Что такое правила землепользования и застройки. Объясняем простыми словами

Статью проверил:

Проще говоря, ПЗЗ необходимы, чтобы рядом с жилыми домами не построили городскую свалку или вредное производство, в новых кварталах было место для школ, поликлиник и детских садов, а на берегу озера не оказалась автомойка.

Допустим, вы купили или получили в наследство участок земли. Это ваша собственность, но вы не можете делать с ней что хотите. Если вы намерены построить дом или магазин, вы должны узнать, подходит ли ваш участок для этого. Если да, то сколько этажей и какой площади можно возвести здание.

Все эти требования есть в ПЗЗ.

Как разрабатывают ПЗЗ

Разработкой ПЗЗ занимаются органы местного самоуправления. Для этого создаётся специальная комиссия.

ПЗЗ разрабатывают на основе генерального плана с учетом Градостроительного и Земельного кодексов, технических регламентов, ЕГРН и других профильных документов.

Генплан — это план развития населённого пункта на несколько десятилетий вперёд. ПЗЗ — то, как этот план реализуется на практике.

Проект правил обязательно должен пройти общественные обсуждения или публичные слушания — по их итогам могут быть внесены изменения.

После публичных слушаний документ утверждает глава местного самоуправления, и его вносят в базу данных ЕГРН.

Из чего состоят ПЗЗ

1. Общая часть — порядок применения самих ПЗЗ и внесения в них изменений

В этой части подробно описывается, как местные власти регулируют землепользование и застройку, как готовят документацию по планировке территории, как внести изменения в ПЗЗ и как изменить вид разрешённого использования (что это такое — расскажем дальше), как проводятся общественные обсуждения и публичные слушания по этим вопросам.

2. Графическая часть — карта градостроительного зонирования

На этой карте устанавливаются границы территориальных зон.

Какие территориальные зоны выделяют в ПЗЗ и что в них может располагаться:

• зoны жилoй зacтpoйки — индивидуальные и многоквартирные дома различной этажности;
• oбщecтвeннo-дeлoвыe зoны — школы, детские сады, медучреждения, офисные здания, торговые центры, рынки и др.;
• peкpeaциoнныe зoны — городские леса, парки, пляжи, спортивные сооружения;
• пpoизвoдcтвeнныe зoны — производственные и кoммyнaльныe пpeдпpиятия;
• зoны инжeнepнoй и тpaнcпopтной инфpacтpyктypы — дopoги, жeлeзнoдopoжныe пyти, зoны pacпoлoжeния инжeнepныx кoммyникaций;
• ceльcкoxoзяйcтвeнные — СНТ, КФХ и т. п.
• cпeциaльныe зoны — кладбища, крематории, мусорные полигоны, военные объекты.

Также на карте указываются:

• зоны с особыми условиями использования территорий;
• объекты культурного наследия;
• исторические поселения регионального и федерального значения;
• территории комплексного развития;
• территории, где есть требования к архитектурно-градостроительному облику зданий и сооружений.

3. Специальная часть — градостроительные регламенты

В этих документах для каждой территориальной зоны указывается:

• вид разрешенного использования (ВРИ) участков и капитальных объектов;
• предельные размеры (максимальные или минимальные) участков;
• предельные параметры зданий и сооружений (площадь, высота, этажность и т. п.),
• требования к архитектурному облику, если они есть;
• ограничения использования;
• требования к обеспеченности инфраструктурой и т. п.

ВРИ устанавливается для всех участков в границах территориальной зоны. Чаще всего вид у зоны бывает не один, а несколько. ВРИ могут быть основные, вспомогательные и условно разрешённые.

Основной и вспомогательный вид собственник участка может выбрать сам. А вот условно разрешённый — только через процедуру публичных слушаний. Нужно будет доказать, что планируемая деятельность не помешает и не навредит окружению.

Существует 14 основных ВРИ:

• сельскохозяйственное использование;
• жилая застройка;
• общественное использование объектов капитального строительства;
• предпринимательство;
• отдых (рекреация);
• производственная деятельность;
• транспорт;
• обеспечение обороны и безопасности;
• деятельность по особой охране и изучению природы;
• использование лесов;
• водные объекты;
• земельные участки (территории) общего пользования;
• земельные участки общего назначения;
• земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.

Как меняют ПЗЗ

Правила землепользования и застройки могут поменять, если выявят нарушения и несоответствия ЕГРН, федеральному законодательству и т. п.

Также их могут менять для более эффективного использования территорий. Например, чтобы перевести много лет заброшенные сельхозугодья в зону жилой застройки.

Для этого нужно подать заявление в комиссию, которая разрабатывала ПЗЗ. Комиссия принимает решение — вносить изменения или отказать в них.

Может потребоваться согласование с федеральными или региональными органами власти. Если изменения являются общественно значимыми, проводятся публичные слушания.

Другой способ добиться изменений ПЗЗ — через суд.

Что грозит за нарушение ПЗЗ

Если участок используется не по назначению, за это могут оштрафовать, а в некоторых случаях и вовсе лишить на него прав.

Если что-то построено в нарушение ПЗЗ — это самовольная постройка. Самовольно построенные здания подлежат сносу.

Эта статья — одна из тысяч в «Энциклопедии "Секрета фирмы"». В этом проекте мы простыми словами рассказываем о сложных терминах и явлениях. Посмотрите другие статьи «Энциклопедии», чтобы лучше понимать мир, в котором мы живём.