Полметра жилья. Есть ли смысл покупать фьючерс на недвижимость в Москве

31 января Московская биржа запустила торги фьючерсом на индекс недвижимости. Сам индекс рассчитывается на основании реальных сделок с жильём и отражает среднюю стоимость квадратного метра в Москве. Но оценка касается квартир, отвечающих целому ряду требований.

Это жильё в неэлитных многоэтажках, которое:

• дешевле 30 млн рублей;
• построено после 1900 года;
• находится в доме с максимум 26 этажами.

Чтобы стать участником торгов, достаточно относительно небольшой суммы, так как цена одного контракта равняется стоимости 0,1 кв. м — около 30 000 рублей. Главным преимуществом для инвесторов является то, что заработать можно и на снижении стоимости недвижимости в Москве, рассказали «Секрету» аналитики «Фридом Финанс».

Вложившийся во фьючерс инвестор покупает не сами метры, а права на них.

«Заинтересовать инструмент может тех покупателей, которым не хватает пока средств для покупки жилплощади. Это позволит захеджироваться от риска дальнейшего повышения стоимости квадратного метра и восполнить недостающие средства из-за роста цен», — пояснил инвестбанкир Евгений Коган.

Что об инструменте думают аналитики

Для накопления средств на покупку недвижимости хорошо подошёл бы такой инструмент, как ETF (​​англ. exchange-traded fund, биржевой инвестиционный фонд, подробнее — здесь), следующий за Индексом московской недвижимости, как сказал «Секрету» Виталий Манжос, старший риск-менеджер ИК «Алго Капитал».

Инвестор мог бы накапливать необходимое количество квадратных метров, привязанных к такому инструменту, для того чтобы в нужный момент их продать и приобрести жильё за те же деньги. Но такого инструмента в России нет, а фьючерс на индекс недвижимости для этих целей не подходит.

«Это маржинальный инструмент, в который заложено высокое плечо. Поэтому держать в нём серьёзные деньги слишком рискованно. В случае резкого движения цены или непредвиденной ситуации это чревато получением убытка и даже принудительным закрытием позиции. Напомним, что держатели фьючерсов на нефть марки WTI до сих пор судятся с Московской биржей из-за приостановки торгов ими в момент ухода цен на базовый актив в отрицательную область в 2020 году», — указал Виталий Манжос.

Ещё одна проблема заключается в том, что срок обращения фьючерсов быстро истекает. Это значит, что раз в квартал инвестору необходимо перекладываться из «ближних» контрактов в «дальние». Кроме того, фьючерсы на индекс недвижимости — в чём-то спекулятивный торговый инструмент, так как могут торговаться дороже или дешевле средней стоимости квадратного метра (контанго или бэквордация), добавил Манжос.

Пока что эти фьючерсы не входят даже в 70 самых популярных по торговым оборотам контрактов на Московской бирже. Чтобы инструмент стал актуальным для широкого круга участников рынка, необходима высокая ликвидность, пояснил Василий Карпунин, начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций».

Появятся ли в перспективе игроки, готовые повысить уровень ликвидности, станет ясно с закрытием текущих контрактов (т. к. это расчётный фьючерс, выкупать квадратные метры не надо, участники сделки выплатят разницу в стоимости актива в зависимости от того, как изменилась его цена).

На что обратить внимание потенциальным инвесторам

Практическая ценность новых фьючерсов может заключаться в том, что они позволяют легко и быстро застраховаться от резких колебаний цены на физическом рынке, сказал Виталий Манжос. Он советует не забывать, что такие инструменты, как фьючерсы, нельзя «оставлять без присмотра».

«Через несколько дней после запуска мартовских фьючерсов на индекс московской недвижимости (HOH2) они торгуются с довольно узким спрэдом (разница между лучшими ценами продавца и покупателя. — Прим. "Секрета") величиной порядка 60 рублей, или около 0,2% от их стоимости. При цене порядка 27 500 рублей и гарантийном обеспечении в 1960 рублей в эти контракты заложено высокое 14-е плечо (когда ставка умножается в 14 раз. — Прим. "Секрета")», — сказал Манжос.

Аналитик полагает, что профессионалы рынка недвижимости смогут отыгрывать с помощью фьючерсов сезонные или иные закономерности, длящиеся от нескольких недель до нескольких месяцев.

В 2022 году ожидается спад темпов роста цен на жилье в третьем и четвертом кварталах, но в первые два квартала рост цен продолжится, спрогнозировали аналитики «Фридом Финанс». Срок действия льготной ипотеки с господдержкой продлили до 1 июля 2022 года и разрешили ей воспользоваться семьям с одним ребёнком, поэтому спрос будет оставаться высоким.

«Сейчас подорожание квадратных метров в Москве в 2022 году ожидается на уровне 10–15%. Так как ЦБ РФ в базовый сценарий на 2022 год заложил как минимум ещё одно повышение ставок, ипотечные кредиты вырастут в цене как минимум один раз за год. Поэтому в начале года многие торопятся взять ипотеку под прежний процент (ипотечные кредиты недавно подорожали в среднем на 1% на фоне декабрьского повышения ставки ЦБ)», — пояснили аналитики.

По мнению аналитиков «Фридом Финанс», имеет смысл купить фьючерс и удерживать его в портфеле до тех пор, пока регулятор не ужесточит денежно-кредитную политику или не отменят действие госпрограммы поддержки семей. Далее может последовать снижение стоимости квадратных метров на фоне спада покупательской активности, поэтому потом его лучше продать.

«А если говорить об инвестициях в долгосрочной перспективе (несколько лет), то это достаточно надёжный инструмент для вложения средств, — резюмировали аналитики. — На рубеже многих лет недвижимость продолжит дорожать, особенно в Москве, особенно на фоне восстановления экономики».

Коллаж: «Секрет фирмы», depositphotos.com