Превращаем руины в кеш. Как добиться справедливой компенсации за аварийное жильё
И как её вообще считаютВ конце ноября 2022 года Владимир Путин в очередной раз (далеко не в первый) призвал как можно быстрее переселить россиян из трущоб. Действительно, аварийное жильё выступает единственным вариантом крыши над головой для сотен тысяч человек. Всем им по закону положена либо другая недвижимость, либо достойная компенсация, которой должно хватить на покупку новой квартиры или комнаты. Вот только в действительности размер этот выплаты редко бывает справедливым. Вместе с юристами разобрались, как быть в подобной ситуации.
Проблема аварийного жилья в России решается не первый год. В сентябре 2022-го в стране стартовала новая программа переселения. В неё должны войти многоквартирные дома, признанные непригодными для проживания после 2017 года. Ожидается, что она затронет 50 000 человек и свыше 1 млн «квадратов» недвижимости.
В рамках предыдущей программы в стране расселяли дома, которые признали аварийными до 2017 года. Найти всем жителям таких домов новое жильё удалось только в девяти регионах: Дагестане, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии, Чечне, Магаданской, Сахалинской и Саратовской области, а ещё в Севастополе и Санкт-Петербурге.
По данным системы «Реформа ЖКХ», к сентябрю 2022 года в России переселили около 390 000 человек, живших прежде в аварийных домах, а к ноябрю — ещё порядка 20 000. По-прежнему вынуждены находиться в непригодном жильё порядка 1,2 млн человек. А его общая площадь достигает 20 млн «квадратов», из которых 13 млн добавились с января 2017-го по январь 2022 года.
Счётная палата не так давно сообщала, что площадь аварийного жилья в России не сокращается, а увеличивается с каждым годом.
В общем, проблема не только серьёзная, но и прогрессирующая. Поэтому особенно важно, чтобы люди, которые наконец вырвались из разрухи, могли зажить достойно в новом месте. Но многие из них встречают на своём пути недобросовестных чиновников, которые неохотно расстаются с бюджетными деньгами и явно занижают размер компенсации. Пора разбираться в юридических тонкостях — эти знания помогут постоять за себя.
Как дом становится аварийным
Каждое жилое помещение в России должно соответствовать определённым требованиям — в частности, его несущие конструкции должны быть в работоспособном состоянии, не ухудшать надёжность дома и не ставить под угрозу безопасность живущих в нём людей.
Если эти требования нарушаются, жилое помещение признают непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным и подлежащим реконструкции или сносу.
Понятия «ветхое жильё» и «аварийное жильё» часто путают. Ветхое жильё — это дома с большим процентом износа (от 65%), но при этом проживание в них не опасно для жизни. Такие дома расселяются по программе переселения из ветхого жилья, либо дом могут отдать под реконструкцию, а на время восстановления жителей переселить в маневренный фонд.
А вот если дом именно аварийный, то процедура иная. В таком случае местные власти обращаются к собственникам помещений — по закону им принадлежат не только квартиры, но и весь дом целиком вместе с прилегающей территорией, — и требуют его снести или реконструировать. Здесь возникает логичный вопрос: откуда у собственников на это деньги? Конечно, это требование предъявляют в общем и целом для галочки.
В результате эту обязанность на себя берёт муниципалитет. Когда сроки, которые давались собственникам на снос/реконструкцию, выходят, то земельный участок с домом забирает себе муниципалитет.
Бывает, что дом очевидно аварийный, но муниципалитет сам его таким не признаёт и расселять не собирается. Тогда собственники помещений могут обратиться в местную администрацию и самостоятельно потребовать признать дом аварийным. После этого собирается межведомственная комиссия, которая и решает судьбу дома. Обычно в неё входят представители Роспотребнадзора, пожарной и жилищной инспекции.
Если и это не помогло перевести дом в статус аварийного, можно обращаться в суд. Всё будет зависеть от реального состояния дел. Так что если, например, процент износа не превышает 40%, но несущие конструкции уже совсем плохи и из последних сил держатся, то суд с высокой долей вероятности встанет на сторону жильцов.
На что могут претендовать собственники
Когда дом признают аварийным, его включают в программу расселения. Тогда собственники могут претендовать на:
- квартиру той же площади в том же населённом пункте;
- или денежную компенсацию, которая позволит им приобрести новое жильё.
А вот если аварийный дом не включили в программу по переселению, то власти обязаны выкупить жилые помещения в нём. Это касается домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года, — владельцы помещений в них могут претендовать только на компенсацию.
Проверить, как ваш регион выполняет программу по расселению, можно на сайте «Реформа ЖКХ» в разделе «Расселение аварийного жилья», где есть вкладка «Программы субъектов РФ». А вот за конкретными данными нужно обращаться в администрацию муниципалитета (обычно они размещены на официальном сайте), отметил партнёр судебной практики Key Consulting Group Павел Перевозчиков.
Важно: на выплаты могут претендовать только собственники жилых помещений, арендаторы по договору соцнайма могут рассчитывать только на новое жильё — опять-таки по договору соцнайма. Собственники вправе сами выбрать вариант расселения: новая квартира или денежная компенсация. Кроме того, если в администрации нет подходящего фонда, то вариант с компенсацией будет единственно возможным.
Ещё один нюанс. Вообще из аварийного жилья должны переселять только в границах того же населённого пункта, но если граждане согласны, то новую крышу над головой им могут выдать и в другом — главное, чтоб он был в том же регионе. Если вы неоднократно отказывались уезжать из города или посёлка, вам не могут отказать в новом жильё только по этой причине.
Кстати, при желании человек может доплатить администрации и получить квартиру большего размера. Обычно это происходит в тех случаях, когда предложенные варианты его совсем не устраивают, а в государственном жилищном фонде есть подходящая квартира покрупнее.
Как считают компенсацию
При определении размера компенсации власти должны исходить из рыночной стоимости жилья без учёта аварийного состояния дома (то есть учитывать сумму, равную стоимости квартиры в доме с минимальным процентом износа).
Также собственникам должны возместить убытки, связанные со сменой места жительства. Это могут быть затраты на переезд (например, работу грузчиков), аренду временного жилья, подбор новой недвижимости и оформление права собственности. Помимо этого, собственникам должны вернуть взносы за так и не сделанный капитальный ремонт.
А ещё собственники могут претендовать на компенсацию стоимости их доли в общедомовом имуществе и доли земельного участка. Она рассчитывается пропорционально принадлежащим человеку квадратных метрам.
Предположим, всего в доме 2500 квадратных метров жилья, а один из собственников владеет квартирой в 50 «квадратов». Значит, его доля составит 2%, или 0,02.
Помимо этого, закон прямо прописывает, что человеку, которому приходится переселяться из аварийного жилья, должны компенсировать упущенную выгоду. Это происходит, если, например, квартиру он раньше сдавал в наём.
Ещё некоторые регионы выделяют дополнительные субсидии для покупки жилья. Обычно их можно получить, если:
- ваш дом признали аварийным;
- вы выбрали денежную компенсацию;
- и у вас нет пригодного для проживания помещения в собственности.
Важно соответствовать всем условиям, а не какому-то одному.
Такую субсидию можно использовать для:
- покупки готовой квартиры (как на первичном, так и на вторичном жилом рынке);
- покупки квартиры или её части при участии в долевом строительстве;
- уплаты первоначального взноса или погашения кредита (в том числе ипотечного) на покупку квартиры;
- строительства своего дома;
- покупки объекта незавершённого строительства и погашения расходов на его завершение;
- выплаты паевого взноса в жилищных кооперативах.
Следует отметить одно важное обстоятельство — для гражданина, купившего квартиру в доме, который уже признан аварийным, размер компенсации не может быть выше цены покупки. Такие изменения внесены в действующее законодательство в целях борьбы с недобросовестными гражданами, выкупающими аварийное жильё по заниженной стоимости в погоне за компенсациями.
Что делать, если дают слишком мало
Хоть вам и должны выдать сумму по рынку, на деле она порой оказывается не такой уж и рыночной. Как рассказал Павел Перевозчиков из Key Consulting Group, на деле всё происходит по такому сценарию:
- сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов;
- затем рассчитывают понижающий коэффициент — в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%;
- и только потом полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.
Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют все прочие компенсации и возмещения, о которых мы писали выше.
«Обычно на практике государственные органы занижают цену на 15–20 процентов», — отметила юрист юркомпании «Генезис» Татьяна Мацукова.
Если размер компенсации вас категорически не устраивает, нужно заказать отчёт об оценке у независимой компании. Эксперты сами рассчитают, сколько на самом деле вам должны возместить. Затем попробуйте обратиться в местную администрацию за разъяснением, посоветовал старший партнёр юридической компании Vilex Group Илья Комиссаров. Там спросите, как они вообще рассчитывали итоговую сумму. Нередко в муниципалитетах не учитывают накопления в фонде капитального ремонта, а ещё забывают про земельный участок под домом.
Покажите им отчёт независимого оценщика, выписку из фонда на проведение капитального ремонта и доказательства понесённых убытков или упущенной выгоды. Иногда этих документов бывает достаточно, и администрация соглашается пересмотреть сумму в пользу гражданина.
Если договориться не получилось, то с результатами экспертизы вы можете идти в суд.
Об эффективности такой стратегии мнения разделились. Например, Павел Перевозчиков предупреждает — можно не только ничего не добиться, но и получить меньше.
Как показывает практика, местные суды всегда становятся на сторону администрации, а отчёт с независимой оценкой могут не учитывать. Довольно частая практика, когда собственник идёт пересчитывать компенсацию через суд и в конечном итоге получает компенсацию гораздо ниже, чем при первом расчёте.
Поэтому эксперт считает лучшим вариантом дожидаться квартиры, если у вас есть такая опция.
А вот Татьяна Мацукова из юркомпании «Генезис» утверждает: суд нередко встаёт на сторону собственника и соглашается с тем, что стоимость квартиры занизили. Чтобы повысить свои шансы в суде, важно в исковом заявлении обращать внимание на общее состояние квартиры и результат независимой экспертизы. Также не забудьте уже собранные доказательства: справки или выписки из фонда капитального ремонта дома, документы о прямых убытках или упущенной выгоде.
Нужно понимать, что в ситуации спора двух отчётов об оценке (отчёт муниципального органа и гражданина), вероятнее всего, суд назначит проведение судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости изымаемой квартиры с учётом компенсаций и убытков. С высокой степенью вероятности, судебный акт будет напрямую зависеть от результатов проведённой экспертизы.
Решение суда в итоге будет зависеть от множества факторов. В первую очередь — от итогов судебной экспертизы, во вторую — от ваших доказательств, и в третью — от правовой позиции муниципалитета. Так что удача вполне может оказаться на вашей стороне.