Что такое аварийный жилищный фонд и как переехать из аварийного дома

Проще говоря, это целые дома или отдельные квартиры, в которых уже невозможно безопасно жить. Они могут обрушиться, поэтому идут под снос или их реставрируют. А жильцам таких домов выдают новые квартиры или деньги.

Разница между аварийным и ветхим состоянием здания

Аварийное здание

Для такого дома характерно большое количество разрушений и повреждений, но что более важно — у него в плохом состоянии несущие конструкции: стены и фундамент. Он может скоро обрушиться или пока только накрениться, так что жить в нём нельзя. Когда больше половины жилых помещений такого дома находятся в плохом состоянии, он становится аварийным.

Ветхое здание

Чёткого понятия этого состояния в законе всё ещё нет. Но, отталкиваясь от методических рекомендаций Госстроя, юристы характеризуют ветхое жильё как «неопасное для здоровья и жизни людей, но с высокой степенью износа». Для каменных домов это больше 70%, для деревянных — больше 65%.

Важное отличие от аварийного здания: в ветхом несущие конструкции в порядке, так что угрозы жизни людей нет, как и острой необходимости в расселении жильцов.

Что значит жилищный фонд

В законе жилищный фонд обозначен как все жилые помещения (а это и комнаты, и квартиры, и дома) на территории России. И частные, и государственные, и муниципальные: дома, общежития, приюты, интернаты и так далее. Любые помещения, в которых можно жить. Социальное, служебное и коммерческое жильё тоже входит в понятие жилищного фонда.

А аварийным по закону признаётся жильё в многоквартирных жилых домах. Это касается и квартир в собственности, и предоставленных по договорам социального найма.

Как жильё признают аварийным

Статус аварийного жилья по закону присваивает межведомственная комиссия. Обратиться в неё могут как органы региональной власти, так и сам собственник жилья.

Собственнику надо собрать:

• заявление на оценку состояния жилья (форму можно скачать на «Госуслугах»);
• кадастровый паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности на жильё;
• поэтажный план недвижимости;
• проект реконструкции — если она была;
• заключения по итогам обследования многоквартирного дома, элементов несущих и ограждающих конструкций — если проводилось.

Документы можно подать через Госуслуги или в отделениях МФЦ.

Комиссия должна рассмотреть заявление в течение 30 дней, оценить жильё, сформировать акт и сделать заключение. Только после этого орган местного самоуправления за 30 дней (если дом стал аварийным из-за ЧС — за 10 дней) должен принять решение, что делать с домом: сносить или делать реконструкцию. И, соответственно, что делать с жильцами.

Если жильцы не согласны с решением комиссии, они могут обратиться за независимой экспертизой и подать иск в суд. Сроки обращения законом не установлены.

Как происходит расселение и что получает собственник аварийного жилья

Если жильё признали аварийным, заявитель в течение 5 дней получит уведомление на обычную или электронную почту уведомление и соглашение об изъятии недвижимости. Проще говоря, о том, что государство забирает дом, поэтому человеку придётся переехать. Такие же документы получают остальные жильцы.

В уведомлении будет прописано, в какие сроки произойдёт расселение. Региональные власти сами устанавливают сроки, учитывая состояние дома. А весь процесс расселения регулирует Жилищный кодекс.

Расселение должно проводиться по соглашению с собственником квартиры в аварийном жилом фонде. Если владелец квартиры отказывается переезжать, администрация должна выплатить ему стоимость изымаемого имущества — это следует из практики ВС РФ.

Владелец квартиры в аварийном доме по закону может получить или деньги за выкуп квартиры государством, или другое жильё — благоустроенное. Оно должно быть в том же районе.

Если дом участвует в региональной программе расселения, у собственника будет выбор: деньги или новое жильё. Проверить присутствие дома в программе можно по федеральному реестру аварийных домов, вбив адрес в поисковую строку и указав электронную почту: на неё придёт ответ. Либо можно запросить ту же информацию в муниципалитете — обратившись лично или через e-mail.

Если дом не включён в региональную программу расселения, по закону собственнику полагаются только деньги. Хотя уже по своей личной инициативе региональные власти могут предложить квартиру. Но это остаётся на их усмотрение.

Размер суммы определяет местный департамент (министерство/комитет) имущественных отношений. Критериев очень много: это и рыночная стоимость помещения, и стоимость общего имущества в многоквартирном доме, и стоимость земельного участка, где находится дом, и многое другое. В сумму также должны включаться убытки, которые владелец аварийной квартиры понёс из-за выселения. Например, из-за переезда, из-за оформления документов на новую квартиру и так далее.

Если собственник не согласен с суммой, которую определили чиновники, он может обратиться в суд, чтобы экспертиза установила рыночную стоимость квартиры и потенциально пересмотрела сумму. Такая практика у Верховного суда есть, но очень редко когда выплату в итоге увеличивают.

Важно: если собственник покупал квартиру, когда дом уже находился в статусе аварийного, размер компенсации будет не больше суммы, которую он заплатил при покупке.

Подробно о том, как получить компенсацию за выселение из аварийного жилья, писали в отдельном материале.

Нюансы

• Компенсацию за аварийное жильё выплачивают не только собственникам, но и арендаторам по договору соцнайма.

• Квартиру в доме, уже получившем статус аварийного, продать можно. Но тогда право на участие в программе расселения получит уже новый владелец.

• По закону людей из аварийного жилья расселяют в пределах их муниципалитета. Но по желанию (нужно обратиться к местной администрации) можно договориться на жильё в другом городе — главное, чтобы в том же регионе. Так что переехать из Владивостока в Москву таким образом не получится.

Если предложенные государством варианты жилья не нравятся, участник программы расселения может запросить другую квартиру (например, побольше) и доплатить разницу в цене из своего кармана.

Цифры

• Почти 9 000 россиян в апреле переселились из аварийного жилья. А с начала года — больше 28 000 россиян. Такие данные приводит Фонд развития территорий.

• Размер общей финансовой поддержки на переселение из ветхого и аварийного жилья в 2023 году составил 22,5 млрд рублей. Деньги получат 14 регионов России.

Пример употребления на «Секрете»

«На сегодня в реестре нерасселённого аварийного жилья числится почти 80 000 домов, следует из данных государственного портала «Реформа ЖКХ«. Их жители — 1,4 млн человек. Это как целый Екатеринбург. Даты расселения некоторых домов запланированы на середину 2060-х».

(Из статьи о том, почему россияне до сих пор живут в разваливающихся домах времён Наполеона.