В России начали останавливаться стройки. Что ждёт покупателей квартир в новостройках?
Несмотря на то что застройщикам разрешили продолжить работу даже в нерабочие дни, в условиях обвалившегося спроса и подорожавших стройматериалов выживут далеко не все участники отрасли. О том, сколько могут потерять российские строители, если режим самоизоляции продлится до осени, и что ждёт покупателей квартир в новостройках, — в материале «Секрета фирмы».
Только за первую неделю апреля около четверти российских застройщиков приостановили строительство жилья из-за нерабочих дней. Ещё 19,1% раздумывают над тем, чтобы остановить стройки.
В зависимости от того, как долго в России продлится эпидемия коронавируса, крупнейшие застройщики могут потерять до 200 млрд рублей.
Проблемы с запасом прочности
В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) предупредили, что месяц паузы в строительстве может взять каждый третий игрок рынка. Это значит, что минимум 30–35% домов не удастся сдать вовремя. Во многом ситуация зависит от региона и запаса прочности самих девелоперов. Но даже до кризиса 500–600 российских строительных компаний находились в зоне риска.
Российские власти рекомендовали продолжать строительство объектов, чтобы рабочие-мигранты не кучковались в общежитиях. Однако, согласно указу президента, производители и продавцы стройматериалов всё же должны были приостановить свою деятельность до снятия карантинных мер. Как результат, перебои с поставками стройматериалов начались в первую же неделю апреля, при этом зачастую отсутствие даже не самых важных позиций приводит к разрыву технологической цепочки. Из-за этого некоторые застройщики уже столкнулись с проблемами.
Помимо логистических трудностей, строители столкнулись и с ростом цен: на фоне валютных колебаний цены на металл выросли почти на 36%, на лифты — до 31%, на фасадные системы — до 21%, а на цемент — на 18,6%. На отдельные позиции подорожание составило свыше 43%.
Уменьшается и количество обращений покупателей. Около 70% застройщиков при этом продолжают продавать жильё по старым правилам: по договорам долевого участия (ДДУ), а не через эскроу-счета. По сути, они строят на деньги дольщиков, и когда заканчиваются эти деньги — встаёт и стройка.
С началом нерабочего месяца повсеместно остановилась работа многофункциональных центров (МФЦ), что практически перекрыло доступ застройщиков к деньгам дольщиков. Именно МФЦ служили основными каналами взаимодействия дольщиков с Росреестром по вопросам регистрации ДДУ и договоров ипотеки.
Не время для продажи
На время объявленного в большинстве регионов России режима самоизоляции у застройщиков заметно снизились и продажи квартир. Участники рынка объясняют это не только объективными трудностями с осмотром жилья, но и неопределённостью с доходами у многих клиентов. Не зная, как развернётся ситуация в следующем месяце, большинство покупателей заняли выжидательную позицию. И это объяснимо: стоимость жилья в России из-за пандемии может к концу года обвалиться на 5–10%, а в Москве — на все 10–15%, ожидают эксперты банка «Открытие».
Кредитное рейтинговое агентство НКР подготовило три сценария того, как изменится спрос на рынке жилья в 2020 году в зависимости от продолжительности пандемии коронавируса.
- При умеренном сценарии 20 крупнейших застройщиков могут потерять до 90 млрд рублей выручки (10% совокупного дохода за 2019 год). При этом спрос на жильё снизится на 5–10%, а его восстановление начнётся только в третьем квартале. Это значит, что в апреле-июне застройщики будут предлагать скидки и временно сократят предложение.
- При негативном сценарии ограничительные меры на работу и передвижение людей снимут не раньше середины 2020 года. В этом случае падение спроса составит 15–20%, а доходы начнут восстанавливаться не ранее четвёртого квартала. В этой ситуации застройщикам придётся снизить цены на 10% и потерять 130–170 млрд рублей до конца года.
- При кризисном сценарии режим самоизоляции продлится до сентября, ВВП упадёт на 6–7%, а снижение цен на жильё в новостройках достигнет 20–30%. Примерно на столько же (25%) упадёт и спрос на жильё. Выручка 20 крупнейших застройщиков сократится на 200 млрд в год, а для восстановления спроса потребуется от двух до четырёх лет. При этом крупные застройщики смогут справиться с негативными последствиями без критичных потерь. А вот значительная часть мелких компаний может обанкротиться ещё до начала затяжного кризиса.
В НКР отметили, что каждый из этих сценариев имеет предпосылки для того, чтобы стать реальностью, хотя представители отрасли рассчитывают, что потери будут «умеренные». Кроме того, агентство предположило, что банки не будут существенно повышать ставки по ипотеке, чтобы поддержать спрос в отрасли.
При этом эксперты уверены, что доля одобренных заявок заёмщиков может снизиться. Кредит рискуют не получить работники наиболее пострадавших от коронавируса отраслей: туризма, рекламы, авиаперевозок, общепита, непродовольственного ретейла и др.
Как поддержат строителей?
Минстрой совместно с региональными властями разработал меры поддержки строительной отрасли и ЖКХ. Например, до 1 января 2021 года запретили взыскивать неустойку с девелоперов за просрочку строительства. Об этом объявил премьер-министр Михаил Мишустин.
«Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому необходима поддержка отрасли жилищного строительства», — заявил он на совещании с вице-премьерами.
Мишустин уточнил, что со 2 апреля до 1 января 2021 года к застройщикам не будут применять штрафы за срыв обязательств по контрактам. На этот же период многоквартирные дома не будут включаться в реестр проблемных активов. Это значит, что дольщики до конца года не смогут требовать с застройщиков компенсации в виде пени за задержку сдачи дома. Как объясняют чиновники, это позволит бизнесу не опасаться угрозы банкротства и сохранить перспективные строительные проекты за собой. А покупателям — получить свои квартиры в новостройках. В противном случае на рынке начнётся волна строительных банкротств.
Как спасут покупателей?
Оставшиеся без квартиры дольщики тоже могут рассчитывать на поддержку. Если покупка совершалась по новым правилам (с использованием эскроу-счёта), при банкротстве застройщика покупателю полностью вернут с этого счёта ту сумму, которую он вносил за недвижимость.
Если же квартира покупалась не через эскроу-счёт, то придётся обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который застройщик переводил обеспечительные взносы. Фонд будет решать, что целесообразнее сделать в зависимости от степени готовности дома: достроить жильё за счёт средств, собранных в фонд, либо выплатить дольщикам компенсации по рыночной стоимости квартиры к моменту, когда на эти выплаты выделят деньги.
Национальный проект «Жильё и городская среда» предполагает увеличение объёмов жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год. На модернизацию отрасли, совершенствование финансирования жилищного строительства и переселения россиян из аварийного жилищного фонда в новые дома до 2024 года планировалось потратить свыше 1 трлн рублей. Однако пандемия коронавируса внесла свои коррективы, поэтому выполнение показателей нацпроектов в 2020 году пока остаётся под вопросом. Тем не менее в правительстве подчеркнули, что не собираются снижать темпы строительных и инфраструктурных национальных проектов, таких как «Жильё» или «Дороги», даже несмотря на кризис.
Вся актуальная и точная информация о распространении коронавируса в России — на сайте стопкоронавирус.рф.