Как с помощью государства скостить процент по ипотеке и сэкономить при покупке жилья. Все варианты
Большинству россиян непросто купить квартиру или построить дом. Деньги для многих реально неподъёмные. Но иногда можно отлично сэкономить — воспользоваться льготными ипотечными программами и другими плюшками от государства. И таких программ не так уж мало. «Секрет» рассказывает как поскорее решить свой «квартирный вопрос» и при этом поберечь бюджет.
Ипотека для IT-специалистов
В мае 2022 года в стране заработала льготная программа ипотеки для IT-специалистов, чтобы удержать рванувших за границу айтишников. Банки выдают кредит по ставке 4,3–5% годовых. В городах-миллионниках максимальная сумма займа — 30 млн рублей, в остальных — 15 млн рублей.
По этой программе правительство рассчитывает выдать 50 000 кредитов до конца 2024 года.
Из плохого — у IT-ипотеки жёсткие условия:
- Возраст — от 22 до 45 лет.
- Официальное трудоустройство в компаниях, аккредитованных Минцифры, и стаж не менее 3 месяцев.
- Зарплата не ниже 150 000 рублей до вычета НДФЛ в городах-миллионниках и не ниже 100 000 рублей в остальных. Это условие привязано к месту работы. Например, если человек из Саратова работает на компанию в Санкт-Петербурге, то критерий по зарплате у него будет питерский.
Льготы для IT-специалистов распространяются на покупку готовых или строящихся квартир в новостройках, на частный дом и его строительство. Взять жильё на вторичке нельзя.
Банки выдают кредиты на срок от года до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.
Должность в IT-компании для этой программы не играет роли: получить льготу могут даже условные бухгалтеры и юристы, а не только разработчики и UX/UI-дизайнеры.
Если компания теряет аккредитацию, условия ипотеки для заёмщика не меняются. Но, если он сам уйдёт в другую организацию, которая не состоит в реестре Минцифры, ставки по кредиту для него прыгнут до уровня ключевой ставки по ЦБ — +2,5–4,5% в зависимости от типа жилья.
Ипотека для IT-специалистов странно сделана. Во-первых, после того как застройщики вместе с банками стали выдавать кредиты под 0,01–0,1% годовых (о подвохах таких программ — ниже. — Прим. «Секрета».), даже с ростом цены они стали выгоднее, чем программа для айтишников под 5% годовых. Во-вторых, если заёмщик уволится, ему нужно за 3 месяца найти работу в другой компании из реестра Минцифры, иначе процент по кредиту вырастет вдвое. Поэтому куда проще взять обычную льготную ипотеку на новостройки.
Не исключено, что ипотека для IT-специалистов станет доступнее: Минцифры хочет снизить ставку до 3%, а требование к минимальной зарплате заёмщика — до 70 000 — 120 000 рублей. Также ведомство предлагает, чтобы человек мог уволиться из компании без последствий через 5 лет. Другая идея — расширить срок для перехода на новую работу с 3 до 6 месяцев.
Но упростят ли условия и когда — неизвестно.
Дальневосточная ипотека
Для желающих осесть на Дальнем Востоке (в ДФО) есть программа региональной льготной ипотеки. Ставка: 2% годовых. Срок: до 20 лет. Максимальный размер кредита: 6 млн рублей.
По этой программе можно купить квартиру в новостройке и частный дом на первичном рынке. На вторичке — только в сельской местности и моногородах ДФО.
Дальневосточная ипотека распространяется и на строительство дома — не важно, самостоятельно вы строите или силами подрядчиков.
Кому доступна льгота:
- молодым семьям, в которых обоим супругам меньше 36 лет;
- участникам программы «Дальневосточный гектар»;
- переехавшим в дальневосточный регион по программам трудовой мобильности;
- отработавшим не менее 5 лет в образовательной или медицинской организации в ДФО.
В программе участвуют 14 банков. Дальневосточную ипотеку можно гасить маткапиталом.
После получения льготного кредита нужно зарегаться по новому адресу в новом регионе — на это отводится 270 дней. И следующие 5 лет придётся жить в ДФО. Если нарушить это правило, банк пересмотрит условия выдачи ипотеки.
Другой минус — рефинансировать кредит, взятый по дальневосточной ипотеке, нельзя, отметили опрошенные «Секретом» эксперты.
Заключить договор на дальневосточную ипотеку можно до 31 декабря 2024 года. В начале сентября президент заявил, что продлит программу. Правда, пока неясно, как надолго.
Семейная ипотека
Семейная ипотека — это классический кредит на срок до 30 лет. Банки выдают его по ставке в 6% годовых при первоначальном взносе не меньше 15%. Исключением стал Дальний Восток: здесь ставка — 5%.
Максимальные суммы зависят от региона: для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО это 12 млн рублей, для остальных субъектов РФ — 6 млн рублей.
С июля 2021 года программа распространяется на семьи с хотя бы одним ребёнком, если он родился после 1 января 2018 года. С усыновлёнными детьми претендовать на льготу тоже можно.
Семейную ипотеку выдают 57 банков из списка оператора «ДОМ.РФ».
На вторичку предложение распространяется только на Дальнем Востоке: в остальных регионах России — только на новостройки и на частные дома.
Такая ипотека сочетается с обычной — тогда сумма кредита вырастает до 30 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, МО и ЛО и до 15 млн в остальных регионах. Но государство компенсирует только 12 млн или 6 млн.
Чтобы получить семейную ипотеку, ряд банков требует от заёмщика наделить ребёнка собственностью. Но есть и те, для которых это условие не обязательное. Важный плюс — возможность покупки квартиры по договору уступки по ДДУ (договору долевого участия). Его можно заключить как с юридическим лицом, так и с индивидуальным предпринимателем или физическим лицом. Это позволяет использовать программу для покупки квартир у инвесторов на более поздних этапах строительства и быстрее заселяться в свою квартиру.
Льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство
В 2022 году правительство запустило программу ипотеки на самостоятельное строительство дома по ставке до 9% годовых.
Максимальный размер займа зависит от региона. В Москве, Санкт-Петербурге, МО и ЛО — 12 млн рублей, в остальных субъектах РФ — 6 млн рублей в регионах.
Первоначальный взнос — 15%.
В 2022 году по этой программе правительство планирует выдать 8000 кредитов.
Главные условия:
- Строительство дома своими силами означает, что привлекать подрядчиков по договору нельзя. Друзья и знакомые, умеющие пилить, штробить и класть кирпичи, — не в счёт.
- Дом нужно построить за 12 месяцев. Если это условие нарушить, ставка вырастет до уровня ключевой ставки ЦБ — +4,5%.
- Размер кредита не может быть больше 85% стоимости земли.
Да, сроки на строительство сжатые, поэтому купить участок и оформить в собственность стоит до того, как подать заявку на льготную ипотеку.
Участок, на котором строится дом, будет в залоге у банка до момента выплаты кредита. Помимо земли в залоге будет и сам дом после того, как вы его построите.
Главное препятствие для заёмщика, на мой взгляд, это довольно сжатые сроки. Нужно быть опытным и уверенным в своих силах, чтобы построить дом за год. И всегда есть риск подорожания стройматериалов, из-за чего строительство затянется.
А Михаил Оганезов добавляет, что привязка размера кредита к стоимости земли — это дополнительные риски. «Институт оценки земельных участков в России фактически отсутствует, и такое требование в программе открывает массу возможностей для скрытой продажи земли через завышение оценочной стоимости», — говорит эксперт.
Сельская ипотека
Купить в ипотеку участок или загородный дом сложнее, чем квартиру в городе, считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
«Иногда потенциальные заёмщики получают отказ по кредиту из-за статуса земли — например, некоторые банки не рассматривают участки в составе СНТ. И не каждый дом подходит под ипотеку: иногда банки отказывают в займе покупателям деревянных строений или домов без центральных коммуникаций», — отметил он.
Главный вариант господдержки для желающих купить загородный дом — это сельская ипотека под 0,1–3% годовых. Она распространяется на поселки, деревни, станицы и города с населением до 30 000 человек. В Москве, МО и Санкт-Петербурге программа не действует. Зато она работает в Ленобласти. Причём там куча вариантов, присмотритесь.
Максимальная сумма кредита по сельской ипотеке — 5 млн рублей для Ленобласти, Ямало-Ненецкого АО и ДФО. Для остальных регионов — 3 млн рублей.
Первоначальный взнос 10%. Заём выдаётся на срок до 25 лет.
По программе можно купить как строящийся дом, так и готовый, в том числе на вторичном рынке. Но если кредитный договор заключать с физлицом, то дом не должен быть старше 5 лет.
Другие требования программы:
- Дом должен быть пригодным для постоянного проживания, со всеми коммуникациями.
- Придётся в зарегистрироваться в этом доме. Прописаться нужно в течение полугода после оформления права собственности.
- Если вы строите дом, придётся уложиться в 2 года. Использовать наёмных рабочих можно.
Сельскую ипотеку оформляют 16 банков. Но риелтор Виталий Русаков говорит, что пока банки временно не работают с сельской льготной ипотекой, так как из федерального бюджета выбран весь лимит средств на неё. В 2021–2022 годах выдано более 50 000 кредитов по этой схеме. «Ожидается, что очередной транш помощи на сумму 7 млрд рублей для продолжения этой программы будет выдан в 2023 году», — указывает эксперт.
Правительство в августе 2022 года сделало программу бессрочной, поэтому шанс у россиян купить дом с господдержкой ещё будет.
Субсидированная ипотека от застройщика
Иначе такая льгота называется «ипотека под 0%»: по факту ставка там на уровне 0,1–0,01% годовых. Такие предложения есть у большинства банков и крупных застройщиков.
Требований у такого предложения обычно немного: первоначальный взнос в среднем на уровне 20%, срок выплаты кредита — от 5 до 30 лет. Однако у многих банков и застройщиков после первых 1–2 лет ставка с 0,01% вырастает до 3–6% годовых. Часто встречаются дополнительные условия: например, если сделать страхование жизни, ставка снизится.
В начале октября Центробанк выступил против таких кредитов — на самом деле они не такие выгодные, как кажется на первый взгляд.
Чтобы снизить ипотечную ставку, заёмщику повышают стоимость квартиры на 20–30%. И если заёмщик по каким-то причинам попадёт в сложную ситуацию, он не сделает переуступку ДДУ такой квартиру по цене, указанной в ДДУ, потому что она завышена по отношению к действующим в конкретный момент ценам. Погасить весь долг перед банком он не сможет, и ему придётся ещё где-то искать деньги.
Как говорит руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов, такая ипотека оптимальна для заёмщиков, которые планируют выплачивать кредит 20–30 лет. На долгом сроке сложно предсказать, сколько будет стоить жильё, когда вы погасите кредит. Поэтому размер ежемесячного платежа важнее, чем общая сумма. А она как раз получается довольно большой.
Льготы для покупки жилья, не связанные с ипотекой
Кроме перечисленных программ есть и другие способы сэкономить:
-
Субсидия многодетной семье — 450 000 рублей. Её получают те, кто родил или усыновил третьего и больше ребёнка в 2019–2022 году. Чтобы получить субсидию, достаточно обратиться в банк, выдавший ипотеку, предъявить свидетельство о рождении детей и подтверждение их российского гражданства. Срок рассмотрения заявки — 16 дней.
-
Материнский капитал — его разрешено тратить на улучшение жилищных условий: чтобы купить квартиру в новостройке или «вторичке», приобрести частный дом, построить его или реконструировать. Но только когда ребёнку, на которого получен маткапитал, исполнится 3 года (под это правило не попадает досрочное погашение ипотеки и первоначальный взнос).
-
Государственные жилищные сертификаты — субсидия на покупку квартиры для разных категорий людей. Например, есть сертификаты для молодых учёных и военных. Условия получения и конкретные суммы везде разные.
Она действует для семей, которые женаты больше года и в которых оба супруга не старше 35 лет. Они получают сертификат на помощь от государства в размере 30% от нормативной стоимости жилья (или в размере 35%, если у пары есть дети). То есть речь не о цене квартиры, установленной застройщиком или владельцем, а о нормативе, который определили региональные власти. Например, по РФ во втором полугодии 2022 года нормативная стоимость 1 кв. м — 83 420 рублей.
Кому доступна помощь государства:
Семьям, живущим в квартирах, площадь которых меньше установленной в регионах нормы. Например, для Москвы это 18 кв. м на 1 человека, если в семье 3 и более человек. Семьям, живущим в помещениях, которые не соответствуют санитарным и техническим нормам.
В каждом регионе свои критерии, по которым жильё признают нуждающимся в улучшении. Поэтому стоит обратиться в органы соцзащиты, МФЦ или местную администрацию, чтобы узнать все варианты.
Сертификат с госпомощью можно использовать как первоначальный взнос для ипотеки, для погашения уже взятой ипотеки, оплаты строительства дома или квартиры. Программа действует до 2025 года. После получения сертификата заявитель предъявляет его в банке в течение трёх месяцев и получает деньги на специально открытый счёт. Сертификат сочетается с материнским капиталом.
Заявление вместе с копиями удостоверений личности, свидетельства о браке, справки о доходах или деньгах на счёте, номеров СНИЛС и копии кредитного договора (если есть) подают через «Госуслуги». Запрос рассматривается 10 дней. Госпомощь по программе «Молодая семья» выдаётся только 1 раз.
Также в Подмосковье есть программа сертификатов на покупку жилья по социальной ипотеке для молодых специалистов — медицинских работников, учителей, воспитателей, тренеров и так далее. Субсидия покрывает сумму первоначального взноса на 50% от расчётной стоимости жилья.
Льготных предложений ипотеки и от государства, и от застройщиков предостаточно. Но помните, что нужно очень внимательно изучать и проверять каждый вариант — нащупывать подводные камни, о которые вы можете споткнуться. Потому что иногда малейшее несоблюдение условий или некоторые пункты договора способны обнулить вам всю экономию.
Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash, Unsplash License