Москве или Санкт-Петербурге, удовольствие не из дешёвых. Особенно для переезжающих по учёбе студентов, молодых семей и решивших начать самостоятельную жизнь вчерашних подростков. Да и за пределами столиц в крупных городах ситуация ненамного лучше. Недвижимость стремительно дорожает, а доходы за ней не успевают. Выходом может стать съём комнаты в коммуналке. Но здесь подводных камней ещё больше, чем в аренде квартиры. «Секрет фирмы» вместе с юристами, экспертами по недвижимости и арендаторами разбирался, как снять комнату и где вас могут нагреть.
Изучайте цены
Как и при аренде квартиры, начинайте выбор комнаты в коммуналке с изучения среднего уровня цен в конкретном районе. Сделать это можно на любом агрегаторе: «Авито Недвижимость», ЦИАН, «Яндекс Недвижимость» и других. Конечно, даже в рамках одного района коммуналка коммуналке рознь.
Уровень цен зависит от местоположения, транспортной доступности, социальной инфраструктуры вроде школ и детских садов, состояния дома, ремонта в самой квартире, количества комнат и соседей.
Например, по словам риелтора Виталия Русакова, чем новее дом и квартира, чем она менее заселена, тем выше будет цена аренды. То есть цена комнаты в «двушке» будет на 30% выше, чем в «трёшке». Но примерную общую картину составить можно.
Чтобы понять, адекватную ли цену предлагает арендодатель, пролистайте несколько похожих объявлений. Безусловно, более высокую цену большинство откинут сразу, но к вариантам с заниженной ценой тоже следует подходить аккуратно. Возможно, собственник таким образом компенсирует какие-то недостатки жилья.
Неприятным сюрпризом, объясняющим низкую цену, могут стать не только физические недостатки жилья вроде полчищ насекомых или плохих коммуникаций, но и люди. Как поясняет риелтор Виталий Русаков, самый дешёвый вариант — это квартиры и комнаты в домах, где живут в основном мигранты и люди, ведущие асоциальный образ жизни.
Познакомьтесь с хозяином
Прежде чем заключать договор аренды, стоит убедиться в том, что стоящий перед вами человек действительно владелец жилья. Откиньте излишнюю скромность и смело просите предъявить документ на право собственности и паспорт.
По паспорту сейчас можно «пробить», не находится ли гражданин в розыске — через сайт МВД, нет ли на нём долгов — через службу судебных приставов, и вообще, действителен ли выданный ему документ. А ещё можно узнать, что он из себя представляет как арендодатель.
Вбейте ФИО арендодателя и адрес квартиры в поисковой строке на сайте суда по месту нахождения квартиры. Это поможет убедиться, что хозяин не судится с соседями из-за каких-либо проблем: частых затоплений, организации незаконного хостела и прочего.
Чтобы понять, хозяин ли перед вами, кроме свидетельства права собственности, о котором речь пойдёт ниже, можно попросить квитанции об оплате коммунальных услуг, кабельного ТВ, интернета — там тоже указывают фамилию и имя владельца жилья.
Узнайте больше о соседях
С жильцами других комнат коммуналки придётся сосуществовать так же тесно, как со своей семьёй, поэтому узнайте о них как можно больше. Кто эти люди, сколько их на самом деле — вместо условных 3 человек на 2 оставшиеся комнаты может оказаться целый цыганский табор, ещё и постоянно разрастающийся. Обязательно узнайте, насколько долгосрочные у соседей контракты.
Для полноты картины опрошенные «Секретом» юристы советуют пообщаться с местными жителями, особенно с бабушками у подъезда — они знают всё.
Бабушки — кладезь информации. Они вам расскажут, кто собственник комнаты, давно ли здесь живёт, как ему досталась комната, спокойные ли соседи или конфликтные, злоупотребляют ли алкоголем либо чем-нибудь иным, часто ли приезжает полиция и так далее.
В идеале — узнать о соседях не только с чужих слов, но и познакомиться с ними лично и узнать о правилах сосуществования в коммуналке. Возможно, с ними просто не получится жить мирно и спокойно.
Например, соседи могут требовать мыть посуду исключительно в своей комнате в тазике — никакого замачивания в раковине в общей кухне. Или запрещать включать воду в ванной после 19:00, потому что у них спит ребёнок.
Можно невзначай завести разговор с соседями, узнать, кто живёт и какие может доставить проблемы. Попробуйте познакомиться со всеми соседями по квартире. Узнайте, кто работает допоздна и возвращается ближе к полуночи. Как устроена общественная жизнь в квартире — есть ли график уборки: если его нет — плохо. Значит, общественная жизнь не организована, уборки мест общего пользования можно не ждать.
Если не удаётся лично познакомиться со всеми соседями (кто-то на работе, кто-то по делам ушёл), осмотрите квартиру. Как поясняют опрошенные «Секретом» эксперты, качество соседей в коммуналке и их количество выявляется визуальным осмотром.
- О количестве людей скажут одежда и обувь, которые, как правило, находятся в общем коридоре.
- О качестве соседей будет говорить чистота и ухоженность мест общего пользования — санузел, кухня, коридор.
У меня был в соседях дед лет 80 — нечистоплотный и вдобавок Плюшкин: всё вечно к себе тащил, никогда не делал уборку. В итоге от него ко мне бегали тараканы, и это очень гадко. А ещё была соседка — собственница комнаты. Мы с ней ругались из-за уборки — она всё была недовольна, как я убираюсь, а я была недовольна тем, что у неё дети бегают по ночам по коридору и не дают спать. В идеале всё же снимать коммуналку, где не живут собственники: они часто встают в позицию «я хозяин, поэтому я прав».
Ещё один нюанс, касающийся соседей: узнайте, кто из них временный квартирант, а кто — собственник. Как поясняют опрошенные «Секретом» юристы, новое внесло изменения в порядок сдачи комнат в коммуналках. Без согласия соседей-собственников теперь жильё не снять.
Для заключения договора аренды надо получить письменное согласие всех соседей, проживающих в коммунальной квартире. Без такого согласия любой из соседей сможет легко признать договор аренды комнаты недействительным и выселить арендатора. Если собственник не один, узнайте, оповещены ли остальные о том, что вы собираетесь снимать комнату.
Проверяйте комнату и дом
Активно осматривать стоит любую комнату — хоть дорогую, хоть дешёвую: неприятные сюрпризы возможны везде.
Во-первых, выясните, нет ли лишней живности в виде клопов, тараканов и муравьёв. Это частая проблема старых домов, как делятся снимавшие коммуналку люди. Расспросите соседей, других жильцов дома, осмотрите квартиру и комнату лично. Обращайте внимание на труднодоступные места — углы, щели. Изучайте места общего пользования: ванную, кухню.
Лучше все проверки проводить вечером: когда в квартире светло, насекомые прячутся.
Если тараканы есть в соседних квартирах, они появятся и у вас. Можно не отказываться от комнаты, а попросить хорошую скидку, обусловив её необходимостью химобработки. Травить придётся по всей квартире.
Во-вторых, узнайте состояние дома: насколько он старый, не находится ли в аварийном состоянии. Последнее опасно тем, что возможны частые отключения электричества, протечки и так далее. Долго жить в таких условиях очень тяжело. Проверка состояния дома доступна через портал «Реформа ЖКХ».
В-третьих, проверьте звукоизоляцию стен. Как поясняют опрошенные «Секретом» эксперты, часто бывает так, что перегородки между комнатами не капитальные — большую комнату разделили тонкой перегородкой, или до революции в помещении была «анфиладная система».
В-четвёртых, проверьте коммуникации. Откройте краны и посмотрите на напор воды, нет ли неприятного сюрприза, когда при условном включении на кухне в ванной вода пропадает или кардинально меняет температуру. Убедитесь, что нигде нет протечек.
Помимо этого, осмотр всей коммуналки, а не только комнаты, покажет, как здесь живут люди, насколько они чистоплотны, как они взаимодействуют между собой.
Первым делом обратите внимание на состояние мест общего пользования: где чисто и аккуратно, то там и соседи живут в согласии с графиком. Ну или хотя бы кто-то из них старается поддерживать чистоту. Лучше всего если, например, на кухне у каждого отдельный стол-буфет для готовки и хранения, также выделены полки в кладовках, есть свои ящички в ванной.
Проверяйте документы до заключения сделки
Первое, что надо запросить у хозяина жилья, — подтверждения права собственности на квартиру. Это должна быть свежая выписка из ЕГРН. С 1 марта 2023 года выписку с полными данными может получить только собственник или другой человек — по его согласию.
Также смотрите, чтобы на выписке из ЕГРН стояла синяя печать МФЦ, поскольку по правилам, введённым с 01 марта 2023 года, у выписки без печати нет юридической силы.
Кроме выписки из ЕГРН могут быть другие документы:
- До 31.01.1998 г. сделки с недвижимостью регистрировались в БТИ — бюро технической инвентаризации. Выдаваемый документ — свидетельство о праве собственности на жилище со штампом БТИ.
- С 31.01.1998 г. и до 15.07.2016 г. Росреестр выдавал свидетельство о государственной регистрации права.
Как поясняет Владислав Фролов, эти документы также сохраняют свою юридическую силу. Но выписку из ЕГРН всё равно придётся запросить: только она подтвердит актуальное право собственности. И она же поможет узнать о квартире больше.
Если у вас есть кадастровый номер, который можно узнать из выписки, или сведения о собственниках, через СудАкт вы можете проверить судебную историю — самой квартиры, которая участвовала в спорах, и собственников, которые, возможно, замешаны в неприятных судебных историях.
Запросите у хозяина также выписку из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. Чем больше таких людей, тем выше риски, так как каждый прописанный может в любой момент заселиться в эту квартиру, — поясняют опрошенные «Секретом» юристы.
Если комнату сдаёт её собственник, запрашивайте у него документы на комнату. Это договор о передаче комнаты в собственность (так официально называется договор на приватизацию) вместе с соответствующим заявлением, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор ренты и его разновидности – договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о праве на наследство и свидетельство о собственности. Последние 2 документа выдаёт нотариус. Если собственников несколько, нужны копии согласия на сдачу комнаты от каждого.
Поинтересуйтесь у собственника, заключено ли между ним и соседями по коммуналке соглашение об использовании мест общего пользования. Судебная практика показывает, что при отсутствии такого соглашения в случае, если произойдёт конфликт с соседями, они очень легко могут добиться в суде расторжения договора найма и вашего выселения из квартиры.
Узнайте, не продаётся ли сдаваемая комната
То, что у хозяина есть планы продать комнату, которую вы решили снять, — не плохо. Плохо — если он вдруг начнёт водить потенциальных покупателей с утра до вечера, не спрашивая арендатора. Не очень приятно, когда вы переодеваетесь, укладываете ребёнка или просто отдыхаете, и в комнату внезапно вламывается чужой человек.
Проверьте в любом поисковике в интернете, не выставлена ли выбранная комната на продажу. Кроме того, эти сведения также можно получить и от соседей, поскольку у них есть право преимущественного выкупа.
Можно в договоре аренды на всякий случай предусмотреть и такой вариант, где хозяин квартиры письменно даст гарантию, что за период аренды квартира (комната) не будет продана, либо потребовать от него скидку в цене за аренду, по причине беспокойства.
Не оставляйте залог агенту в спешке
Любая предоплата в целом опасна, а агенту — тем более. На рынке недвижимости есть много мошеннических схем, после которых легко остаться и без денег, и без понравившейся квартиры.
Например, мужчина обратился в агентство, выбрал жильё, и агент попросил оставить залог — только после этого он познакомит потенциального арендатора с хозяином. Но стоило мужчине попытаться узнать, каким договором скреплено взаимодействие агента и хозяина, мошенник слился.
Прежде чем вести речь о залоге с агентом, можно и даже нужно поинтересоваться — есть ли агентский договор между ним и его клиентом? Предпочтительнее иметь дело с надёжными и проверенными компаниями, чем с сомнительными одиночными «специалистами».
А ещё бывает, что сам владелец жилья даже не знает, что его квартиру или комнату кто-то пытается сдать. Агент забирает залог с потенциального арендатора и исчезает, и проворачивает эту схему неоднократно. Обычно залог требуют под предлогом гарантий бронирования «горящего варианта».
Даже если агент не мошенник, помните, что он не несёт ответственности ни за что. Все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и наниматель (арендатор) между собой. Поэтому услуги агента и тем более залог ему не имеют смысла.
Изучите договор
Принципиальных отличий у договора найма комнаты от договора аренды целой квартиры нет, как говорят опрошенные «Секретом» юристы. Обязательно надо прописать срок действия договора, сумму арендной платы, право обеих сторон за определённое время отказаться от договора без штрафных санкций. Также стоит зафиксировать состояние комнаты и квартиры — лучше сделать это на видео и отправить его на электронную почту наймодателя. Можно перечислить, какое имущество есть в комнате: мебель, телевизор, всё ли работает, не сломано ли.
Что ещё советуют включать в договор найма комнаты юристы:
- описание жилья — размеры комнаты в составе квартиры;
- список проживающих в квартире лиц;
- порядок оплаты коммунальных услуг (что в них включено, как считать общие вроде света, есть ли счётчики для каждой комнаты);
- распределение обязанностей по текущему ремонту;
- правила пользования общими зонами — кухня, туалет, ванная.
И это не полный список мелочей. Чем подробнее будет договор, тем лучше. Например, в нём стоит прописать и то, каким образом и сколько раз в месяц хозяин может посещать квартиру для контроля. Также нелишним будет определиться с правом на смену замков в комнате.
Не стоит руководствоваться общими положениями ГК РФ, лучше индивидуально предусмотреть те пункты, которые устраивают вас. Например, прямо указать, что текущий ремонт — это обязанность наймодателя, иначе при возникновении поломки ответственности не избежать. Важно, чтобы в договоре были указаны реквизиты, по которым переводятся деньги, если оплата безналичная. Такой ход поможет избежать споров.
А если оплата будет наличными, опрошенные «Секретом» юристы советуют всегда требовать с хозяина жилья расписку в получении денег. Только эта расписка в случае каких-либо недоразумений способна подтвердить, что вы оплачивали наём комнаты.
Как считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», коммунальные платежи самостоятельно лучше не оплачивать, а просто передавать деньги хозяину под расписку, чтобы избежать в будущем конфликтов о якобы пропущенных платежах. «Для коммуналок это особенно важно, потому что есть общие расходы для всех жильцов коммуналки, например, оплата за электричество в местах общего пользования квартиры», — делится эксперт.
Отличная практика — разделённые лицевые счета. Очень удобно, когда тебе приходит отдельная квитанция за оплату коммунальных услуг, и не нужно высчитывать по метрам, кто сколько должен. Хотя это зависит лишь от собственника жилья.
Ещё один важный момент — сюрпризы после заселения. Как говорят юристы, можно обязать арендодателя уведомлять о новых жильцах по электронной почте за определённое количество дней, предоставляя нанимателю право отказаться от найма без штрафных санкций, если новый сосед по каким-либо весомым причинам его не устраивает. Например, если у него есть домашнее животное, которое может стать причиной аллергии.
Это условие можно обозначить так: «Наймодатель обязуется уведомлять нанимателя о новом нанимателе в Квартире не позднее, чем за 5 календарных дней до его заселения в Квартиру, с указанием его ФИО и возраста, наличия/отсутствия животных. Наниматель имеет право в одностороннем порядке отказаться от Договора в течение 10 календарных дней после такого уведомления без уплаты штрафных санкций наймодателю».
Никаких решений без личного осмотра
Какой бы идеальной ни выглядела комната на фотографиях, как бы агент или хозяин ни торопили с принятием решения, не подписывайте договор без живого осмотра и тем более не вносите никакой залог. Фото может совсем не соответствовать действительности или быть приукрашено.
Например, уже после заключения договора окажется, что в новой комнате практически нет мебели — вся экономия, ради которой вы спешили и вносили залог, превратится в переплату. Или какие-то вещи — сломаны, дверь на самом деле не закрывается, а санузел требует глобального ремонта.
Если не удаётся поехать посмотреть лично и снять надо прямо сейчас, отправьте кого-то из знакомых, кому доверяете. Это надёжнее чужой фото- и видеосъёмки.
Все риски при съёме жилья — хоть комнаты, хоть полноценной квартиры — предусмотреть невозможно, как считают опрошенные «Секретом» эксперты. Но часть потенциальных проблем снять реально. Осматривайте лично комнату, квартиру и дом, знакомьтесь с хозяином и соседями, детально изучайте договор и документы на право собственности. И только если устраивает абсолютно всё, вносите залог и заключайте сделку.