Метр турецкого. Как не пролететь при покупке недвижимости за рубежом
Выбор той или иной страны зависит от разных причин. Если отбросить личные предпочтения, то на решение влияют цена, климат и возможность получения вида на жительство и гражданства. Ещё один фактор — инвестиционная привлекательность. Некоторые россияне рассматривают заграничную недвижимость как вложение средств в реальные активы.
По мнению Юбера Галларта, управляющего партнёра Barnes International Moscow, многие рынки старой Европы и Ближнего Востока имеют свои особенности, поэтому нужно обращать внимание на многие факторы: местное законодательство в сфере недвижимости, налоговые условия, требования к нахождению на территории страны и многое другое. Рассмотрим основные особенности в популярных у россиян Болгарии, Греции, ОАЭ, Великобритании, Германии, Испании и Италии и на Кипре.
Болгария — недвижимость за приемлемую цену
С 1 мая 2021 года правительство Болгарии разрешило въезд туристов из большинства государств, в том числе из России. С началом курортного сезона болгарские агентства недвижимости отметили резкий рост спроса на жильё среди иностранцев. Из-за этого на рынке возник дисбаланс — спрос превышает предложения. Поэтому цены неумолимо растут: в мае квадратный метр однокомнатной квартиры стоил 51 000 рублей, а в октябре уже 56 500 рублей. Цена на покупку в центре города выше — от 87 000 рублей.
В Болгарии рынок в своё время был сильно переоценён. С точки зрения инвестиций приобретать там недвижимость я не вижу никакого смысла. Что до пандемии, что сейчас, в переходные посткоронавирусные времена, особого спроса на недвижимость для инвестиций там нет, так как там нет роста. В 2008 году (Болгария вошла в ЕС в 2007 году, но права на вхождение в Шенгенскую зону так и не получила — Прим. «Секрета») пошли слухи о вступлении Болгарии в Евросоюз, который, в свою очередь, должен был давать дотации.
На почве этих слухов в Болгарию ринулись инвесторы, чтобы скупать недвижимость. Недвижимость там была дешёвая, она до сих пор дешевле, чем даже местами на нашем рынке (в Сочи, например). Очень много людей поехали в Болгарию, чтобы жить там после выхода на пенсию.
Главный плюс Болгарии — после покупки недвижимости на €300 000 (24,6 млн рублей) можно получить ВНЖ. Сумма большая. Особенно с учётом, что стоимость большинства квартир и домов не превышает €45 000 (3,7 млн рублей).
На многое жильё можно получить большую скидку из-за коронавирусной пандемии. Хотя это менее актуально, чем весной 2020 года, но цену всё ещё можно уменьшить на 15–20%. У этого есть и обратная сторона — множество домов нуждаются в ремонте.
Сейчас покупка зарубежной недвижимости — процесс осознанный, включающий серьёзную процедуру дью-дилидженс (проверка чистоты сделки — Прим.«Секрета») покупателя. Евросоюз устанавливает единые требования финмониторинга.
При проведении сделки банки (и застройщики) проводят финансовую проверку приобретателя по закону 10/2010 «О предотвращении отмывания денежных средств и финансирования терроризма». Ещё на этапе открытия счёта в банке по закону запрашивается вся финансовая подоплёка: каким образом клиент получает деньги, сколько он получает, как они к нему приходят и так далее.
И если банк видит, что его доходы не соответствуют покупке и регламентам — такая сделка не произойдёт.
Греция — дёшево и опасно
Средние цены за квадратный метр в Греции ниже, чем в большинстве европейских стран. Чаще всего стоимость не превышает €1500 (123 000 рублей). В 2020 году пиковая цена на недвижимость в Афинах упала на 34% и обновила минимум 2008 года.
Такие цены не были вызваны ростом экономики, поддержкой со стороны государства, высоким уровнем жизни. До коронавирусных ограничений множество бизнесменов хотели зарабатывать на туристах, поэтому покупали жильё для реализации в будущем.
Только вот в 2020 году курорты в Греции не открылись, и рынок недвижимости пополнился сотнями новых предложений. А спроса на эти квадраты не было. В итоге бизнесмены в надежде вернуть хотя бы часть потраченных средств начали снижать цены.
На стоимость оказывает влияние и политическая ситуация в стране. По всему государству существуют сотни нацистских и марксистских группировок, которые активно противодействуют правительству и полиции. Основные участники группировок — молодые люди до 25 лет.
А недавно Греция и США пришли к соглашению, по которому Америка получает базу в Александруполисе. По заявлению лидера партии «Греция-другой путь», Нотиса Мариаса, это станет плацдармом для проведения антироссийской политики.
В 2021 году спрос растёт, поэтому в третьем квартале 2021 года цены на жильё подскочили на 7,2%. Но итоговая стоимость всё равно низкая и часто не превышает 4,1 млн рублей. К тому же, если купить недвижимость стоимостью от €250 000 (20,5 млн рублей), можно получить ВНЖ.
Рынок недвижимости Греции сейчас находится на подъёме. Центр Афин переживает значительный рост из-за растущего спроса со стороны иностранных и местных инвесторов. Спрос на краткосрочную аренду определяется туристическими потоками — доходность от неё составит от 5 до 8% годовых в зависимости от локации.
Ещё более выгодно инвестировать в недвижимость на этапе строительства. Цены на такие объекты ниже, чем на готовое жильё, и, перепродав их по более высокой цене на стадии готовности, инвестор сможет заработать 10% годовых.
Испания — дорогое жильё в курортной зоне
В 2020 году цены на квадратный метр недвижимости в Испании резко обрушились на 4%. Это кажется незначительным, учитывая, что в других курортных странах стоимость упала минимум на 15%. Но проблема в том, что до этого обвала цены только росли, а последствия после обвала преодолели в этот же год.
Это привело к двоякой ситуации. Люди, купившие недвижимость в начале 2020 года, подумали, что цены будут падать и дальше. Из-за этого рынок жилья пополнился сотнями предложений, но, в отличие от Греции, спрос остался на том же уровне. Цены стабилизировались, а через некоторое время начали расти — уже к середине 2021 года стоимость квадратного метра выросла на €150 (12 000 рублей).
Спрос на недвижимость высокий, цены растут, поэтому владельцы квартир и домов решили ещё больше поднять стоимость. Всё это привело к тому, что минимальная цена за квартиру теперь €70 000 (5,7 млн рублей), а если рядом море, то цена вырастает до €150 000 (12,3 млн рублей). Дома стоят ещё дороже — от €200 000 (16,4 млн рублей). Получить ВНЖ можно после покупки недвижимости стоимостью не менее €500 000 (41 млн рублей).
Сильный удар по стране нанесла пандемия. Испанская экономика — буквально самая пострадавшая в Евросоюзе. ВВП страны с 2018 года уменьшился почти на 10% к концу 2020 года.
Сейчас правительство активно обсуждает возможности восстановления после пандемии. Наиболее вероятным шагом считают помощь со стороны Евросоюза, как это было с Грецией в 2010-м. Но этот шаг поможет стране, а населению — нет.
Из-за этого сотни вкладчиков начали забирать деньги из банков, что окажет влияние как на банковскую систему, так и на будущие инвестиции.
При покупке недвижимости в Испании следует понимать, что доходность от её сдачи в аренду может быть намного ниже, чем обещают брокеры. Особенно это касается крупных городов, где мэрии всерьёз взялись за AirBnB и прочие платформы. В частности, это так в Барселоне.
Главная ментальная проблема русского инвестора в том, что он ожидает окупить вложения быстро (5–10 лет), в то время, как обычный для ЕС срок возврата — 15–20 лет. Бизнес-кейсом для инвестиционной покупки может быть не сдача в аренду, а рост цены объекта, либо, если угодно, падение стоимости денег в результате ползучей инфляции и многолетнего экономического кризиса, которые неизбежно ждут сейчас Евросоюз.
Италия — хорошо отдыхать, плохо жить
Италия — ещё одна страна ЕС, сильно пострадавшая от пандемии. Но это почти никак не повлияло на стоимость недвижимости, так как цена на неё падала и до этого. Если в 2013 году стоимость за квадратный метр была €2285 (188 000 рублей), то в 2021 году она составляет €1650 (135 600 рублей).
В целом, Италия отличная страна для отдыха — гостеприимное население, низкие цены, множество достопримечательностей, высокая доля туризма в ВВП и так далее. Но вот жить на постоянной основе здесь сложно.
Во-первых, крайне высокая степень закредитованности населения. Из-за этого в любой момент может произойти обвал, и население обнищает. Во-вторых, Италия не подходит для ведения бизнеса — рабочих мест мало, а открывать собственный слишком дорого и невыгодно.
В Италии достаточно сложно оформлять ипотеку иностранцу. Вообще в России переоценена итальянская экономика — в Европе она считается далеко не самой лучшей. В Италии большой процент безработицы (порядка 50% среди молодёжи), очень много эмигрантов на юге страны. Поэтому для инвестиций и покупки недвижимости, как правило, многие рассматривают север Италии — озеро Кома. Здесь расположена самая элитная недвижимость страны. Рынок живой, сделки по недвижимости легко проводятся, но чек на этом рынке достаточно высокий. Если в Турцию можно хорошо зайти с 5 млн рублей, то на севере Италии вряд ли так получится сделать.
В отличие от многих европейских стран, наличие недвижимости не даёт право получения ВНЖ. Можно даже сказать, что ситуация обратная. Сначала нужно получить ВНЖ, а уже потом покупать недвижимость.
Турция — курорт круглый год
Для большинства россиян Турция — это all-inclusive за приемлемую цену. Цены на жильё низкие — квартиры в центре Стамбула можно приобрести по цене до €100 000 (8,2 млн рублей). С другой стороны, в 2020 году недвижимость начала заметно дорожать — цены выросли уже на 30%. Главная особенность турецкого ВНЖ — нет ограничения на сумму объекта.
При этом в соц-экономическом плане в стране не всё так хорошо, как могло быть. За последние 3 года наблюдается быстрый рост преступности.
В Швейцарии или Великобритании недвижимость дорогая, потому что условия для жизни соответствующие. Можно смело утверждать — качество жизни, инфраструктура и безопасность прямо пропорциональны стоимости недвижимости. И если где-то в условной Турции или Болгарии квадратные метры стоят дешёво, не стоит рано радоваться — нужно задуматься, в чём причина.
При этом надо помнить о двух важных вещах:
- Турция — это не страна с курортами, это — курортная страна. Из-за этого круглый год рядом находятся тысячи туристов, центр города никогда не будет пустым, а цены скачут в зависимости от сезона.
- 98% жителей исповедует ислам, а христиан меньше, чем атеистов
Турцию выбирают, потому что можно дешёво получить вид на жительство. Достаточно приобрести недвижимость от €30 000 (2,5 млн рублей). При желании получить турецкий паспорт нужно инвестировать в недвижимость не менее €250 000 (20,7 млн рублей). Турция хороша тем, что здесь большая линейка предложений недвижимости по разным ценам и большой выбор места жительства. Многих привлекает именно средиземноморское побережье страны.
Кипр — огромные деньги за «нормальные» условия
Кипр мало чем отличается от Турции. Такой же курорт, много туристов, такие же низкие цены. Но есть одно существенное отличие — арендовать квартиру можно за адекватную цену, а вот купить уже сложнее.
Минимальная цена однокомнатной квартиры в районе Лимасола — наиболее оживлённом с точки зрения как жизни, так и работы — €100 000 (8,2 млн рублей). Но снимать квартиру с такой же стоимостью можно в среднем за €600–800 (49 000–65 700 рублей).
То есть, чтобы купить нормальную квартиру на Кипре в хорошем районе, нужно зарабатывать прилично, а снимать можно и при среднем заработке в €2000–2500 (164 000–205 000 рублей). К слову, это примерно равно средней оплате труда в стране.
У многих стран и регионов есть огромный потенциал роста, и при покупке недвижимости за границей стоит обращать внимание на такие места. Кипр — одна из таких гаваней. Рынок недвижимости за последние 10 лет вырос здесь в разы, а его потенциал всё ещё огромен. Почему же здесь покупают недвижимость иностранцы, в том числе большое количество русских?
Здесь самый длинный курортный сезон в Евросоюзе — купаться можно с апреля по ноябрь. Это официально одна из самых безопасных стран в Европе. И в конце концов это место, где бизнес может оптимизировать свои налоги и существовать в дружелюбной деловой среде. К тому же здесь отличная транспортная доступность.
Кипр почти не пострадал из-за коронавирусных ограничений, из-за политики со стороны государства — на поддержку экономики только к середине 2020 года было выделено более €3 млрд (246 млрд рублей).
Кипр считается возможным претендентом на звание Европейской Кремниевой долины. С одной стороны, это позволяет создать хорошие социально-экономические условия и привлекать инвестиции. С другой — цены постоянно повышаются.
Чтобы получить кипрский ВЖН нужно либо арендовать жильё (в этом случае будет выдан ограниченный ВЖН категории D, при котором в стране нельзя вести никакую экономическую активность), либо купить недвижимость на сумму от €300 000 (24,7 млн рублей).
ОАЭ — обманчиво дешёвое жильё
Многие жители России считают ОАЭ дорогой страной. Отчасти это правда, так как зарплата в 2000$ считается низкой, столько получают кадры без квалификации, а в стране наблюдается необычайно сильное расслоение населения и районов. Возьмём как пример Дубай.
Средняя стоимость квадратного метра в центре города — всего 1500 AED, то есть примерно €360 (29 600 рублей). По этой логике квартиры стоили бы не дороже €50 000 (4 108 000 рублей). Но на деле средняя стоимость продажи целого жилья по той же статистике — €450 000.
Откуда берётся такое несоответствие цен за квадратный метр и за целое жильё? Всё просто — рядом с огромными особняками и элитными многоэтажками находятся обычные трущобы, в которых жильё почти ничего не стоит.
То есть в ОАЭ существует спрос на дорогое жильё, которое часто покупают, но предложение которого ограничено. А вот спроса на дешёвое жильё в трущобах почти нет, а предложений о продаже — тысячи. Из-за этого и получается такая необычная ситуация: квартиры стоят сотни миллионов рублей, а квадратные метры — несколько тысяч.
Рынок недвижимости даже во время локдауна замедлился совсем немного, а во многих регионах даже отмечался рост. Причина проста: в неспокойное время люди стали вкладывать накопленные сбережения в наиболее стабильный и понятный им актив. Даже несмотря на пандемию, всё ещё гораздо выгоднее инвестировать в зарубежное жильё в курортных зонах.
Причины три: такие вложения защищены от падения рубля; недвижимость можно продать за гораздо большие деньги, чем те, за которые она покупалась; на эту недвижимость постоянно есть спрос в качестве краткосрочной аренды для туристов. Спрос на посуточную аренду сейчас гигантский, потому что люди уже начали активно путешествовать, но не все отели открылись после локдауна, а большинство стоят очень дорого.
В ОАЭ существует четыре категории ВЖН за недвижимость:
- Первая — стоимость недвижимости более 1 млн AED (19,7 млн рублей), виза выдаётся на 6 месяцев.
- Вторая — стоимость более 1 млн AED (19,7 млн рублей) и недвижимость находится в Дубае, виза выдаётся на 2 года.
- Третья — цена выше 5 млн AED (98,6 млн рублей), виза выдаётся на 5 лет.
- Четвёртая — стоимость недвижимости выше 10 млн AED (197 млн рублей), виза выдаётся на 10 лет.
Германия — квартира за несколько миллионов с «хорошими» соседями
Германия — дорогая страна. Средняя стоимость квадратного метра в Берлине — €5 536(455 000 рублей), а средняя зарплата — всего €3975 (326 600 рублей). То есть среднестатистический гражданин никогда не может позволить себе жильё в Берлине. Государство это понимает, и для своих граждан предоставляет рекордно дешёвую ипотеку. Средняя процентная ставка — 3,37%, а в марте 2021 года её снизили до 1,18%.
Не стоит вестись на дешевизну. Ещё недавно в Германии можно было встретить объявления с милыми домиками в центре старых городов по €15 000–30 000 (1,2–2,4 млн рублей). Они и сейчас встречаются. Вот только иностранцы не всегда знают, что эти домики — памятники архитектуры, и их надо содержать в надлежащем виде, иначе ждёт крупный штраф. А содержание их может стоить до €5 000 (414 070 рублей) в год. Поэтому и стараются от них сами немцы избавиться за дёшево.
Но вот иностранным гражданам эту ипотеку получить нельзя, поэтому вносить придётся всю сумму сразу. Средняя цена за однокомнатную квартиру в хорошем районе — €100 000 (8,2 млн рублей). И под однокомнатной подразумевается не студия в 40–50 кв. метров, а небольшая комната в 10–12 кв. метров.
Цены в Германии выросли за последние 10 лет в два раза, и эта тенденция продолжается в 2020–2021 годах. В стране всё ещё дешёвая ипотека, потому спрос на недвижимость, особенно жилую, которую лучше всего кредитуют, существенно превышает предложение.
Нового жилья строится не так много, так как городские власти придерживаются тенденции малоэтажности, да и в целом есть дефицит участков под застройку. Потому сейчас очень выгодно инвестировать в строительство нового жилья.
Например, у нас в Германии сейчас есть проекты долевого участия в девелоперских проектах. Они рассчитаны на 1,5–2 года и приносят около 20% годовых в евро. Построенные квартиры продаются самим немцам на внутреннем рынке, а инвестор по завершении стройки забирает вложенные деньги и прибыль.
В отдалённых городах можно найти жильё за приемлемую цену до €50 000 (4,1 млн рублей). Но неприятным сюрпризом могут стать соседи. Из-за иммиграционной политики Германия принимает почти всех беженцев. Многие остаются на вокзале или возвращаются домой, но вот некоторых расселяют по домам, как раз недорогим.
Тут вскрывается главная социальная проблема — беженцев чаще всего не берут на работу и не признают полноценными гражданами Германии на государственном уровне, но выплачивают пособие. То есть рядом с добропорядочным иностранным гражданином, купившим квартиру за свои деньги, спокойно может жить семья из 10–15 неработающих беженцев.
В остальном же Германия подходящая страна как для работы, так и для жизни. Экономика позволяет не бояться неожиданного кризиса, а высокие цены компенсируются высокой зарплатой.
Активность россиян на европейском рынке недвижимости возросла, но остаётся в пределах нормы по сравнению с традиционными покупателями из стран Азии и Ближнего Востока. ТОП-5 стран по привлекательности и востребованности — Швейцария, Франция, Великобритания, ОАЭ, Германия — несомненно рассматриваются как направление с развитой экономикой, которые обеспечивают стабильно политическое управление и хорошее качество жизни.
Получить ВЖН в Германии за покупку недвижимости нельзя. Но это не минус, так как условия получения визы относительно простые — нужно всего лишь иметь капитал от €1 000 000 (82,2 млн рублей) и желание жить в стране.
Великобритания — европейская стабильность
Благодаря экономическому развитию и стабильности жизни, в Англии средняя цена на квартиры и дома стабильно высокая. Средняя цена недвижимости в Великобритании — £350 000, или 34 млн рублей.
Помните участки в Подмосковье, где в собственности была лишь земля под домом, а участок — в аренде на 49 лет у государства? Так вот в UK есть нечто подобное. Вы можете купить дом, а земля будет чужая. Называется Leasehold. Мало того, что вы аренду платить будете, так и ещё и собственник земли может не продлить договор. И по аналогии с Германией (только там за внешним видом муниципалитеты следят) собственник может обязать вас следить за садом или внешним видом дома. Или сделает это сам, а вы заплатите. Я не рекомендую такие покупки.
В начале 2020 года наблюдалось резкое падение спроса на недвижимость, из-за этого цены также упали на 10–15%. Но под конец этого же года был зафиксирован годовой темп роста в 7,3%. В тот момент многие смогли заработать на перепродаже квартир. Реализовать подобное в 2021 году гораздо сложнее, но всё ещё можно из-за скачков в 1–2%.
А если удастся стать гражданином Великобритании, то можно получить приятные поблажки от правительства. Например, покупка недвижимости до £500 000 (48,7 млн рублей) не облагается налогом. Но для этого придётся проживать на территории страны не менее 5 лет, быть психически здоровым и адекватным человеком, соблюдать законодательство и принести клятву верности и уважения стране.
Преимущества английской недвижимости в том, что здесь нет ежегодного налога на владение. Цена покупки велика, но цена владения — одна из самых низких среди развитых стран. Достаточно платить коммунальные и сервисные сборы, если это жилая недвижимость, и аналогично для коммерческой. Если владельцы не пользуются ей сами, то всегда могут сдать её в аренду или продать, рынок очень ликвидный. Поэтому мы не ожидаем появления брошенных объектов недвижимости тех, кто захочет вернуться в Россию.
В Англии владение недвижимостью не даёт визовых преимуществ, поэтому наши покупатели из России сами организовывают основание, на котором они могут находиться в Великобритании. С другой стороны, чтобы владеть недвижимостью в Великобритании, необязательно тут проживать. Люди могут приезжать по туристической визе или вообще не приезжать, и при этом владеть рабочими активами, которые будут приносить перманентный доход или просто ждать, когда владелец захочет ими воспользоваться.
По мнению Елены Мариничевой, вице-президента Russia Sotheby’s International Realty, пандемия увеличила темпы инвестирования в недвижимость в целом, и в секторе новостроек особенно, поэтому вполне возможно, что в скором времени мы столкнёмся с некоторым затишьем на рынке. Такое «спокойствие» будет связано, в первую очередь, с недостатком новых интересных проектов. Ещё одной причиной станет тот фактор, что инвесторы, у кого были свободные активы и желание вложить их в недвижимость, это уже реализовали.
Коронавирус не сдаёт свои позиции, поэтому покупка недвижимости за границей несёт в себе риск просто не добраться до купленного жилья, приобретение может не окупиться или потерять в цене. Однако процветающий рынок зарубежной недвижимости говорит о том, что это никого не останавливает. Поэтому остаётся лишь посоветовать покупателям учитывать все подводные камни такой покупки.
Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash, [Unsplash License] (https://unsplash.com/license)