Великое переселение. 16 фактов о сносе пятиэтажек

В феврале Владимир Путин с Сергеем Собяниным обсудили необходимость сноса всех хрущёвок и других ветхих домов в Москве. В течение 20 лет власти хотят расселить 7900 домов общей площадью в 25 млн кв. м. Первыми под снос пойдут дома серий I-510, I-511 и I-515. По предварительным оценкам, программа обойдётся в 3–3,5 трлн рублей. В этих домах сейчас живут 1,6 млн москвичей.

«Секрет» уже писал, что думают о предстоящей программе предприниматели. Теперь мы изучили пробелы и проблемы законопроекта о реновации. Пока он принят только в первом чтении. Это значит, что на следующих этапах в него будут вносить поправки. Президент Владимир Путин уже пообещал, что наложит вето на законопроект, если он будет нарушать права граждан.

1. Не все пятиэтажки одинаковые

По словам москвоведа Дениса Ромодина, на первом этапе строительства пятиэтажек в Москве в начале 1960-х панелей не хватало, поэтому их заменяли на кирпич. Таких зданий много, например, в районе Филёвского парка. Это крепкие дома, которые могут прожить ещё не один десяток лет.

В более молодых панельках тесные кухни, кое-где сидячие ванны, нет мусоропроводов, лифтов и холлов на этажах. Согласно советским строительным нормам, продолжительность их эксплуатации до капитального ремонта была рассчитана на 15–20 лет. Однако ремонту они ни разу не подвергались. Да это и невозможно. По словам Собянина, в таких квартирах «балконы провисают, их можно только срезать. Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов, и, чтобы [трубы] отремонтировать, надо выломать все стены либо разместить отопление внутри жилых помещений, что уменьшит и так небольшое пространство. Канализация вмонтирована в стены между квартирами. Чтобы её отремонтировать, надо снести перегородки между квартирами или вынести стояк. Но выносить некуда, потому что это уже купленное пространство».

По мнению муниципального депутата района Зюзино Константина Янкаускаса, из-за такой неоднородности пятиэтажного жилого фонда программа сноса должна быть дифференцированной.

2. Непонятно, что снесут

В законопроекте «сносимыми» называют «дома первого периода индустриального домостроения и аналогичные по своим конструктивным характеристикам». Вторая часть этого определения размыта. По словам управляющего партнёра адвокатского бюро «Юшин и партнёры» Анатолия Юшина, формулировка об аналогичных домах даёт простор для возможного «творческого подхода» недобросовестных чиновников и «инвесторов», объявляя аналогичными, например, все дома, построенные в 1957–1968 годы.

3. Не ясны источники финансирования

Участники строительного рынка считают, что снос пятиэтажек может обойтись московскому бюджету в 2,5–3 трлн руб. Москва обещала выделить на её первый этап 300 млрд. Депутат Мосгордумы Андрей Клычков предполагает, что дальше потребуется привлекать частные инвестиции. Янкаускас напоминает, что, когда Собянин отстранил от участия в действующей программе расселения частников, темпы сноса тут же упали вдвое. При этом, по словам муниципального депутата, «инвестконтракты на снос и расселение пятиэтажек работали при стоимости кредитов на рынке не более 11–12%». Это позволяло отбить расходы на переселение жителей за счёт продажи оставшихся квартир. Без снижения процентных ставок или городской программы их субсидирования инвестконтракты будут нерентабельными.

4. Безграничные полномочия чиновников

Федеральный законопроект должен быть чётким административным регламентом по переселению. В предложенном варианте, по мнению юриста Бориса Гурылёва, инструкции для чиновников слишком абстрактны и не имеют юридических пределов. Огромное количество процедур не описано, а Москва может забрать себе любые полномочия.

5. 20 лет — не срок

Программа расселения пятиэтажек, инициированная предыдущим московским мэром Юрием Лужковым, началась в 1998 году. За 19 лет снесли только 6,3 млн кв. м жилья. Мэрия планирует закончить её в следующем году. В новой программе речь идёт о 25 млн. кв. м и примерно том же сроке на её реализацию — 20 лет. Для этого темпы расселения и строительства необходимо увеличить вчетверо.

6. Законопроект нарушает Конституцию

Юристы указывают на то, что законопроект нарушает как минимум пять статей Конституции, а также статьи Гражданского, Земельного, Градостроительного и Жилищного кодексов. Например, Конституция гарантирует, что каждый имеет право выбирать место жительства, а лишить человека имущества можно только для государственных нужд и при равноценном и предварительном возмещении. Законопроект лишает граждан выбора — им могут предложить единственный вариант квартиры. И он будет не равноценным, а равнозначным — согласно метражу. Скорее всего, квартира будет просторнее предыдущей, но, если она окажется далеко от метро или на последнем этаже, её цена может оказаться ниже изымаемой. Юшин напоминает: если закон о реновации примут в первоначальном виде, «граждане могут обратиться в Конституционный суд с заявлением о неконституционности отдельных положений закона».

7. Нужны дополнительные инфраструктурные программы

Массовое жилищное строительство увеличит объём энергопотребления и потребует расширения мощностей. Серьёзно возрастёт нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуру. Например, согласно отчётам детских садов и школ ЮЗАО — округа с большим количеством пятиэтажек, — их загрузка составляет 90–95%. Если учесть все эти инфраструктурные ограничения и написать под них отдельные программы, стоимость сноса пятиэтажек ещё больше увеличится.

8. От стандартов переселения отказываются

Действующий стандарт переселения жителей принят ещё при Лужкове. Он регулируется двумя законами Москвы: «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Внесённый в Госдуму законопроект о реновации предполагает, во-первых, отказ от правила «трёх ордеров», когда переселяемым предлагают на выбор три квартиры в новых домах. Жителям могут предложить всего один вариант. Во-вторых, отменяется возможность получить денежную компенсацию вместо новой квартиры. В-третьих, жителей будут принудительно переселять по решению суда через 60 дней при отказе от предложенного нового жилья. В-четвёртых, предоставляется возможность отказаться от проведения публичных слушаний по проектам новой застройки пятиэтажных кварталов, то есть от обсуждения этих проектов с жителями района.

9. Нормы соблюдать не будут

Руководительница практики Содружества земельных юристов Юлия Бузанова рассказала «Секрету», что в законопроекте много белых пятен и спорных моментов: «Для начала строительства квартир не требуется длительной процедуры по оформлению документов на земельный участок. Даже правила землепользования и застройки обещают корректировать под объект, а не объект строить там, где разрешено. Конституция такое запрещает, а законопроект не только разрешает, но и ограничивает право на судебную защиту — оспорить действия властей в суде можно будет только в части равнозначности жилого помещения». По словам Бузановой, всё, на что могут рассчитывать жители, — соглашаться на предложенные альтернативы, добиваясь максимальной равнозначности.

Авторы законопроекта также предлагают отступать от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности и иных требований технических регламентов. По словам Гурылёва, «можно будет строить дома выше и ближе, забыть про требования по инсоляции и не делать пожарные лестницы». Новые регламенты будет составлять правительство Москвы, одновременно являющееся и исполнителем программы.

10. Взамен права собственности вы можете не получить ничего

При выселении собственник получит предложение о предоставлении равнозначной квартиры. Однако в приложении проекта договора речь идёт только «о переходе права собственности на жилое помещение». С правовой точки зрения непонятно, возмездный это договор или безвозмездный, предоставляется ли собственнику квартира взамен или будет второй договор.

11. Ремонт не компенсируют

Партнёр SZP Law Ольга Зелёная уверена, что «против переселения будут жильцы, у которых сделан дорогостоящий ремонт». Дело в том, что переселяемые получат «благоустроенное жильё» — квартиры с электроснабжением, водопроводом, канализацией, отоплением, ванной или душем, газовой или электрической плитой, горячим водоснабжением или газовой колонкой. Рассчитывать на идентичный ремонт в новой квартире горожанин не может. О компенсации за дорогой ремонт в тексте законопроекта нет ни слова.

12. Про ипотеку забыли

Авторы закона о сносе пятиэтажек в Москве не учли вопрос с ипотекой, взятой на покупку предполагаемых к сносу квартир. Этот пробел может поставить под удар как банки, так и заёмщиков. Например, при сносе и получении новой квартиры не происходит автоматической замены залога. Для этого нужно переоформлять соглашение между заёмщиком и банком. При его отсутствии кредит становится фактически необеспеченным.

При этом глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичёв уверен, что никакой проблемы нет: «Пятиэтажки в ипотеку не берут. Это же дома 1950-х годов постройки, тогда такого понятия даже не было. Если такие квартиры дают в ипотеку, то это мелочь, о которой нельзя серьёзные разговоры вести». В Сбербанке данные Москвичёва опровергли. Там выдают ипотечные кредиты без ограничений по году постройки и количеству этажей. Среди прокредитованных в банке объектов есть и хрущёвки.

13. Деньги за капремонт не вернут

С июля 2015 года москвичи платят взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов по ставке 15 руб. за кв. м. С июля они будут платить до 17 рублей. В Минстрое России жильцов успокоили — собственникам домов, признанных аварийными или подлежащим сносу или реконструкции, вернут средства на капремонт пропорционально уплаченным суммам. Это же предписывает Жилищный кодекс. Однако Сергей Собянин говорил, что собранные взносы принудительно отправят на строительство новых домов.

14. Девелоперы разорятся

Историк и архитектурный критик Григорий Ревзин полагает, что появление государственного фонда переселения «с невероятными правами» разорит девелоперов. Он отметил, что внерыночное решение подрывает институт частной собственности из-за невозможности денежной компенсации: «Создать внерыночный обмен в рыночных условиях трудно, и это всегда временная мера. В тот момент, когда новое жильё таки выйдет на рынок, возникнет массовый выброс товара, рынок залихорадит, а жильё — основное состояние граждан».

15. Продажи жилья в Подмосковье остановятся

Ревзин прогнозирует проседание рынка квартир в Подмосковье, падение стоимости вторичного жилья за поясом пятиэтажек и первичного жилья на окраинах: «Большинство квартир там — ипотечные, то есть их цена обеспечивает стабильность выдавших ипотеку банков. Если программа реализуется форсированными темпами, это вызовет ипотечный кризис, как в США в 2008-м».

16. Жильё экономкласса в Москве строить перестанут

Главный экономист банка «Уралсиб» Алексей Девятов полагает, что при запуске программы почти всё строительство жилья экономкласса в Москве будет проходить по её правилам: «Премиальный сегмент останется, но он не конкурент экономклассу. Такой большой госзаказ вытеснит все точечные проекты». По словам Девятова, могут пострадать «относительно некрупные застройщики, которые не получат доступа к госзаказу».

Фотография на обложке: Антон Денисов / РИА «Новости»