Как сдать квартиру и не попасть в неприятности? Избегайте этих ошибок

Ошибки при сдаче квартиры в аренду

Глава агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина назвала РИАМО самые распространённые ошибки при сдаче жилья в аренду, это:

• неподготовленное жильё;
• отсутствие проверок арендатора;
• сдача без договора;
• нет проверок состояния квартиры.

1. Неподготовленное жильё

Имеется в виду нежелание готовить квартиру к рекламе и непосредственно к сдаче. Перед поиском арендатора обязательно нужно сделать мелкий косметический ремонт, чтобы устранить заметные недостатки, и провести уборку помещения, посоветовала Никитина.

Из-за грязи и недоделок в квартире в итоге приходится снижать арендную плату. Даже если жильё выставили по рыночной цене, арендаторы будут указывать на недочёты и просить скидку.

2. Отсутствие проверок арендатора

Вторая распространённая ошибка — когда собственник не проверяет арендаторов. «Тех, кого планируете заселять, необходимо проверить хотя бы первично, то есть узнать в открытых источниках, нет ли о них негативных отзывов как о жильцах», — считает риелтор.

3. Сдача без договора

Если договора с арендодателем нет, то в случае конфликтных ситуаций собственнику добавится головной боли. Люди сталкиваются с тем, что жильцы перестают платить и наотрез отказываются съезжать. Расстаться с такими арендаторами бывает крайне сложно, добавила эксперт.

4. Нет проверок состояния квартиры

Никитина считает, что собственник должен регулярно проверять, что происходит в квартире. Как правило, эта возможность прописывается в договоре найма.

Если общаться только по телефону, поверив на слово, что всё идёт хорошо, то в итоге можно «получить просто убитую квартиру обратно, а все заработанные за аренду деньги потратить на её восстановление», предупредила эксперт.

Проверки, по её словам, нужны и для того, чтобы убедиться: в квартире живут те же люди. Такие визиты Никитина рекомендует делать раз в 2–3 месяца, а то и каждый месяц.

Как правильно заключить договор найма жилья

Гражданский кодекс устанавливает два вида таких договоров:

• краткосрочный — до 1 года;
• долгосрочный — от 1 года до 5 лет. Если срок найма не установлен, то контракт считается долгосрочным.

Для краткосрочного договора найма, как писал «Секрет», предусмотрен ряд ограничений по сравнению с долгосрочным:

• не разрешено проживание временных жильцов, а также сдача жилья в субаренду;
• у жильца нет преимущественного права на продление договора;
• в случае смерти квартиранта краткосрочный договор прекращает своё действие.

Долгосрочные договоры нужно официально регистрировать в Росреестре. Документ считается заключённым только с момента регистрации.

При этом в случае и долгосрочной, и краткосрочной аренды собственник должен заплатить налог за сдачу жилья: 4%, если он оформлен как самозанятый (6% — когда жильё сдаётся компании), или 13%, если недвижимость сдаёт россиянин, не оформивший специальный налоговый режим.

Права и обязанности сторон

Согласно Гражданскому кодексу, собственник квартиры должен оплачивать коммунальные услуги (самостоятельно или за счёт жильцов), проведение ремонта общего имущества дома и установку счётчиков. Лучше урегулировать этот вопрос в документе.

Жильцы, включённые в договор как постоянно проживающие, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за их действия перед собственником квартиры несёт тот, кто заключил договор. Если жильцы выступают в роли сонанимателей, то они в равной степени отвечают перед владельцем квартиры.

Страховой депозит

Как правило арендодатель взимает страховой депозит за месяц аренды жилья. Для него это гарантия сохранности квартиры и страховка от того, что жилец внезапно съедет, не заплатив. В конце договора аренды депозит возвращается обратно или идёт в счёт последнего месяца проживания.

Условие о страховом депозите нужно обязательно прописывать в договоре найма.

Участие в сделке риелторов

Если договор заключается с участием риелтора или агентства недвижимости, то они будут выступать гарантами сделки. Но ответственность риелтора за ненадлежащее исполнение своих обязанностей должна быть чётко обозначена в тексте соглашения.