От черновой до чистовой. Как определиться с вариантами отделки от застройщика
© Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com/wayhomestudio, Авилов Александр /Агентство «Москва»
Какие отделки от застройщика бывают
Черновая отделка — это фактически её отсутствие. В квартире с черновой отделкой зачастую нет стен, нет стяжек, но при этом есть инженерные системы (электропроводка, водоснабжение, канализация и отопление), установлены окна и входная дверь, смонтирован щиток.
Иногда черновой отделкой называют выровненные с помощью песчано-цементной стяжки стены и полы, но при этом она включает монтаж инженерных систем, описанных выше.
Предчистовая отделка (white box) подразумевает, что квартира готова для косметического ремонта. Проведены электричество, водопровод и отопление, стены выровнены до готовности к поклейке обоев или к покраске, есть стяжка, установлен щиток. В такой квартире также есть осветительные приборы в каждом помещении, выключатели и часто подрозетники или розетки.
Чистовая (полная) отделка предполагает, что в квартиру уже можно завозить мягкую и корпусную мебель и жить.
Дисклеймер: понятия «черновой», «чистовой», «предчистовой» отделки застройщики, риелторы и покупатели часто трактуют по-разному. Поэтому стоит уточнять заранее, что имеется в виду в каждом конкретном случае.
Если застройщик заявляет разные промежуточные и готовые варианты ремонта, нужно требовать спецификацию. Это документ с перечнем конкретных работ, которые будут проделаны в квартире, и списком запланированных материалов и коммуникаций.
У всех типов отделки есть свои плюсы и минусы, поэтому нельзя сказать, что полная (чистовая) отделка — однозначно лучший вариант и наоборот. Чтобы понять, какая подходит конкретному покупателю, нужно знать преимущества, недостатки и «подводные камни» выбора каждой из трёх опций.
Плюсы и минусы черновой отделки
Преимущества
Ключевое преимущество квартиры без отделки (или с самой базовой черновой) — это возможность выстроить (точнее достроить) жильё под себя. В свободной планировке можно:
- изменить количество помещений;
- разделить или объединить кухню с гостиной;
- по возможности создать мастер-спальню (это спальня с отдельным входом в собственный санузел и, возможно, гардеробной);
- предусмотреть дополнительный гардероб, постирочную, кабинет, кладовую.
Иными словами, вы получаете от застройщика «заготовку», которую доводите до ума под свои специфические потребности.
Недостатки
Основной минус черновой отделки — затраты на последующий ремонт. Работы только чернового цикла потребуют примерно 20 000–25 000 рублей за квадратный метр, чистового — ещё около 20 000–30 000 рублей.
Помимо этого, вы берёте на себя всю ответственность: нанимаете дизайнера проекта, бригаду мастеров, электриков, сантехников, а также координируете их (или платите за это прорабу).
Причём тратятся не только деньги, но и время. Ремонт требует постоянного внимания, контроля, посещения квартиры, согласований с мастерами.
К тому же черновой цикл очень трудоёмкий и существенно сдвигает сроки заселения — в среднем на полгода.
Кому подойдёт
Вот пять признаков того, что вам подойдёт черновая квартира.
- Покупка жилья всерьёз и надолго (для себя, детей и внуков) — тогда затраты и усилия окупятся долгими годами счастливой жизни.
- Покупка большой квартиры (от трёх комнат, больше 90 кв. м), в которой есть смысл «поиграть» с планировкой, оптимизировать её под специфические задачи.
- Большая семья: дедушки и бабушки, много детей (особенно разного возраста), собаки и кошки — всем нужно своё грамотно выверенное пространство.
- Есть где жить во время ремонта и не нужно тратиться на дорогую аренду — ремонт квартиры с нуля может длиться долго, непредсказуемо и часто с переносом сроков.
- Достаточно денег на отделочные работы, материалы и технику. Последняя сейчас постоянно дорожает, часто резкими скачками.
Плюсы и минусы предчистовой отделки (white box)
Предчистовая отделка (white box) — компромиссный вариант с некоторыми плюсами и минусами двух других возможных опций.
Преимущества
Основное преимущество white box — не нужно делать черновой ремонт. А косметический ремонт можно провести относительно быстро. Сюда относят укладку ламината, инженерной доски или паркета, поклейку обоев или покраску стен, монтаж натяжных потолков или устройство потолка из гипсокартона, а также размещение корпусной и мягкой мебель.
При желании можно заезжать через 1–2 месяца после получения ключей.
В домах с отделкой white box меньше шума от соседских ремонтов. И важно, что в домах нет «мокрых» работ, а все места общего пользования чистые. В то же время white box не навязывает вам готовых дизайнерских решений — можно выбрать любые цвета, материалы, стили и декорирование. Так что в такой квартире можно выразить свою индивидуальность.
Недостатки
Минусы предчистовой отделки — это обратная сторона её плюсов. В первую очередь, вы не контролируете этап черновой отделки и качество работ застройщика.
Помимо этого, вам всё же придётся смириться с некоторыми готовыми решениями. И дело даже не в планировках — у застройщиков работают целые команды специалистов, которые прекрасно распланируют любую квартиру. Есть и другие подводные камни.
- Например, звукоизоляция — дорогое удовольствие. Обычно застройщики делают её только в жилье высокого класса. А после получения ключей от квартиры с white box вы вряд ли будете вскрывать полы и стены.
- Другой пример — розетки. Обычно застройщики делают 2–5 розеток, а вам, возможно, нужно 5–7. А схему электрики «без жертв» уже тоже не поменять.
Кому подойдёт
Предчистовая отделка подойдёт в следующих случаях.
- Не нужно заселяться срочно, но и ждать больше пары месяцев нет желания.
- Покупатели — молодая пара или семья, которая приобретает первое жилище.
- Хочется свой дизайн, но без чернового этапа ремонта.
- Бюджет на ремонт есть, но он небольшой, так что в планах часть работ сделать самостоятельно.
Плюсы и минусы чистовой отделки
Преимущества
Главный плюс — выгода. Застройщик закупает по оптовым ценам материалы и работы мастеров, поэтому ремонт ему обойдётся по определению дешевле, чем владельцу квартиры.
Обычно экономия составляет 20–30% от обычной стоимости сметных работ.
Если квартира покупается в ипотеку, то фактически в кредит входит и отделка. В противном случае придётся оформлять отдельный заём. Именно поэтому квартиры с отделкой стали популярны на волне ипотечного бума, когда ставки по ипотеке сократились.
Экономят владельцы при этом не только деньги, но и время, силы и нервы. Никакого шума, грязи и посторонних в доме, потому что соседи тоже заезжают в готовое жильё.
Недостатки
Минусы также вытекают из плюсов. Мало того что и черновой этап вы не контролируете, так ещё и можете столкнуться с неудобствами на этапе чистовом: в готовом ремонте, скорее всего, разводка электрики, санитарных и вентиляционных узлов ограничит полёт фантазии при расстановке мебели.
Помимо этого, типовой ремонт может оскорбить эстетические чувства индивидуалистов, когда они увидят такую же отделку у соседей.
Важно: на приёмку квартиры нужно взять с собой эксперта и составлять акт о приёме-передаче квартиры только с его участием.
Кому подойдёт
Чистовая отделка подойдёт в следующих ситуациях.
- Нет времени ждать — заселиться надо едва ли не в день получения ключей.
- Вы берёте ипотеку.
- Не смущают типовые дизайнерские решения.
- Покупатель — инвестор, который не исключает перепродажу или сдачу квартиры в аренду в обозримом будущем.
- Нет желания терпеть шум от перфоратора, пыль и посторонних в общих зонах дома.