Борьба за парковку. Можно ли заставить застройщика компенсировать отсутствие парковочных мест
/imgs/2025/05/26/15/6824472/cdc4c0761fe5e0bca18add7b36fd906fea64ee84.jpg)
Обязаны ли застройщики учитывать парковочные места
Чем выше строятся дома, тем более остро для их жильцов стоит проблема с парковкой — ведь с каждым дополнительным этажом на довольно ограниченное придомовое пространство претендует всё больше людей.
Там, где жители девятиэтажек вольготно и аккуратно паркуют свои автомобили на выделенных местах, жители двадцатиэтажек залезают на газоны, встают впритык к подъезду и дорожкам, перекрывают тротуары и выезды спецтехники. И не по вредности, а из-за отсутствия выбора — ближайшее свободное парковочное место в новеньких районах может найтись в паре кварталов от них.
Значит ли это, что нехороший застройщик намеренно сэкономил на парковке и уставил район небоскрёбами, вообще не подумав про жильцов с автомобилями?
И да и нет. Давайте разбираться.
Вместительность и назначение парковок общего пользования регулируется нормативами градостроительного проектирования. Для каждого города эти нормативы свои. Но при подаче проектной документации по строительству нового жилого комплекса застройщик обязан учитывать эти нормативы и предусмотреть определённое количество парковочных мест.
Федеральный норматив предусматривает от 0,5 парковочного места на квартиру и выше. Где-то этот норматив может доходить и до 2 мест на квартиру. Но важен нюанс: закон не разделяет платные и бесплатные парковочные места.
Согласно действующим техническим нормативам для Москвы, минимальное количество парковочных мест должно составлять не менее одного на квартиру в жилых домах эконом-класса, при этом для комфорт- и бизнес-класса нормативы увеличиваются до 1,7 и 2 соответственно. Однако многие застройщики либо формально выполняют эти требования, либо сокращают количество мест, чем фактически понижают класс возводимого жилого комплекса.
Это значит, что парковщик может обеспечить парковку около своего дома за счёт, например, строительства многоуровневого подземного паркинга. И предложить жильцам, уже выложившим несколько миллионов за квартиру, заодно купить там и место для их машины. В среднем это от полумиллиона до миллиона рублей.
Не хотите платить — конкурируйте за места снаружи с такими же экономными, пока паркинг стоит полупустой.
Что делать, если парковочных мест явно не хватает
Заставить застройщика бесплатно предоставить жильцам по месту в подземном паркинге — практически нереально. Но надавить на него можно, если подловить на несоблюдении городских нормативов и проектной документации.
Когда жители сталкиваются с острой нехваткой парковок, у них есть несколько вариантов воздействия на застройщика. Первый и наиболее действенный путь — это обращение в контролирующие органы, такие как Госстройнадзор или прокуратуру, с требованием проверить соответствие построенного жилого комплекса утвержденной проектной документации. Если будет установлено, что застройщик нарушил нормативы по количеству парковочных мест, это может стать основанием для судебного иска.
Если на стадии проекта ЖК подавался как обладающий вместительной наземной парковкой, как минимум бесплатной для жильцов, а по факту эту землю отдали под другой объект, например, ТЦ, это нарушение, которое застройщик обязан устранить или компенсировать.
Правда, на практике это может быть довольно сложно. Нужно внимательно читать проектную документацию и не путать проект, который согласовывали в мэрии, с рекламным макетом или цифровым обликом района, которым застройщик завлекал жильцов на этапе строительства.
Часто бывает, что в первоначальном проекте было заложено достаточное количество машино-мест, но в процессе строительства застройщик внёс изменения, сократив их число. В таком случае жители могут требовать восстановления первоначального проекта через суд, однако даже в случае удовлетворения иска, решение суда может быть признано ФССП неисполнимым: никто не станет сносить уже возведённый многоквартирный дом или парковочный комплекс, чтобы построить на их месте другие.
Прецедентное решение весной 2025 года вынесли в Ульяновске. Там застройщик изменил первоначальный проект строительства, увеличив количество квартир, и пренебрёг региональным нормативом по количеству машино-мест рядом с жилым комплексом. Суд решил, что региональные нормы должны превалировать над местными и что застройщик нарушил права жильцов своими действиями.
Юристы считают, что это дело станет триггером для большего количества исков жильцов, страдающих от отсутствия парковки. Они смогут требовать строительства новых машино-мест или компенсацию их отсутствия, например, за счёт снижения стоимости жилья. Также в случае наличия готовых паркингов их владельцы могут выделить там места для бесплатной парковки жильцов — но не передавать права собственности на них.
Палюлин указал, что наиболее реалистичным вариантом может стать требование о компенсации ущерба, привлечение застройщика к ответственности по ст. 9.4 КоАП РФ (штраф от 100 000 до 1 млн рублей) и/или организация альтернативных решений, таких как создание муниципальных парковочных зон вокруг жилого комплекса.