Как сдать квартиру без лишних неприятностей. Советы юриста

Как обойти подводные камни (риски) при сдаче квартиры в аренду.

1. Риск порчи имущества

Чтобы избежать проблем, в договоре о сдаче жилья в аренду стоит прописать условие о страховом депозите (дополнительный платёж, обычно в размере оплаты за один-три месяца аренды, который собственник получает в момент заключения арендного соглашения и должен вернуть после окончания договора. — Прим. «Секрета»). Также стоит составить опись имущества. При этом важно помнить о «нормальном износе», то есть арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом износа или в состоянии, прописанном в документе.

В российском законодательстве нет чёткого определения понятия «нормальный износ». Однако в судебной практике под этим термином понимается износ имущества при его использовании с соблюдением рекомендаций изготовителя (сколы на раковине, разбитая керамическая плитка или разбитое окно не относятся к нормальному износу. — Прим. «Секрета»). Доказать факт причинения вреда имуществу можно с помощью фото- и видеосъёмки и свидетельских показаний.

2. Сложности со сменой квартиросъёмщика

Здесь закон защищает права квартиранта: он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права собственнику квартиры необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма предложить квартиросъёмщику заключить контракт на тех же или иных условиях. Если наймодатель решил не сдавать жильё в течение более чем одного года (при меньшем сроке законодательство предполагает продление договора с текущим квартиросъёмщиком в порядке преимущественного права. — Прим. «Секрета»), он обязан предупредить жильца, что договор с ним продлевать не будут.

Если предупреждения не было, а квартирант не отказывался от проживания, то договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок.

Бывают ситуации, когда хозяин квартиры отказался от продления договора с нынешним жильцом, но в течение года со дня истечения срока соглашения сдал квадратные метры другому человеку. Тогда старый квартиросъёмщик может требовать признать новый договор недействительным и (или) попросить возместить убытки.

3. Риски сдачи квартиры без договора

При сдаче жилья неофициально стоит не забывать о штрафе в случае неуплаты налога (в случае сдачи квартиры человек должен заплатить НДФЛ в размере 13% или зарегистрироваться самозанятым и выплачивать 4–6% от дохода. — Прим. «Секрета»), а также о возможном шантаже со стороны жильца или соседей.

Кроме взыскания суммы сокрытых налогов арендодателю грозит штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога. На практике нередки случаи, когда недобросовестные лица (сами квартиросъёмщики или соседи) грозятся сообщить в ФНС информацию о неофициальной сдаче квартиры и диктуют свои собственные условия.

Как правильно заключить договор о сдаче квартиры в аренду

Два вида договоров и их особенности

При официальной сдаче по закону договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Все существенные условия съёма квартиры определяются этим документов, поэтому очень важно урегулировать в нём все спорные вопросы.

Гражданский кодекс устанавливает два вида срока такого договора:

• краткосрочный — до одного года;
• долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определён, то контракт считается долгосрочным.

Для краткосрочного договора найма жилого помещения ГК предусматривает целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным. При заключении краткосрочного соглашения закон не предполагает включение в договор третьих лиц. Соответственно, он не разрешает проживание временных жильцов, а также сдачу жилья по договору поднайма.

У жильца, снимающего квартиру по краткосрочному договору, нет преимущественного права на заключение контракта на новый срок. Кроме того, в случае смерти квартиранта краткосрочный договор прекращает своё действие.

Если договор заключили на срок более года, он должен быть официально зарегистрирован.

Требования к наймодателю и нанимателю

Согласно Гражданскому кодексу, наймодатель должен эксплуатировать надлежащим образом дом, в котором находится сдаваемое жилое помещение, оплачивать коммунальные услуги (самостоятельно или за счёт нанимателя), проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и счётчиков, находящихся в жилом помещении. Урегулировать все эти вопросы лучше сразу в документе.

Граждане, включённые в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но всю ответственность за их действия перед собственником квартиры несёт жилец, заключивший договор. Дополнительные жильцы могут выступить в качестве сонанимателей, но в таком случае они все будут в равной степени отвечать перед владельцем квартиры. Соответственно, владелец будет вправе требовать оплатить проживание как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности.

Страховой депозит

Для защиты интересов арендодателя и гарантии сохранности жилья в качестве «перестраховки» за возможный ущерб применяется страховой депозит. Если никакого ущерба наниматель не причинил, владелец жилья должен вернуть ему депозит обратно.

При этом условие о страховом депозите обязательно прописывается в договоре об аренде жилого помещения. Обычно в нём указывают назначение страхового депозита, его размер, обязанность квартиранта вернуть квартиру в первоначальном состоянии, основания невозвращения депозита (например, нанесение ущерба имуществу или зачёт депозита в качестве платежа за последний месяц проживания квартиранта. — Прим. «Секрета»).

Передача (или перевод) суммы депозита фиксируется распиской, в которой необходима подпись двух свидетелей. Для большей защиты своих интересов наймодателю следует составить опись имущества с указанием его состояния. Опись имущества — неотъемлемая часть договора, её должны подписать обе стороны.

Участие в сделке риелторов

Если договор заключается с участием риелтора, то он будет выступать в роли гаранта сделки. При этом ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств должна быть чётко обозначена в контракте с этим риелтором. В противном случае будет сложно доказать, что он участвовал в сделке.

Договор на аренду жилья, подписанный обеими сторонами, имеет юридическую силу в любом случае, независимо от участия в сделке риелтора, поскольку закон не требует нотариальной формы. Если соглашение заключено на срок менее года, то не требуется и государственной регистрации.

Юридически не защищена сдача квартиры, которая не подкреплена никакими соглашениями. Незаключение письменного договора лишает стороны права ссылаться на его условия в случае возникновения спора. Следовательно, при подаче иска в суд не на чем будет основывать свои требования.

Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com